（2014）苏中民终字第04009号

裁判日期: 2015-02-15

公开日期: 2015-12-21

案件名称

苏州市旺达市政工程有限公司与潘卫芳租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

潘卫芳,苏州市旺达市政工程有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第四十六条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2014）苏中民终字第04009号上诉人（原审被告）潘卫芳。被上诉人（原审原告）苏州市旺达市政工程有限公司。委托代理人刘军、王多，江苏正盛律师事务所律师。上诉人潘卫芳因租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的（2012）相民初字第1571号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年1月5日，原审原告与苏州市相城区黄埭镇金龙村经济合作社签订了2份《土地、厂房租赁合同》，约定，由原审原告承租苏州市相城区黄埭镇金龙村经济合作社位于苏州市相城区黄埭镇东桥长旺路31号的共计16亩低洼地、鱼塘等地。原审原告承租后在该地上进行了填土，并建造了房屋。2009年6月20日，原审原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原审原告将其中12.8亩场所地（含场地上原审原告所建的两层楼房4间）出租给原审被告使用。合同有效期限为8年，即从2009年6月20日起至2017年6月19日止。原审被告每年应向甲方支付房屋租金人民币172800元，如有拖欠，原审原告可按拖欠部分租金每天百分之十收取滞纳金，如原审被告拖欠租金超过20天，则原审原告有权提前解除合同，并依法要求原审被告承担违约责任。房屋属原审原告所有，原审被告不得以任何形式将房屋抵债或转租，否则将追究原审被告法律责任。合同另对双方权利义务等事宜作了相应约定。以上事实，由原审原告提供的身份证明、人口信息、《土地、厂房租赁合同》、《房屋租赁合同》及当事人陈述附卷佐证，原审法院予以认定。审理中，原审原告提供原审原告个体工商户登记信息表3份，经营者分别为原审被告、薛炳春、顾耀国的三个钢模板租赁站，地址均在本案所涉租赁土地的苏州市相城区黄埭镇东桥长旺路31号，但原审原告只将土地出租给原审被告，未与薛炳春、顾耀国有租赁关系，且现此两人也在经营，故认为原审被告有转租行为，且未经原审原告同意。提供4份付款收据存根，证明原审被告在2009年2月28日、2010年6月20日、2011年8月16日、2012年8月10日向原审原告交纳租金的事实，证明原审原、被告在签订合同时约定先付租金后使用，且至2012年8月前双方也如此操作；提供2013年8月7日原审原告发给原审被告的律师函及对应的邮寄凭证、送达凭证，证明因原审被告未先交纳2013年6月20日起的租金，原审原告向原审被告潘卫芳发出相关租赁费的催交凭证，并明确未在限定的期限内付款，则原审原告要求解除合同和由原审被告承担滞纳金和场地使用费，事实上，原审被告至今未向原审原告交纳自2013年6月20日起的租金，故原审原告认为2013年8月11日已与原审被告潘卫芳解除该房屋租赁合同。审理中，原审被告潘卫芳于2013年10月29日向原审法院提交答辩状，认为原审原、被告约定租赁的地方与其经营所在地无任何关系，其使用的土地系无主土地，应先由有关部门就土地性质范围、权属作出认定后，再行处理本案争议，另主张其对原审原告提供原审原告与其的租赁合同上签名不认可，并要求进行笔迹鉴定。原审原告苏州市旺达市政工程有限公司诉称，2009年1月5日，原审原告与苏州市相城区黄埭镇金龙村经济合作社签订了2份土地、厂房租赁合同，约定，由原审原告承租苏州市相城区黄埭镇金龙村经济合作社位于苏州市相城区黄埭镇东桥长旺路31号的共计16亩低洼地、鱼塘等地，原审原告承租后经村经济合作社同意，进行了填土，并建造了房屋。2009年6月20日，原审原、被告签订房屋租赁合同，约定原审原告将其中12.8亩场所地（含场地上原审原告所建的两层楼房约4间）出租给原审被告使用，并口头约定租金先付后租，原审被告也按约在每年的租期开始前支付了2009年6月20日至2013年6月19日的租金。在2012年7月，原审原告发现原审被告将其承租的土地部分转租给薛炳春、顾耀国使用。