（2014）湛中法民一终字第858号

裁判日期: 2015-02-15

公开日期: 2015-06-30

案件名称

岑凯怡与湛江南方置业有限公司商品房预售合同纠纷民事二审判决书

法院

广东省湛江市中级人民法院

所属地区

广东省湛江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

岑凯怡,湛江南方置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十条，第三十一条，第十条第一款

全文

广东省湛江市中级人民法院民事判决书（2014）湛中法民一终字第858号上诉人（原审原告）：岑凯怡。委托代理人：杨庭强，广东万维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湛江南方置业有限公司（原湛江南方化油器厂），住所地：湛江市赤坎区海天路25号。法定代表人：钟锦旗，厂长。委托代理人：龙惠娟，广东飞桥律师事务所律师。上诉人岑凯怡因与被上诉人湛江南方置业有限公司（以下简称“南方公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2012）赤民一初字第369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈春丽担任审判长，审判员邓浓、唐文飞参加的合议庭进行了审理。助理审判员林竹担任记录。上诉人岑凯怡的委托代理人杨庭强，被上诉人南方公司的委托代理人龙惠娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2007年9月9日，岑凯怡与南方公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买南方公司开发的位于湛江市赤坎区南桥南路108号华盛新城G幢XXX房一套，总价款为480922元。其中第六和第七条约定买受人应在签订合同时支付首期房款300922元，余下房款180000元应在首期房款支付之日起20天内办妥按揭贷款手续，否则按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；第八条约定出卖人应在2008年5月1日前交付房屋；第十五条第（3）项约定出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。合同签订后，岑凯怡依约付清了首期房款300922元，余款180000元亦办妥了农行湛江市城区支行按揭贷款手续。南方公司则在2008年6月16日将涉案房屋交付岑凯怡使用，于2010年12月1日向湛江市房产管理局提交了《建设工程规划验收合格证》、《竣工验收备案表》、《代理人身份证复印件》、《白蚁防治合同书》、《商品房预售许可证（复印件）》、《房地产登记申请书》、《资质证书》、《委托书原件》、《组织机构代码证》、《建设工程规划许可证》、《房产测绘报告书》、《营业执照复印件》、《申请人身份证复印件》、《国有土地使用证》、《施工许可证》、《法定代表人身份证明书（复印件）》。2010年12月8日，南方公司取得华盛新城G幢整幢楼的《商品房权属证明书》。2010年12月28日，南方公司取得涉案XXX房的《商品房产权权属证明书》。2011年3月7日，南方公司又向湛江市房产管理局提交了《契税完税证》、《房地产测绘报告书（复印件）》、《商品房买卖合同》、《出售商品房证明书》、《房地产登记申请书》、《发票》、《商品房权属证明书》、《身份证复印件》。2011年4月2日，湛江市房产管理局将涉案XXX房产权登记在岑凯怡名下。后双方因迟延办证问题引发纠纷，岑凯怡遂诉诸原审法院，请求法院依法判令：1、南方公司支付延期办证的违约金75543元（480922元×0.00021×748天）；2、南方公司承担本案诉讼费用。另查明，2006年8月24日，湛江市环保局向南方公司作出《关于“金河湾”华盛新城居住小区环境影响报告书评估意见》，指出“基于本项目所在区域主要规划为居住、商业区为主，湛江德利化油器有限公司已向市环保局承诺尽快实施搬迁计划，建议尽早实施搬迁，搬迁前，如果本项目先建成，建设单位须承担义务，如实向公众告知本项目可能受到的环境影响，并负责协调解决住户因污染问题出现的纠纷。”2008年10月19日，湛江市环保局向南方公司作出《关于湛江南方化油器厂华盛新城竣工环保验收有关问题的复函》，称“经审查，你厂申报建设该项目时承诺：二年内关闭湛江德利化油器有限公司电镀车间，三年内必须完成整体搬迁，但截至目前，该公司电镀车间未完成关闭，整体搬迁也未向我局报送搬迁方案，预计2009年底也未能完成整体搬迁工作。因此，你厂建设的华盛新城G、H、J、K栋工程项目未按照环评批复意见的要求，完成关闭电镀车间工作，该项目不符合建设项目竣工环境保护设施验收的条件，我局暂不予组织该项目的竣工环境保护设施验收。”同年11月19日，湛江市城市规划局出具一份《关于南方化油器厂H、J、K幢商住楼竣工规划的核实意见》，称H、J、K三幢商住楼的建设工程基本符合湛城规（工规）证（2006）71、72、73号《建设工程规划许可证》及其附图的要求，竣工规划核实合格。