（2014）苏中民终字第04378号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-04-23
案件名称
太仓市润华交通有限公司与太仓市得劳斯金属制品有限公司、葛荣保租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
太仓市得劳斯金属制品有限公司,太仓市润华交通有限公司,葛荣保
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第04378号上诉人（原审被告）太仓市得劳斯金属制品有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇娄东乡太丰村花苑港，组织机构代码06017836-1。法定代表人刘益凡，总经理。被上诉人（原审原告）太仓市润华交通有限公司，住所地江苏省太仓市城厢镇体育路45号，组织机构代码72068898-2。法定代表人朱惠彬，总经理。委托代理人季晓光、张静，江苏恒则律师事务所律师。原审被告葛荣保。委托代理人刘益凡，系太仓市得劳斯金属制品有限公司总经理。上诉人太仓市得劳斯金属制品有限公司（以下简称得劳斯公司）因与被上诉人太仓市润华交通有限公司（以下简称润华公司）、原审被告葛荣保租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2014）太民初字第0212号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年8月8日，原审原告润华公司作为甲方、原审被告葛荣保作为乙方签订租赁协议一份，约定甲方将办公大楼南场地一块约500平方及门面房二间和门卫二间和门卫边一块场地约100平方租赁给乙方使用。协议的内容为“1、甲方同意将本公司上述的场地和房屋租赁给乙方，但面积是大约数，不作为租金的具体计算标准，其租金为每年租金陆万元。2、租用期限为自2012年9月1日至2015年8月31日止，期限为3年。3、租金支付方式为：现金支付给甲方公司财务出纳处，甲方收款后开出现金收据交乙方，如果乙方需要正式租金发票则税费乙方承担。4、租金支付时间为每半年支付一次租金，即签订合同时支付半年租金3万元，以后每年1月31日和每年8月31日前支付半年租金一次。5、乙方须缴纳水电费押金1000元，乙方使用的电费每月抄表并分摊结算后由甲方开具现金收据交乙方，乙方须当场直接支付给甲方现金（无电费发票）。6、水费和卫生费可按自来水公司和卫生所对甲方公司的收费收据为标准，按整个厂区内的租赁客户的租金比例分摊，由甲方开出水费和卫生费收据后，乙方须当场直接支付给甲方现金（无水费和卫生费发票）。7、违约情形：A、甲方无故单方而终止合同的属甲方违约；B、乙方拖欠租金超过1个月的属于乙方违约；C、乙方拖欠水费或卫生费超过2个月的属于乙方违约；D、未经甲方同意乙方在租赁场地上建造房屋或搭建各类建筑物或进行各种挖掘或破坏甲方公司财物和房屋结构等。（注：双方未约定8）9、违约责任：如果一方单方面违约，则另一方有权终止该租赁协议，并支付另一方半年租金作为违约金。10、租赁协议的其他约束条款：A、在本租赁协议有效期内，未经甲方同意不得单方面将场地或办公室转租给其他第三人，否则视同违约；B、本协议终止后乙方在租赁场地上和租用办公室内的一切物品或简易建筑物等必须在一个月内将其搬运出厂区，否则视同放弃该资产所有权并归甲方所有；C、本协议终止后，甲方公司内的一切基础设施，包括水电设施、消防设施均归甲方所有，在租用期间，如遇甲方公司政府拆迁，则视同协议自然到期终止情形处理。11、本协议一式二份，双方各执一份，签字或盖章生效，如双方发生争议可协商或诉讼太仓法院解决。”上述协议签订后，原审被告葛荣保将租赁土地、房屋交付给原审被告得劳斯公司使用。2012年8月7日、2013年1月14日、2014年7月17日，原审被告葛荣保、得劳斯公司向原审原告分别支付租金3万元。原审原告向两原审被告出具了收据，3份收据的交款单位分别填写的是：葛荣保、得劳斯集装箱、葛荣保（得劳斯）。2014年3月5日，原审原告向两原审被告发函，主要内容为“葛荣保、得劳斯公司，关于你私自转租且拖欠租金一事，现特致函于你，2012年8月8日，你与我公司签订《租赁协议》。