（2014）柳民中初字第983号

裁判日期: 2015-02-15

公开日期: 2017-03-24

案件名称

通化建东房地产诉孙炳福合同纠纷一审刑事判决书

法院

柳河县人民法院

所属地区

柳河县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

通化建东房地产开发有限公司,孙炳福

案由

合同纠纷

法律依据

全文

吉林省柳河县人民法院民事判决书（2014）柳民中初字第983号原告：通化建东房地产开发有限公司。法定代表人：修来春，经理。委托代理人：王东升，男。代理权限：一般代理。委托代理人：赵晓明，男。代理权限：一般代理。被告：孙炳福，男。委托代理人：孙昌奎，吉林秦英杰律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告通化市建东房地产开发有限公司诉被告孙炳福合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理，并依法组成合议庭，于2014年12月5日、2015年1月8日二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告及委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2012年7月10日，原、被告就阳光城物业服务管理、经营事项签订物业承包合同。合同约定，被告按照吉林省发改委和建设厅（2004）982号文件要求，对阳光城按照三级物业服务标准管理，并按此标准收取物业费。合同签订后，原告将阳光城物业交由被告管理、经营，但被告却未按合同约定向原告支付物业管理储备金。2014年6月，原告要求被告支付合同约定的物业管理储备金及被告代原告收取的煤气初装费，但被告以其经营亏损为由拒不支付。故原告诉至法院，主张被告按合同约定给付物业管理储备金249，571.60元；被告向原告支付在承包期间代原告收取的煤气初装费156，800.00元；被告向原告支付代收的取暖费30，773.00元。被告辩称：原告要求被告支付物业储备金249，571.60元是错误的，双方签订承包合同中明确约定每个管理年度被告向原告上交总利润的20%作业物业管理储备金，但被告自2012年7月接手该物业后每年都亏损，根本就没有利润，无法按20%提取管理储备金。物业管理本身就是微利企业，原告承包物业发生亏损才承包给的被告，另外原告现在还有多处房产未出售，至今欠被告物业费50多万元。承包合同第五条约定，业主满意率连续达一年以上时，可将公司股权金额转让给被告，被告接手后，业主满意率达98%以上后，2013年7月被告由原告物业公司承包人转变为公司法人代表。原告告诉被告代收煤气初装费和取暖费是事实，但原、被告达成共识，被告收取的费用冲抵物业公司前期亏损8.5万元，剩余部分用来缴纳原告未出售房屋的物业管理费。所以，被告不存在向原告返还费用的事实。另外原告告诉主体错误，个人不允许经营物业公司，原告应以被告实际经营的阳光城物业公司为被告。在开庭审理过程中，本案的原、被告对本案以下事实有争议：1、被告承包经营的阳光城物业公司是否营利，如营利被告应向原告缴纳储备金的数额是多少。2、原告是否同意以被告代收的煤气初装费和取暖费抵顶拖欠被告的费用。原告为证实自己的主张，当庭提供以下证据：1、物业公司承包合同，证实2012年7月10日原、被告签订物业公司承包合同，原告将柳河阳光城小区物业承包给被告，合同生效后，被告每个管理年度向原告上缴总利润的20%作为物业管理储备金。被告质证，无异议，合同约定是总利润的20%。2、物业服务收费管理办法、欣欣物业服务公司办理许可证申请书，证实物业公司的收费标准和支出项目。被告质证，对真实性无异议，支出是物业公司办理许可证申请时的支出，并不是被告接管后的实际支出，收入、支出的实际数额不准确。3、原告计算物业收费统计表，证实原告自2012年7月计算至2014年6月，被告应收物业费2，576.103.49元。被告质证，这是原告的推算与事实不符。被告为证实自己的主张当庭提供以下证据：1、备忘录，证实2013年5月28日原告公司负责人夏伯函与被告签订备忘录，原告同意由被告代收煤气初装费，被告以收取的煤气初装费首先用来冲抵物业公司前期亏损8.5万元，剩余部分用于缴纳原告未出售房屋的物业管理费。原告质证，真实性有异议，被告应以欣欣物业的名义签订，备忘录上没有公章。2、阳光城未出售房屋面积欠物业费统计表，证实阳光城小区房源剩余情况。原告质证，无异议，但确定不了是不是有那么多空置房屋。3、证人夏伯函出庭作证，证实自己原系通化建东房地产开发有限公司经理，负责柳河阳光城和通化的房地产开发。在被告承包物业之前的二任物业，经营的不好亏损8万多元，所以重新招标，被告承包物业到现在我们欠物业管理费20多万元，所以就和被告签订了一个备忘录。原告质证，备忘录中应加盖公章。被告质证，无异议。4、证人魏清波出庭作证，证实自己是孙炳福聘用的物业经理，负责欣欣物业的经营管理，因为前期物业费收不上来，所以接手的时候就亏损。