（2015）二中民终字第02197号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-02-26
案件名称
王丽英与于乐文房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王丽英,于乐文
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第02197号上诉人（原审原告、反诉被告）王丽英，女，1958年9月11日出生。委托代理人吕凤刚，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）于乐文，女，1981年7月30日出生。委托代理人李长青，北京市隆安律师事务所律师。上诉人王丽英因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第22017号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年8月，王丽英诉至原审法院称：我与于乐文于2014年6月30日签订房屋买卖合同，约定于乐文购买我的位于北京市西城区××××大街甲8号19号楼2门4号房屋。合同生效后，于乐文以买卖合同税费过高、房屋气不顺、曾经的房屋所有权人吸食大麻、坐监狱等各种迷信借口不履行合同，影响了我对房屋的正常出售。而且，因为于乐文未按期履行合同，致使我无法获得预期买卖房屋款项，并因此导致我对另一个合同违约，支付对方违约金8万元、中介费7.7万元，于乐文的合同违约行为对我造成很大的损失。现诉至法院，请求依法判决解除我与于乐文签订的房屋买卖合同；请求判令于乐文按合同约定支付违约金429000元；请求判令于乐文赔偿未履行合同对我造成的损失157000元。于乐文辩称：通过我爱我家北师大店（简称中介）提供的居间服务，我购买了王丽英所有的××××甲8号院19楼2门4号房屋，双方签署了《北京市存量房屋买卖合同》，合同注明签署日期为2014年6月30日，我向王丽英支付了20000元定金。同日，我支付中介服务费85800元。合同第十条约定，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。按照该条约定，双方在2014年9月30日前办理房屋权属转移登记手续即可。王丽英与我先后两次办理房屋权属转移登记手续，因各种原因没有办理成功，之后我再次要求与王丽英协商办理房屋权属转移登记手续，王丽英未予回复。双方在签署房屋买卖合同时，未签署相关附件，对于房屋附属、税费等关键问题约定不明。房屋买卖合同第十三条约定，“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充”约定。双方需要进一步补充约定，否则房屋买卖合同不能实际履行，我要求补充约定，王丽英未予回复，王丽英还拒绝在2014年10月30日前搬出，并拒绝向我出示户口簿原件，导致双方无法补充约定。王丽英于2014年8月15日以我不履行合同为由要求解除房屋买卖合同，王丽英起诉时尚在房屋买卖合同履行期内，我无任何违约行为，因王丽英拒绝办理过户手续，拒绝补充约定等导致无法履行房屋买卖合同。合同没有履行期间，房价稳定不变，王丽英一直居住在房屋内，其可以实现另行出售房屋，没有形成任何损失，我不应对其赔偿。现我同意解除《北京市存量房屋买卖合同》，因我没有违约行为，不同意王丽英的其他诉讼请求。于乐文同时提出反诉称：双方签订合同后，我向王丽英支付定金20000元，并支付中介服务费85800元。我发现该房屋登记有多人户口，这样可能导致我的孩子无法顺利落户上学，因此要求王丽英书面承诺“学区名额未占用”，但王丽英拒不予以承诺，并明确表示不会按合同约定的10月30日交付房屋。在我没有任何过错，配合办理买房流程的情况下，因为王丽英及中介原因导致2014年7月18日及25日两次网签均被撤销，且我承担的税费由承诺的10万元上升至30万元。我被该房屋所在小区多人告知，该房屋存在不明声响，影响王丽英孩子生活等不正常情况。之后，我多次与王丽英协商房屋过户及户口相关事宜，王丽英拒不配合。我认为我没有违约行为，购房协议无法履行系王丽英行为造成，属于王丽英违约，且王丽英故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，存在欺诈行为，导致我无法在2014年9月1日前顺利落户。现我诉至法院，请求法院判决解除我与王丽英签署的《房屋买卖合同》，请求判令王丽英返还我定金40000元；请求判令王丽英返还中介服务费85800元。王丽英针对反诉辩称：双方自愿签订房屋买卖合同前，我方就已经向于乐文出示了户口本，合同第十条约定了有关户口迁出的事宜，双方在合同中都已签字达成一致，我家户口本有几个人与于乐文买房没有任何关系。另外，双方在补充协议中明确写明我在2014年10月30日搬出交房，双方都已签字认可，于乐文称我曾表示不会按合同在10月30日交房，纯属编造。在合同履行中，于乐文两次要求撤销网签，特别是第二次，于乐文是在欺骗中介和我的情况下造成的。关于税费，我家的房子是满五年且唯一的住房，按国家相关规定，买方只需付百分之一或者百分之三的契税，没有个人所得税和营业税，于乐文买的是第二套房屋，没按国家相关规定贷款，才产生20多万元的税费，中介机构在网签签约前就告诉了于乐文，这是于乐文在颠倒黑白，逃避违约责任。关于不明声响，这完全是造谣惑众，此前我家是因为空调室外机有些松动造成，现已将松动的螺钉拧紧，室外机清理干净，噪音问题已解决。我与于乐文签订合同约定价款为4290000万元，现于乐文只交付了20000元定金，就要求我过户，这是不合理的。