合同签订后，我方按约将房屋交付给你使用至今，但你却私自转租给得劳斯公司，且自2013年1月31日起至今未向我方交付过一分钱的租金，你方的行为已严重违约，现特函告如下：一、自本函件发出之日起解除与你签订的《租赁协议》；二、请你于2014年3月8日前支付拖欠的2014年2月1日至2014年3月4日的租金暂计5000元，及自2014年2月1日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算的利息损失等。三、如你方未能按上述两条执行，我司将不得不通过诉讼途径解决”。2014年3月6日，两原审被告收到上述函件。2014年3月11日，原审被告葛荣保向原审原告的银行账户汇入3万元。2014年4月2日，原审原告向葛荣保、得劳斯公司发函，内容为“葛荣保，2014年3月3日，因你拖欠租金等事宜，我公司发函于你，要求立即解除租赁合同，并要求你支付拖欠的租金及利息损失等。上述函件发出后，你没有与我司进行任何联系也没有按我司要求腾退房屋。我司遂向太仓市人民法院提起诉讼。近日，我司发现你向我司一个早已无法使用，且已被法院查封的账户汇入了3万元（你从前从未以转账方式支付过租金，一直是以现金方式支付），为此我司特发函并在此向你声明如下：一、如你认为上述支付的3万元为2014年上半年租金的，则我司不予认可，我司已于2014年3月3日发函与你解除了租赁关系。请你尽快腾退房屋，自2014年2月1日至拟实际腾退房屋期间的使用费（我司将按照6万元每年的标准）、违约金等我司将在上述3万元中与你结算，多退少补。二、如你认为上述支付的3万元为支付拖欠的房屋占用使用费的，则同样自2014年2月1日至拟实际腾退房屋期间的使用费（我司将按照6万元每年的标准）、违约金等我司将在上述3万元中与你结算，多退少补。特此函告，请你尽快腾退房屋，并前来与我司结算。”为证明租赁协议的签订和履行情况，原审被告向原审法院提供了顾敏于2014年4月20日的证明一份、2012年5月25日《太仓市润华交通有限公司股东会决议》，并申请证人张某出庭作证。1、顾敏出具的证明内容为：我于2012年5月25日，在太仓市润华交通有限公司担任总经理一职，公司将上海西路（45）号90号办公楼前两间房屋及空地门卫租给葛荣保（即正在注册办理中的太仓得劳斯金属制品有限公司），公司指派张某具体办理出租事宜，2012年8月17日得劳斯要搭建操作棚时征得本人同意，当时开具的收据都是张某经办的。出租时对空地没有实际丈量，只是毛估为500平方米左右的面积，西北角公司当时同意由卖盐的租户使用。原审原告对于该份证明的真实性不予认可，原审原告认为顾敏是太仓市沪太担保有限公司的总经理，根本不是也不可能是原审原告公司的总经理。2、《太仓市润华交通有限公司股东会决议》第1条的内容为：1、同意委派顾敏为本公司总经理，监督公司日常经营业务，对本公司下属分公司具有管理权和承包合同签订权、对客户业务经营合同具有监督签订权、对公司日常业务费用及工资发放具有审批权、对公司现有管理人员具有任免权、对辞退和离职员工的补偿待遇参照劳动法实施统一处置权，对违反公司规章制度和劳动纪律的员工具有按公司规章制度给予处分、罚款、扣发工资、直至开除。第2条的内容为：同意委派杨小祎为公司常务副总经理；对公司财务管理具有监督权、对公司名下资产房屋具有租赁合同签订权、对公司员工的人事调动具有安排权。原审原告认为，该股东会决议作出后没有经过任何工商变更登记，而且太仓市润华交通有限公司的股权经昆山市人民法院的拍卖已经由甲方的现有股东获取，故该决议不具有证明效力。3、证人张某在2014年4月23日的庭审中陈述：我是2012年5月份由润华公司总经理顾敏招聘进润华公司的，当时负责公司的财务以及处理一些日常事务。2012年9月，原审原告将场地租赁给葛荣保，我是当时的经办人，当时的协议是我签的。协议条款的内容是顾敏决定的，签协议的时候只有我一个人在场，公章是我当时盖的，协议中陆黎明的签字是后来补签的。2012年8月7日的收据也是我出具的。2012年10月我离开原审原告处，对于后面租金的事情不知道。当时租给原审被告的时候，得劳斯公司还没有开办，所以协议是与葛荣保签的。当时约定租金是半年一付，协议中约定“每年1月31日和8月31日支付租金”可能是我时间算错了。1月31日应该是错的，应该是2月底。