但在同年10月9日，湛江市环境保护局函复南方化油器厂，称由于德利公司未能完成整体搬迁，电镀车间未能完成关闭，故暂不予组织华盛新城G、H、J、K幢的竣工环境保护设施验收。2010年3月18日，湛江市环境保护局又出具一份《关于退回南方化油器厂华盛新城一期工程项目环保竣工验收申请资料的通知》，并将南方化油器厂提交的华盛新城一期工程项目环保竣工验收的申请资料予以退回，不予组织验收。同年6月24日，湛江市环境保护局经过检查验收，始同意通过了华盛新城一期G、H、J、K四幢商住楼的环保验收。在通过环保验收后，南方公司又先后于2010年7月12日、7月16日、9月20日和9月26日办理了《建设工程竣工档案验收合格认可书》、《单位工程质量竣工验收记录》、《建设工程质量验收意见书》和《房屋建筑工程和市政基础设备工程竣工验收备案表》。在此之前，南方公司先后于2008年9月1日、11月6日、12月11日、12月25日、2009年1月21日、4月14日、5月31日和7月21日完成了《民用建筑工程室内环境质量检测报告》、《天然气管道安装工程竣工验收签证书》、《建设项目竣工卫生验收认可书》、《防雷装备验收合格证》、《特种设备（乘客电梯）使用登记证》、《建设项目配套绿化验收审批表》、《建筑工程消防验收意见书》和《人防工程验收意见书》。又查明，南方公司成立于1987年12月22日，设立时名称为南方化油器厂，属于内资企业法人，2012年8月28日经工商部门核准，变更为现名；德利公司由东风电子科技股份有限公司、辉煌工业投资有限公司和南方公司于1992年11月11日合资成立，属于中外合资企业法人。2006年7月3日，德利公司向湛江市环境保护局出具一份《关于湛江德利化油器有限公司整体搬迁的情况报告》，称为配合我市城市规划和公司今后的发展，准备在二、三年内进行搬迁。同年8月28日，湛江市环境保护局作出《关于南方化油器厂“金河湾”华盛新城居住小区项目环境影响报告书审批意见的复函》，同意南方公司建设华盛新城居住小区项目，同时表示德利公司必须两年内关闭电镀车间，三年内完成整体搬迁，逾期如因企业污染引起投诉，该局将依法关闭污染源。2009年7月20日，德利公司与湛江市麻章经济开发试验区管理委员会签订协议，采用先租后挂牌出让的方式于2010年2月11日竞得了位于麻章区平茶公路南侧的一块126574.88平方米工业用地使用权证（证号：湛国用（2010）第00086号），准备实施企业整体搬迁。但由于该地块处于合流水库饮用水源保护区内，环评初审通不过，至今未能搬迁。原审法院审理认为：本案为商品房销售合同纠纷，根据岑凯怡的起诉理由和南方公司的答辩意见，双方当事人争议的焦点为：一、关于南方公司向产权登记机关报送办理涉案XXX房权属所需资料的时间应如何确定的问题；二、关于南方公司应否对其逾期提交提出办理涉案XXX房权属所需资料的行为承担违约责任的问题。一，关于南方公司向产权登记机关报送办理涉案XXX房权属所需资料的时间应如何确定的问题。岑凯怡与南方公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，应予恪守履行。按照《商品房买卖合同》第十五条第（3）项的约定，出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。对此约定，岑凯怡认为是指出卖人南方公司应在270日内提交资料到产权登记机关办理涉案XXX房权属至其名下，而南方公司认为仅指应在270日内提交资料到产权登记机关办理涉案XXX房整幢楼权属（即“大产权证”）至其公司名下，主张办理涉案XXX房权属（即“小产权证”）至买受人名下是业主的义务。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”和第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”以及第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”的规定，南方公司因合法建造取得涉案XXX房的所有权，但如需处分该房，则须依照法律的规定进行登记，否则其处分行为不发生物权效力。因此，南方公司与岑凯怡签订《商品房买卖合同》将涉案XXX房出售给岑凯怡，在岑凯怡已依约支付了购房款的情况下，南方公司须按照法律的规定先将XXX房登记至其名下，然后才能办理交易过户手续，将XXX房过户给岑凯怡，否则南方公司的出售行为不发生物权效力，双方的交易无法完成。根据岑凯怡和南方公司向原审法院提交的《商品房权属证明书》可知，南方公司在2010年12月28日才将XXX房登记在其名下。根据双方合同第十五条的约定，南方公司应在XXX房于2009年6月16日交付使用后的270天内，即2010年3月15日前将办理XXX房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而“需由出卖人提供的资料”则当然包含南方公司将XXX房登记到其名下的《商品房权属证明书》。南方公司于2011年3月7日将包含该权属证明书在内的相关资料提交湛江市房管局，而按照合同规定其应在2010年3月15日前报产权登记机关备案，逾期了720天（2010年3月15日至2011年3月7日）。南方公司关于在2010年12日1日将办理“大产权证”的相关资料报送产权登记机关已依约履行了合同义务的抗辩理由不成立，不予采纳。