（2014）佛中法民一终字第3597号

裁判日期: 2015-02-15

公开日期: 2015-03-25

案件名称

李燕飞与杨成业,杨援平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李燕飞,杨援平,杨成业

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款

全文

广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一终字第3597号上诉人（原审被告）李燕飞，女，汉族，1972年6月27日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人余帅文。被上诉人（原审原告）杨援平，女，汉族，1956年11月4日出生，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告）杨成业，男，汉族，1964年1月10日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人杨援平，本案被上诉人之一，系杨成业的姐姐。上诉人李燕飞因与被上诉人杨援平、杨成业房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第482号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：一、杨成业、杨援平与李燕飞于2013年8月31日签订的《商铺租赁合同》已于2014年4月1日解除；二、李燕飞在判决生效之日起十日内，向杨成业、杨援平支付2011年8月8日至2014年3月31日的租金21900元；三、李燕飞已交纳的押金10000元，由杨成业、杨援平没收用于修复佛山市禅城区普澜二路27号首层A29号商铺；四、李燕飞在判决生效之日起十日内，向杨成业、杨援平交纳押金10000元，并由杨成业、杨援平作没收处理；五、驳回杨成业、杨援平的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用普通程序，受理费2688元、财产保全费620元，合计3308元，由杨成业、杨援平负担2056元，李燕飞负担1252元。上诉人李燕飞上诉提出：一、李燕飞与杨援平、杨成业就涉案商铺所签订的租赁合同于2012年5月19日到期后双方再无续约。杨援平、杨成业与案外人李慧于2013年8月31日就涉案商铺签订的《铺位租赁合同》，李燕飞并非该租赁合同的一方当事人，也没有实际使用该商铺，一审判决认定李燕飞为涉案商铺的实际承租方，是认定事实错误。李燕飞在一审时所提交的证据，均不能有效证明李燕飞与杨援平、杨成业的租赁合同于2012年5月19日到期之后，李燕飞有实际使用涉案商铺。二、杨援平、杨成业对李燕飞的诉讼请求已超过诉讼时效。李燕飞与杨援平、杨成业就涉案商铺所签订的租赁合同早于2012年5月19日到期。此后，双方再无续约，李燕飞与杨援平、杨成业不再存在商铺租赁合同关系，李燕飞之后也没有实际使用涉案商铺。根据杨援平、杨成业与案外人李慧于2013年8月31日就涉案商铺签订的《铺位租赁合同》以及欠条显示，该租赁合同和欠条均没有李燕飞的签名，李燕飞也没有授权案外人李慧代其签订该合同和欠条，李燕飞并非该租赁合同的当事人。杨援平、杨成业无权根据该商铺租赁合同和欠条的约定要求李燕飞承担支付租金、押金等责任。另外，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，杨援平、杨成业对李燕飞的诉讼请求早已超过一年诉讼时效，应驳回其对李燕飞的起诉。三、案外人李慧已经按合同要求向杨援平、杨成业支付了租金、押金等费用，不存杨援平、杨成业所诉称的拖欠租金、押金等费用的行为。2013年8月31日，案外人李慧与杨援平、杨成业就涉案商铺签订了《铺位租赁合同》，租赁期从2013年9月1日至2013年12月31日。租赁合同签订当天，案外人李慧向杨援平、杨成业一并出具了一份欠条，该欠条明确显示，拖欠涉案商铺租金以及就涉案商铺与杨援平、杨成业签订新租约的是案外人李慧，并非是李燕飞。另外，案外人李慧也已经按约定向杨援平、杨成业支付了所拖欠的租金、押金等费用，杨援平、杨成业收到相关费用之后也已将欠条原件交还给案外人李慧。四、即使法院最终认定李燕飞为涉案商铺的实际承租方，李燕飞也无须向杨援平、杨成业支付租金21900元以及另行再交纳押金10000元。如前所述，李燕飞并非2013年8月31日《铺位租赁合同》的当事人。李燕飞对该商铺租赁合同约定的租金金额并不认可，而且该合同早于2013年12月31日已经到期，即使法院最终认定李燕飞为涉案商铺的实际承租方，杨援平、杨成业无权根据该商铺租赁合同的约定来要求李燕飞支付租金和押金。根据李燕飞与杨援平、杨成业于2010年6月4日、2007年10月20日签订的《铺位租赁合同》，合同的第二条均明确约定租期满后，杨援平、杨成业应退回押金。在签订上述两份合同时，李燕飞已按合同的约定分别向杨援平、杨成业支付了10000元和6000元押金。因李燕飞与杨援平、杨成业已明确约定，如合同期满后李燕飞未将装修过的商铺恢复原状，杨援平、杨成业有权没收李燕飞之前已支付押金用于修复商铺，可见押金的作用只是用来约束李燕飞将装修过的商铺恢复原状。现一审判决在已经判决没收李燕飞10000元押金用于修复商铺的同时，又另行判决李燕飞向杨援平、杨成业再支付10000元押金，这不但没有事实依据，而且明显违背公平原则。另外，根据杨援平、杨成业在一审时所提交的证据显示，案外人李慧已向杨援平、杨成业支付了5000元押金。