同时还有没有卖出去的房屋应该由原告交物业费，我们就和夏伯函老总研究这些事，后来经夏伯函同意，就签了个备忘录。并证实在自己担任物业经理期间，物业公司一直亏损。原告质证，证人是物业公司经理，有利害关系，真实性不能确定。被告质证，无异议。被告王慧财意见，无异议。5、证人邱忠福出庭作证，证实自己与被告从2012年开始经营物业公司到现在，从开始经营至现在，公司一直亏损。因为物业费收不上来，就和原告签订了备忘录。原告质证，证实内容不属实，亏损被告为什么还继续经营。被告质证，无异议。本院认为，原告提供的证据1-3内容真实，形式来源合法，与本案相关联，予以确认。被告提供的证据1、3-5内容真实，形式来源合法，与本案相关联，予以确认。被告提供的证据2原告对剩余房屋事实无异，但对数量不清楚，对阳光城现存有剩余房屋的事实予以确认，其他部分与本案无关，不作评判。根据原、被告当庭陈述及所确认的证据，以下案件事实可以认定：2012年7月10日，原、被告签订了物业公司承包合同。双方约定，“原告将柳河阳光城小区物业承包给被告。本合同签字生效后，被告每个管理年度向原告上缴总利润的20%作为物业管理储备金。同时该合同第五条约定“三个月作为一个基本考核期。年终作为一个总考核期。考核中，业主满意度达70%以上，视为合格；90%以上视为良好；95%以上视为优秀。良好率连续达一年以上。可将公司股权金额转让给被告。达不到70%以上满意度。原告与被告解除承包合同，并由被告交纳合同违约金。”合同签订后，被告对该物业公司进行运营管理。2013年5月28日，原告负责人夏伯函与被告孙炳福及魏清波、邱忠福签订了内容为“2013年5月28日就煤气初装费冲抵物业管理费等事宜经通化市建东地产负责人与阳光城小区物业承包人在通化市建东地产公司，夏总办公室进行商谈，达成如下共识：1、本应由建东地产向阳光城业主收取的煤气初装费，现由物业代为收取，资金暂存物业公司账户。2、物业收取的煤气初装费首先用来冲抵欣欣物业（阳光城小区前任物业公司）前期管理期间亏损的企管资金8.5万元，剩余部分用于缴纳建东地产未出售房屋的物业管理费。剩余未缴纳的物业管理费由建东地产在当年年底前给予结清，以维护物业公司的正常运转。3、以上资金往来不需要相互往来凭证，建东地产未售房屋物业管理费需要在每年年底重新结算（因房屋在售中）。直到建东地产未售房屋全部清盘为止，未尽事宜另行商定。通化建东房地产开发有限公司夏伯函，阳光城小区物业服务管理处孙炳福、魏清波、邱忠福签名的备忘录。被告在承包经营阳光城小区物业公司期间，代原告向业主收取煤气初装费156，800.00元、取暖费30，773.00元。本院认为，原、被告签订的《物业公司承包合同》、《备忘录》是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同成立并生效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原、被告在物业承包合同中明确约定，“物业承包合同签字生效后，被告每个管理年度向原告上缴总利润的20%作为物业管理储备金。”原告在庭审中未提供有效证据证实，被告在承包柳河阳光城小区物业公司期间实际收支数额，据以证实被告应按合同约定上缴利润情况，亦不要求对被告公司的经营账目进行评估审计。综上，原告主张被告向原告支付物业管理储备金249，571.60元的请求，未能提供有效证据予以证实，故对该主张不予支持。对于原告主张被告向其支付承包期间被告代原告收取煤气初装费156，800.00元的请求，因原、被告于2013年5月28日在双方签订的《备忘录》中明确约定，被告代原告收取的煤气初装费首先用来冲抵物业前期管理期间亏损的企管资金8.5万元，剩余部分用于缴纳建东地产未出售房屋的物业管理费。该约定合法有效，且能证实被告前期物业公司存在亏损8.5万元。因此，原告主张被告给付被告代收煤气初装费的请求，没有事实及法律依据，不予支持。对于原告主张被告给付被告代收的取暖费30，773.00元的请求，被告在庭审中对代收取暖费事项没有异议。被告辩称该代收的取暖费，原告同意用该费用冲抵亏损和被告未出售房屋所欠的物业管理费。但被告未提供证据对上述抗辩予以证实，故对该抗辩不予支持。被告应按约定给付原告代收的取暖费30，773.00元。根据上述法律规定，本院判决如下：一、被告孙炳福于本判决生效后给付原告通化市建东房地产开发公司取暖费30，773.00元。二、驳回原告通化市建东房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费7855元，原告通化市建东房地产开发公司承担7395元，被告孙炳福承担460元。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人申请执行期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审　判　长　　李海洋审　判　员　　郑云鹏代理审判员　　张云坤二〇一五年二月十五日书　记　员　　王再峰来源：百度搜索“”