（2015）二中民终字第01970号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-03-26
案件名称
北京融富成科技有限公司与宁亚杰商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京融富成科技有限公司,宁亚杰
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第01970号上诉人（原审被告）北京融富成科技有限公司，住所地北京市西城区兵马司胡同63号1号楼二层1201、1203、1205室。法定代表人孙秀君，董事长。委托代理人龚晓菲，北京市致尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）宁亚杰，女，1952年10月17日出生。委托代理人张辉，北京市中天智通律师事务所律师。上诉人北京融富成科技有限公司（以下简称融富成公司）因商品房预约合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第02496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年1月，宁亚杰起诉至原审法院称：融富成公司于2008年称在北海市开发融富海湾物业商品房项目，其内部职工及亲属可以优惠价格认购认筹卡用于购买该物业。我因女儿系融富成公司员工，因此于2008年2月15日至27日分四次购买了四张面值为10万元的认筹卡，共计40万元。2月19日至21日，我与融富成公司签订了四份内容相同的《北海融富海湾内部认筹协议书》，该协议约定：宁亚杰所购买的认筹卡以低于该开发项目20%的价格购买该商品房，在该项目正式开盘、双方签订《商品房买卖合同》后该协议自动失效；该项目于2008年12月31日前取得项目预售许可并开盘销售，如果未能如期开盘销售，则宁亚杰可以自由退卡，融富成公司除应于7日内全额退款外，还应按照认筹卡面值的15%的年收益率按照实际时间支付回购金。过了约定时间，融富成公司未取得销售许可，未签订《商品房买卖合同》，宁亚杰要求退款，可融富成公司以种种借口推脱不予退款。现诉至法院，请求判令北京融富成科技有限公司返还宁亚杰认筹款40万元；北京融富成科技有限公司按认筹协议书约定向宁亚杰支付回购金27万元；诉讼费由北京融富成科技有限公司承担。融富成公司辩称：涉案款项和认筹协议所涉及的宗地上发生的非法经营行为已经被北海市公安局立案，目前正在侦查期间，本案应中止审理。双方签订的《北海融富港湾内部认筹协议》实质上是商品房预售合同，融富成公司不具备商品房预售条件，双方签订协议系无效协议。签订协议时宁亚杰女儿是融富成公司单位职员，宁亚杰对于融富成公司不具备房地产开发的五证是明知的，签订协议时宁亚杰自身具有过错。因认筹协议应属无效协议，故其所约定的违约金或回购金27万元无事实理由和法律依据。即便认筹协议认定为有效协议，其回购金约定过高，请法院酌情调整。宁亚杰应于2008年12月31日明知融富成公司已经无法进行房地产开发，但其于2012年10月25日才向法院主张权利，已经超过诉讼时效。原审法院经审理查明：2008年2月19日，宁亚杰（乙方）与融富成公司（甲方）签订《北海融富港湾内部认筹申请表》及《北海融富港湾内部认筹协议书》一份，宁亚杰自愿购买10万元认筹卡一张，并填写VIP卡登记表，领取VIP橘黄卡一张；2008年2月21日，宁亚杰（乙方）与融富成公司（甲方）签订《北海融富港湾内部认筹申请表》及《北海融富港湾内部认筹协议书》三份，宁亚杰自愿购买10万元认筹卡三张，并填写VIP卡登记表，领取VIP橘黄卡三张。双方在协议书中约定：在融富港湾项目正式开盘后，乙方应按照甲方规定的时间内与项目营销中心签署《北海市商品房买卖合同》。北海融富港湾项目约定在2008年12月31日之前取得项目预售许可证并开盘销售。若项目在此日期前未能如期开盘，乙方可自由退卡并要求甲方支付回购金。甲方应在乙方提出退卡申请后7日内按照认筹卡面值一次性全额退还购卡款项，并按认筹卡面值15%的年收益率支付回购金。（时间超出一年或不足一年，均按此收益率及实际时间折算）。2008年2月15日、2008年2月18日、2008年2月22日、2008年2月27日，融富成公司开具收据四张，收到宁亚杰支付的预付款共计40万元。2008年12月31日，融富成公司未取得涉诉项目的预售许可证，宁亚杰多次向融富成公司主张退款事宜未果，诉至法院。2013年2月1日，原融富成公司的公司董事、总经理李×因身体原因未到庭，但出具书面证言一份，内容为：2007年末，公司决定并开始筹备在广西北海搞房地产开发。由于公司从开办至今，中国法学会及其服务中心未向公司投入一分钱（含注册资本金）。公司董事会决定以内部认筹的方式筹措注册资本金和开发资金。随后公司员工及其亲朋友好一共缴纳集资1050万元现金，分别以认筹卡的方式作为将来优惠购买公司在北海市开发的商品房的资格和凭证。同时公司和集资人约定在2008年年底以前，如果北海市商品楼没有取得销售许可，不能签订商品房买卖合同，认筹人可以自由退款，公司须按照15%收益率付给相应的回购金。宁亚杰系公司员工王×的母亲，她在2008年2月购买了公司40万元的认筹卡。当初我代表公司和宁亚杰签订了认筹卡。后来由于公司后续资金迟迟未到位，公司在北海市融富海湾的开发项目未能按时取得销售许可。