（2015）都民初字第00111号

裁判日期: 2015-02-15

公开日期: 2015-12-14

案件名称

戴宴清与华润置地（盐城）有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

盐城市盐都区人民法院

所属地区

盐城市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

戴宴清,华润置地（盐城）有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2015）都民初字第00111号原告戴宴清，居民。委托代理人张剑，江苏展旺律师事务所律师。被告华润置地（盐城）有限公司，住所地盐城市盐都区新都街道办事处康乐大厦四楼418室。法定代表人迟峰，该公司董事长。委托代理人汪令钦，江苏法德永衡律师事务所律师。原告戴宴清与被告华润置地（盐城）有限公司（以下简称华润置地公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月24日立案受理后，依法由审判员魏锦芬适用简易程序，于2015年1月20日公开开庭进行了审理。原告戴宴清的委托代理人张剑，被告华润置地公司法定代表人迟峰的委托代理人汪令钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴宴清诉称，2013年3月5日，我与被告华润置地公司签订了《商品房买卖合同》，约定由我购买被告开发的“橡树湾花园”15幢903室房屋，房款合计1336144元。合同第三条约定所购房屋层高为2.9米。同日，双方又签订补充协议一份，该补充协议第一条约定“前述合同与本补充协议有抵触之处，以本补充协议为准”，第四条第3款约定“小高层层高为3米”。但在被告通知交房后，我至现场测量发现其房屋的层高与合同约定的高度不符，仅有2.9米。我多次与被告协调未果，故提起诉讼，要求被告华润置地公司赔偿我因其所售房屋与合同约定不符的损失和违约金计80000元。被告华润置地公司辩称，1、案涉房屋层高为2.9米属实，但该房屋不属于小高层，应当属于高层住宅，不适用于补充协议第四条第3款关于小高层层高的约定；2、即便认为案涉房屋属于小高层住宅，补充协议第四条第3款关于小高层层高的约定也不能作为双方权利义务的依据。我们向物价部门所报的商品房价目表中标注的都是层高2.9米，而且结合我们与其他业主签署的正确的补充协议，可以认定案涉房屋的补充协议关于层高的约定只是员工的笔误，而笔误不属于当事人的真实意思表示。《商品房买卖合同》第三条明确约定案涉房屋-15幢903室的层高为2.9米，该条款的表述清楚、明白，约定具体明确，属于特定性条款，而补充协议中关于小高层层高的约定比较宽泛、含糊，属于一般性条款，并没有明示案涉房屋层高一定是3米；3、原告主张的违约金过高，无明确的计算依据或证据。根据补充协议第四条第3款的约定，房屋局部层高（包括但不限于卫生间、厨房、阳台）会有降板，在案涉房屋实际层高为2。9米的情况下，即便认为被告违约，也只能说是案涉房屋局部不达标，确定被告的违约责任只能以此为依据，且房屋局部层高未达3米，也不会给原告的生活造成多大影响。为此，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，“橡树湾花园”由被告华润置地公司投资开发建设，土地使用证号为盐都国用2011第022003623号，建设工程规划许可证号为建字第320901201250236，施工许可证号为CN32090220120046，商品房预售许可证号为盐市房预字（2012）第195号。2013年3月5日，华润置地公司作为出卖人与作为买受人的戴宴清签订了一份《商品房买卖合同》，合同第三条买受人所购商品房的基本情况和第四条计价方式与价款约定：买受人所购买的商品房为第15幢，该建筑层数地上11层，地下2层；房号为9层903室，层高2.9米，房屋建筑面积180.56平方米，其中，套内面积156.54平方米，共摊面积24.02平方米，单价为7400元／平方米，房屋总价1336144元。同时还对房屋交付期限等相关条款进行了约定。同日，原被告双方又签订商品房买卖合同补充协议一份，其中在商品房买卖合同补充协议（一）第一条约定：前述合同与本补充协议有抵触之处，以本补充协议为准；第四条对主合同第三条（买受人所购商品房的基本情况）补充约定：高层层高为2.9米，小高层层高为3米，局部层高（包括但不限于卫生间、厨房、阳台）会有降板，部分顶层单元会有挑高建筑形式。第五条对主合同第五条（面积确认及面积差异处理）补充约定：乙方（买受人）不得以层高误差为由拒绝办理收房交接手续。另查明，在被告通知交房后，原告组织人员到现场测量，发现所购房屋的实际层高为2.9米后，即通过律师和被告交涉，因双方分歧较大，协调未果，原告遂诉至本院。在审理中，被告认可案涉房屋层高为2.9米。再查明，盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则（试行）中对小高层住宅建筑作了明确定义，小高层住宅建筑指7-11层（含11跃12层）的住宅。上述事实，有双方当事人的庭审陈述，《商品房买卖合同》及补充协议，盐城市市区商品房价目表、江苏展旺律师事务所律师函、华润置地（盐城）有限公司回函、盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则（试行）等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中原告戴宴清与被告华润置地公司之间签订的商品房买卖合同及其补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先，被告华润置地公司向原告交付房屋只有2.9米，未达补充协议“小高层层高3米”的要求，是否构成违约？盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则（试行）中对小高层作了明确的界定，小高层住宅建筑指7-11层（含11跃12层）的住宅。而涉案房屋的建筑层数为11层，显然属于小高层房屋。被告华润置地公司还提出关于涉高层层高的约定只是员工的笔误，因该补充协议为原、被告在平等自愿的基础上签订，被告未能提供充分证据证实协议中对层高的约定只是员工的笔误，同时即使确系被告员工的笔误，也是其自身管理不善、工作疏忽所致，其不利后果亦应由其自行承担，被告仍应承担违约责任。原告主张被告交付房屋不达3米构成违约并要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。其次，关于如何计算违约金即赔偿损失金额问题，由于双方当事人对层高不达标的违约责任无明确约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价款据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%以内部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。在商品房买卖中，买受人购买商品房，其本质是购买的房屋实际使用的空间。面积俗成减少，高度不变，导致实际使用空间的缩小；而面积不变，高度降低，也同样导致实际使用空间的缩小。本案中被告华润置地公司向原告戴宴清交付的房屋比合同约定层高低10㎝，但导致原告房屋的实际使用空间减少3.3%［（套内面积×合同约定层高－套内面积×实际层高）÷套内面积×合同约定层高］。双方对层高差异的违约责任没有约定，本院参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定确定被告应当承担的违约责任的比例，即［（套内面积×7400元／㎡×3%＋套内面积×7400元／㎡×0.3%）×2］。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关民事法律政策之规定判决如下：一、被告盐城华润置地置业有限公司赔偿原告戴宴清违约损失计41702元。于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告戴宴清的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由原告戴宴清负担430元，被告盐城华润置地置业有限公司负担470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院（开户行：盐城市农行中汇支行，账号：40×××21）预交上诉案件受理费。审判员　　魏锦芬二〇一五年二月十五日书记员　　武　磊附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价款据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%以内部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 关注公众号“”