合同补充协议第三条约定，网签后2个工作日内乙方支付甲方620000元首付款，网签后5个工作日内乙方支付甲方除贷款余额外的剩余房款人民币1100000万元，也就是说于乐文只有给我支付房款1720000元之后，才能在中介的陪同下办理房屋过户。我在买卖房屋过程中，向于乐文提供的信息、房产证、户口本、身份证及本人都是真实的，完全不存在欺诈行为，在签订合同前，于乐文就已经看了我的所有相关信息。我在中介提供了户口本的原件，在册人口5人，中介机构复印的户口本。综上，同意解除合同，不同意于乐文的其他反诉请求。原审法院经审理认为：本案争议的焦点在于房屋买卖的相关税费应该由谁负担，约定不明确。双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定：本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担的税费的相关约定见附件七，但双方实际上并没有签订附件七。在合同履行过程中，双方均认可第一次撤销网签系由于中介机构提供的合同版本问题导致，双方均不存在违约问题。关于第二次撤销网签，系由于王丽英、于乐文及中介机构在签订合同时就相关税费的数额计算有误导致，第二次网签时税务机构告知需缴纳税费的实际数额后，双方得知与其签订合同时计算的税费数额差额巨大，双方均称对方隐瞒事实导致，但均未向法院提供相关证据，故法院对双方所述对方隐瞒一节均不予采信。按一般房屋买卖交易习惯，税费由买方负担，但由于本案双方签订合同时和网签时计算税费差额近20万元，数额巨大，双方应就此补充约定，因合同未约定，导致第二次撤销网签，合同履行中止，双方均有责任，造成的后果应共同承担。至于双方在合同履行中，于乐文向王丽英发函除税费承担以外的其他意见对合同的履行并无影响。鉴于双方当事人均同意解除合同，法院不持异议。由于合同无法继续履行，系由于双方约定不明造成，故由此造成的后果责任属于双方责任，应共同承担。合同终止履行后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，于乐文已付的购房定金王丽英应当返还，关于王丽英要求支付违约金、赔偿损失及于乐文要求双倍返还定金、赔偿中介费的请求，均是以对方违约为前提，由于本案中合同无法履行的责任在于双方，法院对双方要求对方支付违约金、定金及赔偿损失的诉讼请求均不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十七条之规定，于2014年11月判决：一、解除王丽英与于乐文就北京市西城区××××大街甲8号19号楼2门4号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、自判决生效之日起五日内，王丽英退还于乐文购房定金人民币二万元。三、驳回王丽英的其他诉讼请求。四、驳回于乐文的其他反诉请求。如果王丽英未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。判决后，王丽英不服，持原诉理由上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判支持其原审诉求或发回重审。于乐文同意原审判决。经审理查明：王丽英与于乐文经北京我爱我家房地产经纪公司（简称我爱我家公司）居间介绍，于2014年6月30日签订《北京市存量房屋买卖合同》，王丽英作为出卖人将其所有的北京市西城区××××大街甲8号19号楼2单元4号房屋出售给于乐文，合同约定房屋总价款为4290000元。该合同第九条约定，本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担的税费的相关约定见附件七，但双方未就税费的约定签订附件七。该合同第十条约定，当事人双方同意自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人应在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口的迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金，逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付万分之五的违约金。同日，王丽英、于乐文与我爱我家公司三方又签订《补充协议》，《补充协议》第二条约定：甲、乙、丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合，如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约，若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额10％的违约金；第三条关于房屋交易具体事宜约定：在签订合同当时，买方向出卖方支付定金人民币20000元，网签签约后2个工作日内买方支付卖方620000元，网签约后5个工作日内买方支付卖方除贷款额外剩余房款人民币1100000万元，所余房款办理商业按揭贷款；甲乙双方协商同意，在2014年10月30日共同办理房屋交验手续，甲方须在交验前腾退房屋，结清所有需甲方承担的费用。合同签订后，于乐文向王丽英支付了定金20000元。2014年7月18日，王丽英、于乐文及我爱我家公司的工作人员进行了网签，因合同的版本问题三方协议撤销了网签合同。2014年7月22日，三方又进行了第二次网签，由于得知缴纳税费及相关费用的数额高于王丽英、于乐文签订合同时计算的数额，相关事宜需进一步协商，三方再次撤销网签合同。