当时，宁亚杰同志和王×同志从2008年12月份就开始向我提出要求退款。但当时公司的全部资金全部投入到了北海项目的投资开发中，缺乏流动资金，所以一直没有将宁亚杰同志的认筹款退回，也没有按书面协议的约定支付回购金。诉讼中，证人刘×到庭作证，其系融富成公司的公司财务，其证明融富成公司在筹备期间缺乏资金，经理让公司内部人员认筹资金。由于工程进展不顺利，宁亚杰从2008年11月、12月间就开始多次要求融富成公司退款。但因资金已经投到北海项目而没有给宁亚杰退款。另查，2010年10月8日，北海市公安局对融富成公司原董事长黄×、总经理高×、销售部经理孙×等人涉嫌非法经营进行立案侦查。2011年1月26日，北海市人民检察院作出《不批准逮捕高×、黄×、李×的理由说明》，认为北海市公安局于2011年1月11日提请批准逮捕的犯罪嫌疑人高×、黄×、李×涉嫌非法经营罪一案，该院经审查认为高×、黄×、李×等人违法预售商品房的行为只属于一般违法经营行为，不构成非法经营罪，该院决定对高×、黄×、李×不批准逮捕。上述事实，《北海融富港湾内部认筹申请表》、《北海融富港湾内部认筹协议》、收据、北海银滩融富港湾客户领取VIP卡登记表、电汇凭证、立案决定书、理由说明及双方当事人庭审陈述等证据材料在案佐证。原审法院经审理认为：宁亚杰与融富成公司签订的《北海融富港湾内部认筹协议书》属于预约合同。所谓预约合同是相对于本约合同而言的，一般将其定义为“约定将来订立一定合同之合同”。双方签订的认筹协议书未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。该认筹协议书明确约定了各自的权利义务以及违约责任等内容，现融富成公司到期未取得商品房预售许可证，应当按照合同约定退还宁亚杰认筹款，故宁亚杰的该项诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。宁亚杰要求融富成公司支付的回购金，就其性质而言应属于违约金。现融富成公司确有违约情形，宁亚杰有权要求融富成公司支付相应的违约金。但宁亚杰要求的违约金数额过高，法院根据融富成公司的过错程度及合同履行等情况依法予以酌减。北海市公安局虽对融富成公司原工作人员高×、黄×、李×涉嫌非法经营罪一案立案侦查，但在该局向北海市人民检察院申请批准逮捕时，北海市人民检察院已经明确了上述人员的行为属于一般违法行为，并作出了不批准逮捕的决定。故融富成公司以本案涉嫌刑事犯罪为由要求中止审理的答辩意见，法院不予采纳。证人李×、刘×的证言能够证明宁亚杰自2008年12月开始持续向融富成公司主张权利，故融富成公司认为宁亚杰的诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见，法院不予采信。综上，原审法院于2014年12月判决：一、判决生效后十日内，北京融富成科技有限公司支付宁亚杰认筹款四十万元及违约金十二万元；二、驳回宁亚杰的其他诉讼请求；如北京融富成科技有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。判决后，融富成公司不服，提出上诉，请求撤销原审判决，依法改判。其主要上诉理由为：北京市公安局已就黄×等人涉嫌国有事业单位人员滥用职权犯罪进行立案侦查，黄×时任我公司原法定代表人，故本案应当中止审理；签订协议时宁亚杰女儿是我公司单位职员，宁亚杰对于我公司不具备房地产开发的五证是明知的，其应于2008年12月31日明知我公司已经无法进行房地产开发，但其于2012年10月25日才向法院主张权利，已经超过诉讼时效，原审证人刘×于2010年就离开公司，刘×的证人证言不足采信。宁亚杰同意原审判决。本院经审理查明的事实与上述原审法院经审理查明的事实无异，本院予以确认。本院审理中，双方认可刘×系2013年与融富成公司正式解除劳动关系。上述事实有双方陈述在案佐证。本院认为：最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据现已查明的事实，宁亚杰与融富成公司签订的《北海融富港湾内部认筹协议书》属于预约合同，双方均应依约履行。融富成公司到期未取得商品房预售许可证，应当依照合同约定退还宁亚杰已支付认筹款并承担违约责任，原审法院处理正确，本院不持异议。针对融富成公司主张北京市公安局已就黄×等人涉嫌国有事业单位工作人员滥用职权犯罪进行立案侦查，黄×系其公司原法定代表人，故本案应当中止审理的上诉意见，应当指出的是，国有事业单位工作人员滥用职权犯罪是属于妨害对公司、企业的管理秩序类犯罪，融富成公司工作人员涉嫌此类犯罪不影响融富成公司本身对外承担民事责任，故融富成公司认为本案应当中止审理的上诉意见，本院不予支持。融富成公司认可证人刘×于2013年正式与其解除劳动关系，但其主张刘×2010年离开公司未予以证明，故融富成公司主张刘×的证人证言不足以采信，宁亚杰的诉讼请求已经超过诉讼时效的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5250元，由北京融富成科技有限公司负担（于本判决生效之日起十日内交纳）；二审案件受理费9000元，由北京融富成科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王羽红审 判 员 史 伟代理审判员 纪灵筠二〇一五年二月十五日书 记 员 马博文 来自：