二、关于南方公司应否对其逾期提交提出办理涉案XXX房权属所需资料的行为承担违约责任的问题。根据《商品房买卖合同》第十五条第（3）项“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金”的约定，南方公司必须是由于自身的原因逾期提交办证资料才承担违约责任。本案中，涉案建设工程项目在2006年申报时，是德利公司对湛江市环保局作出在二、三年内搬迁的承诺，涉案建设工程项目未能按期进行整体验收是因环保验收未能通过，而环保验收未能通过是因德利公司未能搬迁所致。可见，南方公司延迟提交办证资料系德利公司未能如期搬迁致不能进行环保验收造成的，存在客观原因，不能完成归责于南方公司；另一方面，环保部门向南方公司出具评估意见时已明确指出“在湛江德利化油器有限公司搬迁前，如果本项目先建成，建设单位须承担义务，如实向公众告知本项目可能受到的环境影响”，而南方公司却在德利公司未能完成电镀车间的关闭及整体搬迁的情况下，在预售商品房时未能如实向购房者告知该情况，在主观上存在过错。因此，综合考虑上述主客观两方面的因素，对于逾期720天提交XXX房办证资料导致岑凯怡不能在规定期限内取得产权证所造成的违约金损失，宜由南方公司承担30%的责任，即应支付违约金21814.62元（480922元×0.00021×720天×30%）给岑凯怡。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十条第二款、第三十条、第三十一条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决：一、限湛江南方置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金21814.62元给岑凯怡；二、驳回岑凯怡的其他诉讼请求。案件受理费1688元，由湛江南方置业有限公司负担688元，岑凯怡负担1000元。岑凯怡不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决认定“在通过环保验收后，…准备在二、三年内进行搬迁”等事实证据不足；二、根据双方合同约定，南方公司是否承担违约责任以岑凯怡是否逾期取得房地产权属证书为条件，并没有约定以南方公司是否逾期提供资料报产权登记机关备案为条件。原审以南方公司逾期提供资料报产权登记机关备案的天数计算违约金，与合同约定不符，从而导致违约金计算错误；三、根据法律规定和环保评估意见，对涉案的房地产开发项目的环境治理和环境保护配套设施建设、满足相关环保标准要求、保证通过环保验收是南方公司的法定义务，也是南方公司的合同义务。但南方公司不依规定切实落实环保措施，影响环保验收，最终造成岑凯怡逾期取得房地产权属证书，显然属于南方公司的责任。且南方公司是德利公司的出资人之一，南方公司在申报湛江市南方化油器建设项目时也承诺“二年内关闭湛江德利化油器有限公司电镀车间、三年内完成整体搬迁”，南方公司应对自己的承诺承担法律责任。原审认定南方公司违约是因德利公司未能搬迁所致，证据不足，没有法律依据；四、根据合同法第一百零七条规定，当事人一方违约，除法律规定免责或减轻的，违约方必须依约向守约方支付违约金。原审在岑凯怡没有违约、南方公司没有符合法律规定的免责事由的情形下，减轻南方公司违约责任，判决南方公司承担30%的违约责任，属适用法律错误；五、原审超期审理，不符合相关规定。请求二审法院依法改判，并由南方公司承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人南方公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，并不是现房买卖，不属于商品房销售合同纠纷。原审判决将案由定为商品房销售合同纠纷不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，本案双方当事人二审争议焦点问题是：原审程序是否合法的问题。首先，关于原审判决采纳证据是否违反法律规定的问题。上诉人岑凯怡认为原审判决认定事实证据不足，但南方公司在一审已向法院提交了燃气管道、卫生、防雷装置、绿化等验收证、消防验收意见书、人防工程验收意见、建设工程竣工档案验收合格认可书、工程质量竣工验收记录、质量验收意见书等相关证据，原审法院经过庭审质证后才予以认证，并未违反法律规定。故原审法院根据上述证据对事实作出认定并无不当。由于上诉人提出异议，本院在二审庭审时亦当庭要求被上诉人向上诉人出示上述证据，上诉人对此没有证据推翻上述证据的真实性。故本院对原审判决查明的事实予以确认；其次，关于上诉人认为原审程序不当，久拖不结的问题。原审法院在审理期间，由于本案需以另一案的审理结果为依据，遂中止诉讼。故原审程序合法。上诉人主张原审判决程序违法，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于南方公司向产权登记机关提交办理涉案XXX房权属登记所需资料的时间应如何确定的问题。