2014年8月7日，于乐文向王丽英发函，于乐文将房屋买卖过程中存在的问题及其本人意见告知王丽英，提出房屋住所地的户口本上实际登记5人，与达成买卖意向时提供的信息和资料不符，双方至今未就户籍人口迁移事宜协商一致；双方未能就学区名额占用、居住时限等问题协商一致；房屋状况曾经出现的影响房屋价值和人员居住的既成事实，有关人员未向其如实告知；该房屋交易涉及的税费分担问题，双方达成买卖意向时承诺的金额与网签时反馈的金额存在巨大差额，相关方一直未做合理的原因说明，且未达成一致意见。于乐文在该函件表示，在上述事宜未能协商解决的情况下，其本人不能继续与王丽英向房管登记部门办理网签买卖合同事宜。王丽英对于乐文的来函未做回复。另查，目前国家相关部门对房屋买卖相关税费的规定：首次购买90平方米以下的普通住房契税税率为1％，非首套购房契税税率为3％；满5年的普通住房免征营业税，满5年的非普通住房可凭票交差额的5.6％的营业税；满5年且唯一的房产免征个人所得税。诉争房屋系王丽英购买的二手房，于2006年取得房屋所有权证，王丽英、于乐文及中介机构均认可该房屋为学区房。原审法院审理中，王丽英称由于于乐文未按期履行合同，致使王丽英无法获得预期买卖房屋款项，并因此导致对另一个合同的违约，支付对方违约金8万元、中介费7.7万元，王丽英就其所述提供了王丽英之夫那立成与杨义兰（案外人）签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《退单声明》，并提供了交纳中介服务费业务收据及向卖房人杨义兰支付违约金的收条。于乐文对王丽英所述及提供的证据均不予认可。本院审理过程中，关于第二次撤销网签的原因，王丽英称系从中介处得知于乐文要求提高首付比例，但网签撤销后，双方并未就此协商一致；于乐文称系因出现大额税费，双方对于该税费分担未达成一致，故合同并未继续履行。关于税费负担，王丽英称双方存在口头约定，所有税费由于乐文负担，并提交我爱我家房地产经纪有限公司客户服务部出具的证词一份，其上载明：经我司居间，于2014年7月1日签订了编号为E09156013的《北京市存量房屋合同》及编号为J14031370的《居间服务合同》。上述合同涉及的房屋地址为：西城区××××大街甲8号19号楼2门4号。合同签约前已告知上述房屋所涉及税种、税率，税费由买方负担，买方无异议。上述合同履行过程中，因买方提出要提高首付，要求注销网签，故经交易双方协商同意，网签时间为2014年7月22日，网签编号为：C896108的网签合同于2014年7月25日注销。于乐文对该证词不予认可。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、函件、杨义兰与那立成签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、退单声明、居间合同、王丽英支付中介费付款凭证、收条、房屋所有权证、于乐文支付中介费付款凭证、定金收据、户口本复印件、录音光盘、网页截图、证词及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：根据查明的事实，王丽英与于乐文签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法有效。现双方均同意解除该合同，本院不持异议。王丽英、于乐文均未要求解除与我爱我家公司共同签订的补充协议且我爱我家公司亦非本案当事人，原审法院却对此予以处理，属于超请求判决，本院对此予以纠正。买卖合同第九条约定，本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担的税费的相关约定见附件七，但双方并未签订附件七。王丽英称双方口头协议约定全部税费由于乐文承担，但于乐文对此予以否认。关于王丽英在二审中提交的《证词》，首先从形式上看该证词出具单位并非房屋交易的中介方北京我爱我家房地产经纪有限公司，而只是公司的内设机构。其次，从内容上看，关于双方签订合同的日期记载错误，而关于“税费由买方负担，买方无异议”的证明亦违反了三方在补充协议第二条中关于承诺均应以书面形式体现的约定。综上，本院对该份证词不予采纳。综合现有证据，本院认定双方之间不存在税费由买方负担的书面约定或口头约定。至于王丽英提到的根据交易习惯房屋交易税费应由买方负担一节，亦不能对抗双方在合同中的书面约定。合同履行中，关于第二次撤销网签的原因，双方陈述不一。王丽英称系因于乐文欲提高首付比例，于乐文称系因出现大额税费未明确分担，双方均未能就其主张提供相应证据。首付款数额及税费负担均系合同的重要条款，无论因哪一项未能进一步协商一致，均可以导致合同无法继续履行。由于合同无法继续履行，系由于双方对于重要事项未能进一步协商一致，由此造成的后果应由双方共同承担，不宜简单认定为单方违约。原审法院据此确认双方互不承担违约责任，该认定正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。原审判决部分有误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、维持（2014）西民初字第22017号民事判决第二、三、四项；二、变更（2014）西民初字第22017号民事判决第一项为解除王丽英与于乐文就北京市西城区××××大街甲8号19号楼2门4号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》。如果王丽英未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4830元，由王丽英负担（已交纳）；反诉案件受理费1408元，由王丽英负担224元（于本判决生效后七日内交纳），由于乐文负担1184元（已交纳）。二审案件受理费9660元，由王丽英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹代理审判员 周梦峰代理审判员 李 淼二〇一五年二月十五日书 记 员 程 飞 更多数据：