至2013年6月19日，原审被告未按约先付后一年的租金，原审原告于2013年8月7日原审被告发出律师函，要求原审被告在收到之日起三日内支付2013年6月20日起的租金，否则原审原告将解除合同，但原审被告未付。现原审原告请求判令：1、解除原审原告与原审被告的租赁合同，并支付自2013年6月20日开始以172800元／年计算到合同解除的租金，解除合同以后到实际迁出的土地使用费；2、按照合同约定拖欠部分自2013年6月20日起按每天10%计算到实际支付之日止的滞纳金。原审法院认为：依原审原告提供的证据，足以证明原审原告向苏州市相城区黄埭镇金龙村租赁了位于苏州市相城区黄埭镇东桥长旺路31号的共计16亩低洼地、鱼塘等地，后原审原告进行了改造后，将其中12.8亩出租给原审被告使用（包括两上两下楼房），且双方约定不得擅自将房屋转租他人及应及时交纳租金。原审被告现虽对租赁合同上其签名要求进行笔迹鉴定，但其未在举证期限内向原审法院提出，对此原审法院不予采纳。原审原告虽主张原审被告将租赁的场地中部分擅自转租给薛炳春、顾耀国使用，但其仅提供了薛炳春、顾耀国使用所开设的钢模租赁站的工商登记材料，未提供其他相关证据证证实，故原审法院认为原审原告此主张依据不足，不予认定。原审原、被告签订的《房屋租赁合同》虽未明确约定租金的交付期限，原审原告主张双方口约先付租金后用租赁物，且依原审原告提供的收款凭证，可证明事实上原审被告在2013年6月20日前也均系先付后用，故原审法院认为双方交易习惯系先付后用，一年一付。原审被告未到庭，也未提供其支付了2013年6月20日起的租金的证据，现原审原告主张2013年6月20日前的租金原审被告已支付，但自2013年6月20日后的租金未付，虽经原审原告于2013年8月7日发函催讨此后一年的租金，原审被告仍未支付，故原审原告依约要求解除与原审被告的租赁合同符合法律规定，应给予支持。原审原告虽主张双方租赁合同自2013年8月11日解除，但其只提供了向原审被告催讨租金及表明不按此函中约定的时间交纳租金原审原告要求解除合同和由原审被告承担滞纳金和场地使用费，后在原审被告未按时交纳租金时，原审原告未明确通知原审被告解除合同，故原审法院认为原审原告主张双方于2013年8月11日解除租赁合同依据不足，原审法院不予认定。原审法院依有关法律认定自本判决生效之日起双方租赁合同解除。租赁合同解除，原审被告应返还原审原告租赁物。考虑到原审被告在场地上可能有物品，故原审法院给予原审被告30天的时间迁出租赁场地，并将租赁场地及房屋返还原审原告。因原审被告只支付了2013年6月20日前的租金，故原审被告应按合同约定的每年172800元的租金标准向原审原告支付自2013年6月20日起至本判决生效之日止的租金，并支付此后按每年172800元的标准计算至实际迁出场地并将租赁场所返还原审原告之日止的使用费。原审原告要求原审被告承担自2013年6月20日起按每天10%计算到实际支付之日止的滞纳金，原审法院认为双方对滞纳金的约定过高，原审法院予以调整，且原审原告于2013年8月7日发函原审被告明确要求原审被告于2013年8月10日前支付后一年的租金，否则将承担违约责任，故原审法院认为原审被告应承担所欠租金自2013年8月11日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际支付之日止的滞纳金。而合同解除后，原审被告应支付的系使用费，无相关约定，原审原告要求原审被告支付此使用费的滞纳金，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条的规定，原审法院判决如下：一、原审原告苏州市旺达市政工程有限公司与原审被告潘卫芳于2009年6月20日签订的《房屋租赁合同》自判决生效之日起解除。二、原审被告潘卫芳于判决生效之日起30日内自向原审原告苏州市旺达市政工程有限公司租赁的位于苏州市相城区黄埭镇东桥长旺路31号12.8亩场地（包括二上二下楼房）上迁出，并将此场地（包括二上二下楼房）返还原审原告苏州市旺达市政工程有限公司。三、原审被告潘卫芳于判决生效之日起30日内给付原审原告苏州市旺达市政工程有限公司自2013年6月20日起按每年172800元标准计算至判决生效之日止的租金，并偿付该租金自2013年8月11日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至实际支付之日止的滞纳金，另支付自判决生效之日起的第二天起按每年172800元标准的计算至原审被告潘卫芳实际迁出租赁场地（包括二上二下楼房）并将此租赁场地（包括二上二下楼房）返还原审原告苏州市旺达市政工程有限公司之日止的使用费（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。