在双方签订的《商品买卖合同》第十五条的约定是“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，岑凯怡上诉主张合同的约定是指提供资料到产权登记机关备案办理涉案XXX房权属在其名下，而南方公司则主张合同的约定是指提供资料到产权登记机关备案办理涉案XXX房整幢楼权属在其名下（即办理大产权证），认为办理涉案房屋权属到业主名下（即小产权证）是业主的义务。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”和第三十一条“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”以及第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度”的规定，本案中，南方公司因合法建造取得涉案XXX房的所有权，但其如要处分该房，则须依照法律的规定进行登记，否则其处分行为不发生物权效力。因此，南方公司与岑凯怡签订《商品房买卖合同》将涉案XXX房出售给岑凯怡，在岑凯怡已依约支付了购房款的情况下，南方公司须依照法律的规定先将406房登记到其名下，然后才能办理交易过户手续，将XXX房过户给岑凯怡，否则南方公司的出售行为不发生物权效力，双方的交易无法完成。根据岑凯怡及南方公司向本院提交的《商品房权属证明书》可知，南方公司在2011年4月2日才将XXX房登记在其名下。南方公司与岑凯怡签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2008年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人按国家规定缴纳办理房产证所需税费。买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二点一的违约金。”按照以上约定，南方公司应当在2008年5月1日后的270日即2009年1月25日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因南方公司的责任，岑凯怡不能在规定期限内取得房地产权属证书的，南方公司应按日向岑凯怡支付已交房价款万分之二点一的违约金。而该约定中的“办理权属登记需由出卖人提供的资料”则当然包含南方公司将XXX房登记到其名下时所取得的权属证明书，即岑凯怡及南方公司向本院提交的《商品房权属证明书》。南方公司于2011年3月7日将包含该权属证明书在内的相关资料提交给湛江市房管局，故南方公司履行上述约定的时间应是2011年3月7日。根据合同约定，南方公司应在2009年1月25日前，将办理该房权属登记所需相关资料报产权登记机关备案。岑凯怡起诉请求从2009年3月16日计算南方公司违约责任，南方公司提交相关资料的时间为2011年3月7日，故岑凯怡主张南方公司逾期向产权登记机关提交办理涉案XXX房权属登记所需资料的天数应为720天（2009年3月16日至2011年3月7日）。原审法院根据岑凯怡的诉讼请求认定南方公司逾期提交办理XXX房权属登记所需资料应从2009年3月15日计算至2011年3月7日并无不当，本院予以维持。上诉人请求按照其取得权属证时间计算违约天数，但南方公司向产权登记机关提交相关登记资料已完成其办证义务，至于何时取得房屋权属证书是由产权登记机关履行审批手续而定，不由南方公司所掌控，故上诉人岑凯怡该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。三、关于南方公司应否对其逾期提交办理涉案XXX房权属登记所需资料的行为承担违约责任的问题。根据南方公司与岑凯怡签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二点一的违约金”的约定，南方公司必须是由于自身的原因逾期提交办理XXX房权属登记需由其提供的资料才承担违约责任。本案中，涉案建设工程项目在2006年申报时，是德利公司对湛江市环保局作出在二、三年内搬迁的承诺，涉案建设工程项目未能按期进行整体验收是因环保验收未能通过，而环保验收未能通过是因德利公司未能搬迁所致，因此，南方公司未能按约定向产权登记机关提交办证所需资料系因德利公司未能搬迁致不能进行环保验收造成，存在客观原因，不能完全归责于南方公司；另一方面，环保部门向南方公司出具评估意见时已明确指出“在湛江德利化油器有限公司搬迁前，如果本项目先建成，建设单位须承担义务，如实向公众告知本项目可能受到的环境影响”，而南方公司却在德利公司未能完成电镀车间的关闭及整体搬迁的情况下，在预售商品房时未能如实向购房者告知该情况，其在主观方面存在过错。故综合考虑上述主客观方面因素，对于逾期720天提交办理XXX房权属登记所需资料导致岑凯怡不能在规定期限内取得房产权属证书所造成的违约金损失，宜由南方公司承担30％的责任。岑凯怡关于环保验收未通过也是南方公司的原因、逾期提交办理涉案XXX房权属登记所需资料的原因完全在于南方公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1143.20元，由岑凯怡负担。本判决为终审判决。审判长　陈　春　丽审判员　邓　　　浓审判员　唐　文　飞二〇一五年二月十五日书记员　林竹（代）附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来自：