顾敏是太仓沪太担保公司的总经理。2012年5月25日股东会决议的时候我是在场的。原审原告认为，证人为顾敏单某聘用，不是原审原告的员工。证人单某就原审被告葛荣保租赁事宜进行佐证，其证言不具有证明效力。证人在2012年10月已不处理租赁事宜，在此之后的所有事项证人的证言不具有证明效力。针对原审被告提出的原审原告无土地使用权的证据，原审原告向原审法院提交了太国用（94）字第22067007号国有土地使用权证、太润交（2000）字第01号请示、太交控经（2000）第12号关于同意太仓市润华实业总公司下属各单位办理转制手续的通知、太仓交通控股（集团）有限公司出具的证明。其中，土地使用权证显示“土地使用者太仓市装卸搬运公司，土地座落城厢镇太丰村”。证明的内容为：太仓市装卸搬运公司原为太仓市润华实业总公司（现名称变更为太仓市润华交通有限公司）的下属企业。2000年8月12日，经我公司及上级主管部门批准同意，原太仓市装卸搬运公司已经与原太仓市润华实业总公司同步转制，原太仓市装卸搬运公司的一切资产（包括其名下位于太仓市城厢镇上海西路与204国道交叉口的房地产）及债权、债务均归太仓市润华交通有限公司所有。原审被告对原审原告提供的上述证据的真实性均无异议。审理中，原审原告明确本案中其要求解除租赁合同的事由为原审被告葛荣保逾期支付租金。原审原告认为，葛荣保应于2014年1月31日支付2014年3月至2014年8月的租金3万元，葛荣保未按时支付租金超过1个月，根据合同约定原审原告有权解除合同。另查明：1、原审被告得劳斯公司于2013年1月4日设立，其注册资本为50万元，股东为刘益凡和原审被告葛荣保，刘益凡为法定代表人，葛荣保为监事。2、原审原、被告一致确认涉案的租赁房屋和土地位于204国道以东，太仓市润华交通有限公司办公楼以南，太仓市神龙汽修厂、太仓市威泰电气有限公司以西、上海西路以北。以上事实，有原审原告润华公司提交的租赁协议、函、国内挂号信函收据、房屋所有权证、国有土地使用证、请示、证明，原审被告葛荣保、得劳斯公司提交的收据、现金缴款单、证明、股东会决议，原审法院依职权调取的邮件查单、原审法院的现场勘查笔录，当事人陈述等在卷佐证，原审法院予以认定。原审原告润华公司的诉讼请求为：1、解除原审原告与原审被告葛荣保签订的租赁合同；2、原审被告葛荣保、得劳斯公司腾退租赁的房屋及场地；3、原审被告葛荣保支付原审原告拖欠的租金5000元（至2014年3月5日），以及自2014年3月6日起至原审被告腾退之日止的占有使用费（按照6万元每年计算）。4、原审被告葛荣保自2014年3月18日起至生效判决确定的支付之日按人民银行同期基准贷款利率标准支付原审原告利息损失。审理中，原审原告申请撤回第3和第4项诉讼请求。原审法院认为：本案的争议焦点主要在于原审被告是否未按租赁协议约定支付租金从而构成违约。原审原告认为，租金的支付期限为每年的1月31日和8月31日，系合同中明确约定的，并不是由原审被告主观推测的时间点。根据原审被告提供的历次交付租金的凭证来看，原审被告也是按照每年1月31日前及8月31日前支付租金的。原审被告逾期支付租金，已构成违约，原审原告有权解除合同，并要求原审被告腾退租赁房屋和场地。两原审被告认为，租金的支付期限应当是每年的9月1日和3月1日前。合同约定的是每半年一付，租金的支付期限写的1月31日和8月31日之间是7个月，与合同约定的半年一付是矛盾的。证人张某已出庭作证这是签订合同时的笔某从房屋、土地租赁的日期计算，应该是9月1日为租赁起算日，以后每半年支付1次，其客观真实的应付日期为2012年9月1日、2013年3月1日、2013年9月1日、2014年3月1日、2014年9月1日、2015年3月1日。原审被告之前都是提前付租金，并不能说明租金的实际支付日期。2013年3月11日之前，原审被告也是提前就准备支付，但是原审原告为达到要提前终止场地房屋租赁合同的目的，制造了收款人不在的现象。原审被告汇付的3万元是半年的租金，所以原审被告没有拖欠租金，也没有构成违约。原审法院认为：关于支付租金的期限，原审原告与原审被告葛荣保签订的租赁协议中已有明确约定，即“签订合同时支付半年租金3万元，以后每年的1月31日和8月31日前支付半年租金一次”，双方采用的系“先付后用”的支付方式。