（2014）澄滨民初字第2277号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2016-11-28
案件名称
潘丽婷与江苏阳光置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
江阴市人民法院
所属地区
江阴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘丽婷,江苏阳光置业发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十五条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款
全文
江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2014）澄滨民初字第2277号原告潘丽婷。委托代理人黄磊，江苏裕安律师事务所律师。被告江苏阳光置业发展有限公司，住所地江阴市新桥镇陶新路18号。法定代表人陶园，该公司董事长。委托代理人林红、沈健，江苏信卓律师事务所律师。原告潘丽婷与被告江苏阳光置业发展有限公司（以下简称阳光置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月19日立案受理后，依法由代理审判员卞钱忠适用简易程序，于2014年12月19日、2015年1月9日两次公开开庭进行了审理。原告潘丽婷的委托代理人黄磊，被告阳光置业的委托代理人林红、沈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘丽婷诉称：2012年10月27日，她与阳光置业签订《商品房买卖合同》一份，由她向阳光置业购买位于江阴市阳光假日花园一期3幢1单元1202室房屋一套。她已付清全部房款1719291元。合同第八条约定：出卖人应在2012年10月28日前将房屋交付给买受人。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。房款付清后，她一直耐心等待阳光置业通知交房，可是没料到阳光置业一直到2014年10月21日才向她发出一份《阳光假日花园商品房入伙通知书》，通知她交房。更令她难以接受的是，该份通知书的落款日期是2014年10月18日，而通知书上注明的交房时间是2012年10月29日。根据合同第九条约定：出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，出卖人应当退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。因此，请求人民法院判令：1、解除她与阳光置业签订的《商品房买卖合同》；2、阳光置业退还她已付房款1719291元并支付合同约定的违约金3438.58元。审理中，潘丽婷向本院申请变更关于违约金的诉讼请求：判令阳光置业支付合同约定的违约金3438.58元及已付房款1719291元自2012年12月24日起至清偿之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失。被告阳光置业辩称：1、2012年10月28日并不是他公司应当交房的日期。根据潘丽婷提供的编号为3367589的收据，潘丽婷缴清房款的日期为2012年12月24日。合同约定，买受人应于2012年11月17日前一次性付清房款1719291元；买受人逾期支付的，出卖人则应相应延期交付。故在潘丽婷未能按期付清房款的情况下，他公司有权延期交房。即使按照正常的交易习惯，通常也是在买受人付清全款后出卖人才会交付标的物。2、他公司已向潘丽婷送达了《商品房入伙通知书》且潘丽婷的父亲潘某已经签收了交房通知。虽然该通知不是潘丽婷本人签收，但基于潘某与潘丽婷的父女关系以及潘某于2012年10月27日通过POS机替潘丽婷支付519291元房款的事实，他公司有理由相信潘某能够作为潘丽婷的代理人签收交房通知书。因此，在潘某签收交房通知书后，他公司已经尽到了书面通知办理交房手续的义务。3、退一步讲，即使他公司没有按照潘丽婷所说的在2012年10月28日前交付，潘丽婷享有的合同解除权也已经过了1年的除斥期间，合同解除权已经消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。按照合同约定出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。而潘丽婷从未向他公司催告过，且潘丽婷认为交房日期为2012年10月28日，故合同的解除权发生之日应为2012年12月28日，解除权消灭之日为2013年12月28日。因此，潘丽婷的合同解除权已经消灭，其无权要求解除该商品房买卖合同。综上，请求法院依法驳回潘丽婷的诉讼请求。经审理查明：2012年10月27日，阳光置业（出卖人）与潘丽婷（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：三、所购商品房基本情况。买受人向出卖人购买位于阳光假日花园一期3幢1单元1202号房屋一套，建筑面积172.36㎡，其中套内建筑面积143.89㎡、公摊面积28.47㎡。四、计价方式与价款。房屋价款按建筑面积计算，一次性付款单价9975元/㎡（含城市基础设施配套费35元/㎡）。房屋维修基金、垃圾清运费等代办费交房时按实另行收取。六、付款方式及期限。2012年11月17日前一次性付清房款1719291元（含城配费6033元）。无论以后市场如何变化，本合同第四条约定的单价按9975元/㎡保持不变，已付款项不计息。其它费用仍按本合同第四条。八、交付期限。出卖人应当在2012年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合同；5、交付时出卖人委托前期物业管理公司办理交房手续，由买受人与物业管理公司订立相关协议，因买受人与物业公司未能签订相关协议造成未能按期交房的，出卖人不承担逾期交房的责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3、买受人逾期支付的，出卖人则相应延期交房，相应推迟提供办理产权证所需资料，并且买受人仍应按本合同第七条的约定向出卖人承担违约责任，而出卖人并不因此向买受人承担延期交付的责任。九、出卖人逾期交房的违约责任。1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同还约定了其它事项。合同签订当日，潘丽婷的父亲潘某代潘丽婷支付首付款519291元，剩余120万元房款潘丽婷通过银行按揭贷款的方式于2012年12月24日支付给了阳光置业。2013年1月10日，潘某在阳光置业提供的“贷款到账交房通知签收表”上签名。