因此，李燕飞无须再另行向杨援平、杨成业支付10000元押金。综上，请求：1.依法撤销原审判决；2.依法改判李燕飞无须向杨援平、杨成业支付租金21900元以及押金10000元；3.本案一、二审诉讼费由杨援平、杨成业承担。被上诉人杨援平、杨成业答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，应当予以维持。双方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。但原审判决将2013年8月31日的《铺位租赁合同》误写为《商铺租赁合同》，本院对此予以纠正。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院针对李燕飞的上诉内容作如下审查：关于李燕飞是否涉案商铺的实际承租人的问题。李燕飞以2013年8月31日的《铺位租赁合同》承租方（乙方）只有李慧的签名，其并非合同当事人为由，主张无需履行合同义务。对此，本院分析如下：首先，2013年8月31日的《铺位租赁合同》约定的租赁物为流行前线1A29铺，即李燕飞与杨成业、杨援平自2004年起存在租赁关系的商铺，在2012年5月19日双方就该商铺签订的租赁合同到期后，李燕飞并没有提供证据证明其已将该商铺交还予杨成业、杨援平。其次，从杨援平提供的短信记录来看，可以反映2013年8月31日《铺位租赁合同》签订之时，李燕飞亦在场。第三，李燕飞称其与李慧仅于2009年至2010年期间在其他商铺合作经营过，但又持有李慧于2013年8月31日出具的欠条，拟证明李慧已经偿还完欠条所记载的款项。如果李燕飞与李慧仅是普通朋友关系，在持有如此重要证据材料的情况下，又不能提供李慧的身份信息以便查明案件事实，令人难以相信李燕飞关于其并非涉案商铺承租人之一的陈述。第四，结合杨援平提供的其与李燕飞的手机号码往来短信记录及收取租金存折的银行流水来看，可以证实李燕飞在2013年9月至2014年3月期间还多次向杨援平支付租金的事实。据此，本院认为李燕飞是涉案商铺的实际承租人之一。虽然李燕飞未在合同上签名，但在其不能提供李慧有效身份证明，导致本案无法追加李慧作为当事人的情况下，李燕飞应当履行2013年8月31日《铺位租赁合同》约定的承租人义务。另外，李燕飞对手机号码139××××6982与杨援平使用的手机号码139××××9298的短信往来记录予以否认，但经原审法院调查，手机号码139××××6982的登记户主为李燕飞，在李燕飞未提供证据证明该手机号码在2013年8月至2014年3月期间不处于其控制，且未提供证据推翻短信记录的情况下，本院对手机号码139××××6982与手机号码139××××9298的短信往来记录的真实性予以确认，并将其作为认定本案事实的依据。关于李燕飞是否应向杨成业、杨援平支付租金21900元的问题。由于李燕飞是涉案商铺的实际承租人，其应当履行合同约定的支付租金义务至合同解除之日。根据合同约定，李燕飞应向杨成业、杨援平支付2011年8月8日至2013年8月31日的租金14000元，2013年9月1日至2013年12月31日的租金13200元，2014年1月1日至2014年3月31日的租金10500元，合计37700元。李燕飞以持有李慧于2013年8月31日出具的欠条原件为由，主张李慧已经偿还了所欠款项27300元。杨援平则称欠条并未由其收执，而是在李慧签名后交由李燕飞签名时由李燕飞拿走。经审查，由于李燕飞并未提供证据证明该欠条出具后已经交由杨援平收执，且未提供证据证明李慧于何时以何种方式向杨援平偿还了全部欠款金额，故本院对李燕飞的主张不予采纳。李燕飞上诉主张即使认定其为实际承租人，2014年1至3月的租金亦应按原租赁合同标准收取。如前所述，李燕飞应当履行2013年8月31日《铺位租赁合同》约定的承租人义务，而该合同备注栏注明从2014年1月1日起每月租金3500元，在李燕飞未提供证据证明该约定非承租人一方真实意思表示的情况下，李燕飞应受该备注条款约束，本院对李燕飞的该部分上诉主张亦不予支持。由于杨援平自认已收取15800元，原审法院在扣减该款项后，认定李燕飞尚应支付21900元租金并无不当，本院予以维持。关于没收押金的问题。杨成业、杨援平主张没收押金20000元，其中10000元押金是以前合同约定收取的，剩余10000元是2013年8月31日签订《铺位租赁合同》时，李慧承诺要支付的押金，并出具欠条确认尚未支付该部分押金。因此，在李燕飞存在逾期支付租金且不履行恢复商铺原貌的义务之情况下，杨成业、杨援平主张没收该20000元押金，理由充分，应予支持。因李燕飞未提供证据证明已经支付剩余的10000元押金的情况下，故原审法院判令其另行支付10000元押金，并作没收处理，并无不当。关于诉讼时效的问题。对于2011年8月8日至2013年8月31日的租金14000元部分，2013年8月31日的《铺位租赁合同》重新约定给付期限，故该部分诉讼时效应从该给付期限届满时即2013年9月10日起算，杨成业、杨援平于2014年4月15日提起本案诉讼未超过诉讼时效期间。而杨成业、杨援平请求支付2013年8月31日至2014年3月31日的租金及没收押金均未超过一年的诉讼时效期间。因此，李燕飞以已过诉讼时效为由抗辩无需支付租金及押金，理由不成立，本院不予支持。综上所述，李燕飞的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费597.50元，由上诉人李燕飞负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周　珊代理审判员　　王志恒代理审判员　　安　静二〇一五年二月十五日书　记　员　　梁丽萍第9页，共9页 关注公众号“”