案件受理费人民币392元，由原审被告潘卫芳负担。上诉人潘卫芳不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案的土地所有权人黄埭金龙村委会、转租人员薛炳春、顾耀国，均与本案有重大利害关系。原审法院未应上诉人要求追加黄埭金龙村委会为第三人，反而同意被上诉人撤回对薛炳春、顾耀国的起诉。剥夺了两位转租人员的一审答辩、二审上诉权。金龙村委会与被上诉人、上诉人与被上诉人、上诉人与第三人之间的租赁合同效力不明。二、被上诉人未提供出租房屋、土地的所有权证明。涉案土地是农用地还是建设用地、争议标的坐落、范围不清。原审法院认定事实不清。三、原审法院以超过举证期限为由驳回上诉人笔迹鉴定的申请，却同意被上诉人在远超举证期限的情况下，变更诉讼请求。原审法院开庭前，对顾耀国并未撤诉，在未送达开庭传票的情况下，宣布经合法传唤而缺席审理。原审明知薛炳春、顾耀国为实际承租人，在开完庭后，未送达有关裁定书，就宣布撤诉，作出判决，造成二人丧失本案中的诉讼权利。在涉案土地性质不明、所有人不明的情况下，应当中止审理。根据土地法有关规定，发生土地争议后，先由政府行政裁决。四、涉案土地为集体土地，上诉人不能正常使用，给上诉人造成很大损失，在交纳租金至2013年6月20日后，未再交纳租金。综上所述，原审在实体、程序上均有重大瑕疵，应予撤销原审判决，发还重审。被上诉人苏州市旺达市政工程有限公司二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原审判决。二审另查明，上诉人在二审中对涉案地块位置不再有异议，其亦认可与被上诉人签订了涉案租赁合同为涉案地块使用人。二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集团所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。上诉人与被上诉人签订的涉案租赁合同，涉及的土地无相应使用审批手续，房屋无相应准建手续，违反了法律强制性规定，应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。上诉人亦确认黄埭金龙村委会并未要求收回涉案地块，故黄埭金龙村委会将涉案土地交由苏州市旺达市政工程有限公司使用，苏州市旺达市政工程有限公司有权要求上诉人从涉案土地及房屋迁出并支付使用费。使用费的标准本院参照上诉人与被上诉人约定的租金标准予以确定，从已交付费用截至日开始计算。因上述租赁合同无效，被上诉人主张的租金、滞纳金及违约金，本院不予支持。上诉人明确涉案土地及房屋租赁自被上诉人，本案上诉人与被上诉人之间不存在土地权属争议，不属于需要中止审理的情形。黄埭金龙村委会与苏州市旺达市政工程有限公司之间租赁关系属于另一法律关系。上诉人与被上诉人为涉案租赁合同的当事人，根据合同的相对性原则，双方互为涉案租赁合同相对方，黄埭金龙村委会、薛炳春、顾耀国并不是必须参加诉讼的当事人。对于上诉人提出的损失问题，因其在一审中未提出反诉，亦无证据予以证实，本院在二审中不予理涉，但其可以另行主张。综上所述，二审中出现新的情况，原审法院适用法律有误，本院予以纠正。依照《中国人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条之规定，判决如下：一、撤销苏州市相城区人民法院作出的（2012）相民初字第1571号民事判决；二、潘卫芳于本判决生效之日起30日内自向苏州市旺达市政工程有限公司租赁的位于苏州市相城区黄埭镇东桥长旺路31号12.8亩场地（包括二上二下楼房）上迁出，并将此场地（包括二上二下楼房）返还苏州市旺达市政工程有限公司；三、潘卫芳于本判决生效之日起30日内给付苏州市旺达市政工程有限公司自2013年6月20日起按每年172800元标准计算至实际返还场地（包括二上二下楼房）之日止的使用费；四、驳回苏州市旺达市政工程有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费392元，公告费390元，合计782元，由苏州市旺达市政工程有限公司负担92元，由潘卫芳负担690元；二审案件受理费392元，由苏州市旺达市政工程有限公司负担92元，由潘卫芳负担300元。本判决为终审判决。审　判　长　　杨恩乾审　判　员　　孙　毅代理审判员　　黄学辉二〇一五年二月十五日书　记　员　　黄源榕来自：