2014年10月20日，阳光置业向潘丽婷发出《阳光假日花园商品房入伙通知书》一份，通知内容为：“阳光假日花园B地块A区1-5号楼及商业已通过竣工验收，我公司定于2012年10月28日开始交房入伙，现通知您于2012年10月29日前办理交房入伙手续…”该份通知书的落款日期为2014年10月18日。另查明：阳光假日花园B地块A区的房产于2012年8月20日通过竣工验收备案。以上事实，有商品房买卖合同、收据、入伙通知书、银行卡刷卡存根、贷款到账交房通知签收表、竣工验收备案表等及原、被告的陈述在卷予以佐证。本案审理的争议焦点：一、潘丽婷是否有权解除商品房买卖合同；二、阳光置业是否构成违约；若构成违约，违约金如何计算。关于第一个争议焦点，潘丽婷是否有权解除商品房买卖合同。被告阳光置业认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条：出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，潘丽婷于2014年11月19日起诉主张解除合同已经超过了一年的除斥期间。原告潘丽婷认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的前提是当事人行使法定解除权，她现在起诉主张要求解除合同是基于双方在合同中的约定，其所行使的是约定解除权，因此不适用法律规定的法定解除权一年的除斥期间。本院认为：无论是法定解除权还是约定解除权，其本质都系解除权，解除权属于形成权，仅凭单方的意思表示即可发生法律效力。在符合法定或约定的解除条件时，合同的约束力就有随时被打破的危险，合同关系随即处于一种不确定的状态。此时，若解除权人不积极行使权利保护自己的利益，就会造成新的利益失衡。正是为了维护交易安全、敦促权利人及时行使权利、平衡双方利益，解除权与其它形成权一样必须受到除斥期间的规制，且该期间不因任何事由中止、中断或延长。商品房买卖合同中，在符合法定解除的情形下，法律明确规定了“催告后三个月，没有催告按一年”的除斥期间。在约定解除的情形下，双方可以在合同中约定解除权行使的期间，该期间可以短于或长于法定期间。但当事人对解除权的行使期间没有约定时，基于形成权的法定特性，若对权利的行使没有任何约束，那么市场交易安全就会一直处于不稳定的状态。因此，在当事人没有约定解除权行使期间时，该权利的行使应当符合一个“合理的期间”，该期间的合理性体现在按照普通大众的理解“一个正常、善良的权利人有足够的时间妥善行使自己的权利”，而法定解除权的最长期间正是法律基于各种综合因素的考量后得出的最长合理期间。因此，在双方当事人对解除权的行使期间没有约定时，为避免利益失衡，该期间不得超过法定解除权的最长行使期间。本案中，双方在合同中约定的交房日期是2012年10月28日。因此，潘丽婷早应知道阳光置业逾期交房的事实。潘丽婷提起解除合同之诉并不需要以阳光置业通知交房为前提，但潘丽婷在2014年10月21日收到阳光置业的交房通知后，才于2014年11月19日诉至本院，期间间隔的时间已近2年。因此，本院确认潘丽婷所享有的合同解除权已消灭，对于其主张的要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。关于第二个争议焦点，阳光置业是否构成违约；若构成违约，违约金如何计算。关于阳光置业是否构成违约的问题。本院认为：潘丽婷与阳光置业签订《商品房买卖合同》时，合同约定的标的房产已经竣工验收，可以随时交付使用。因此，尽管合同签订于2012年10月27日，双方约定2012年10月28日交房是现实及可能的。阳光置业认为，合同约定买受人应于2012年11月17日前一次性付清房款；买受人逾期支付的，出卖人则相应延期交房。故在潘丽婷未能按期付清房款的情况下，他公司有权延期交房。该观点看似合理，但经不起推敲。合同约定的交房日期在付款日期之前，两者本身就存在先后履行顺序。只有在“先付款后交房”的情况下，才存在根据付款日期顺延交房的情形。双方签订的《商品房买卖合同》系阳光置业提供的格式合同。商品房买卖过程中，出卖人相对于买受人而言始终具有绝对的优势地位。故法律规定在对格式合同条款的理解发生争议时，应当作出不利于格式条款提供方的解释。因此，对阳光置业提出的顺延交房的抗辩主张，本院不予采信。本院确认阳光置业逾期交房构成违约。关于违约金如何计算的问题。首先，2013年1月10日，潘丽婷的父亲潘某在贷款到账交房通知签收表上签名如何定性。本院认为：基于潘丽婷与潘某之间系父女关系，且2012年10月27日潘某代潘丽婷支付了519291元首付款，本院确认潘某与潘丽婷在本案所涉商品房买卖中关于通知、催告等事项可以构成代理关系，即阳光置业对潘某的通知、催告以及潘某对阳光置业的通知、催告，均对潘丽婷产生同样的法律后果。其次，根据合同约定，阳光置业应当于2012年10月28日交房。但阳光置业认为因潘丽婷未能付清房款，故等到2013年1月10日贷款到账后才通知潘丽婷交房。而潘丽婷认为潘某在签收表上签字不能视为对她的通知，且他父亲签字后并没有拿到阳光置业的书面通知。本院认为：潘某在签收表上签名可以视为对潘丽婷的通知，且根据“贷款到账交房通知”的文意，可以推定阳光置业对潘丽婷履行了通知交房义务。即使阳光置业确未书面通知交房，但潘丽婷购房时就知道其所购房产是现房而非期房，贷款到帐后房款已全部付清，其完全可以要求阳光置业交房，而不是其所称的一直在等待阳光置业的交房通知。因此，本院确认违约金的计算期间自2012年10月29日起至2013年1月10日止。关于违约金的计算标准，因潘丽婷主张解除合同的请求不能成立，合同应当继续履行。本院参照双方在买卖合同上约定的合同继续履行的方式计算违约金，即按已交付房款的每日万分之贰计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、江苏阳光置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付潘丽婷逾期交房违约金（其中519291元自2012年10月29日起、120万元自2012年12月25日起均至2013年1月10日止，按每日万分之贰计算）。二、驳回潘丽婷其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10150元（潘丽婷已预交），由潘丽婷负担10000元，由江苏阳光置业发展有限公司负担150元。江苏阳光置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付潘丽婷150元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05；）。代理审判员 卞钱忠二〇一五年二月十五日书 记 员 黄陈菊本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 来自：