虽然两原审被告主张协议中租金支付期限的约定系原审原告方经办人张某笔误所致，并申请张某出庭作证说明，但张某在庭审中陈述的“租金支付期限可能是我算错时间，其中的1月31日应当是2月底”并无任何证据可以印证。对于原审被告主张的租金支付期限为每年的9月1日和3月1日前，原审被告亦未提供其他证据证明。故在租赁协议第4条已明确约定“每半年支付一次租金，即签订合同时支付半年租金3万元，以后每年1月31日和每年8月31日前支付半年租金一次”的情况下，仅凭张某推测性的言论无法推翻协议中关于租金支付期限的具体约定。从原审被告实际交付租金的时间来看，原审被告也是在每年的1月31日和8月31日前向原审原告交付租金的，对于租金支付的期限原审被告应当是明知的。因此，原审被告葛荣保应当按照协议约定的日期即每年1月31日和每年8月31日前支付租金。至于两原审被告陈述的于2014年3月1日前拿钱去支付租金但原审原告处没有人接收的情况，原审被告既未提供证据进行证明也未作出合理解释，原审法院对该主张不予采信。综上，根据租赁协议中约定的“乙方拖欠租金超过1个月的属于乙方违约”，以及“如果一方单方面违约，则另一方有权终止该租赁协议”，原审被告于2014年3月11日向原审原告支付租金，已超过合同约定的付款期限（2014年1月31日）一月有余，故原审原告有权解除租赁协议。原审原告于2014年3月5日向两原审被告发函要求解除租赁协议且该函于2014年3月6日由两原审被告签收，因此，原审原告主张以2014年3月6日作为解除租赁协议的日期并无不妥，原审法院依法予以准许。考虑到原审被告葛荣保向原审原告承租的房屋和土地实际是由原审被告得劳斯公司使用，故在原审原告与原审被告葛荣保之间的租赁协议解除后，原审原告有权要求原审被告葛荣保和得劳斯公司将租赁的房屋和土地腾退给原审原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、太仓市润华交通有限公司与葛荣保之间的租赁协议于2014年3月6日解除。二、葛荣保、太仓市得劳斯金属制品有限公司于本判决生效后30日内将租赁的原审原告的门面房两间、门卫两间以及土地腾退给太仓市润华交通有限公司（土地的四至为：204国道以东，太仓市润华交通有限公司办公楼以南，太仓市神龙汽修厂、太仓市威泰电气有限公司以西、上海西路以北）。案件受理费3900元，由太仓市润华交通有限公司负担50元，葛荣保、太仓市得劳斯金属制品有限公司负担3850元。上诉人太仓市得劳斯金属制品有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人最后一次付款3万元是2014年3月11日转账付款，虽然与相约现金付款时间相差了41天，但以前收租金均是被上诉人上门收取，这次被上诉人没人上门收取租金，我公司财务多次去被上诉人公司付租金也找不到人，而且被上诉人收到3万元租金后也没有提出异议，视为认可，我公司不存在违约的问题。请求二审法院依法改判。被上诉人太仓市润华交通有限公司二审辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审被告葛荣保同意上诉人的意见。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人认为，上诉人公司财务多次去被上诉人公司付租金找不到人，而且被上诉人收到3万元租金后也没有提出异议，视为认可。对此，被上诉人予以否认，上诉人也未能提供相应的证据证明其主张，本院不予支持。本案中，租赁协议约定的付款期限为2014年1月31日，但葛荣保到期后未付款，在被上诉人于2014年3月5日向葛荣保、上诉人提出解除租赁协议后，葛荣保于2014年3月11日向被上诉人的银行账户汇入3万元。后被上诉人再次向葛荣保、上诉人发函明确表示租赁协议已解除，同意该3万元可折抵房屋使用费、违约金等损失。因此，葛荣保拖欠租金已超过一个月，被上诉人根据租赁协议的约定有权解除合同。综上所述，上诉人太仓市得劳斯金属制品有限公司的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人太仓市得劳斯金属制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄文杰审判员 叶 刚审判员 任小明二〇一五年二月十五日书记员 杨颖颖 微信公众号“”