（2014）六沿民初字第1249号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-06-04
案件名称
原告张安华与被告成玉标房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市六合区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张安华,成玉标
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十二条；《中华人民共和国合同法》：第二百一十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十九条第一款，第一百四十二条
全文
南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2014）六沿民初字第1249号原告张安华，男，1972年8月14日生，汉族。委托代理人王军，江苏六骏律师事务所律师。被告成玉标，男，1966年2月4日生，汉族。委托代理人成维清，男，1966年4月3日生，汉族。委托代理人李顺光，江苏维世德律师事务所律师。原告张安华与被告成玉标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月23日受理后，依法由审判员王丽独任审判，于2014年11月20日第一次公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2015年2月2日第二次公开开庭进行了审理。原告张安华及委托代理人王军、被告成玉标的委托代理人成维清、李顺光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张安华诉称，2011年4月21日，原、被告签订《租房协议》一份，约定被告承租原告所有的位于六合区大厂某某路XX号门面房（以下简称某某路XX号门面房），租期三年，自2011年8月1日至2014年8月1日止；同时约定在被告承租期间未经原告同意不得变更房屋结构，租赁到期后，被告要保持房屋原样交给原告。合同签订后，原告按约将房屋交付被告承租使用。2014年6月原告考虑到租期即将到期，且不再续租，原告以书面通知的形式告知被告不再续租事宜，然而2014年8月1日合同到期后，被告继续占据房屋，拒绝交还原告，故原告诉至法院请求判决：1、被告从承租的房屋中迁出，按合同约定将房屋交还原告；2、被告按合同约定向原告支付自2014年8月2日至被告将房屋交还给原告之日止的租金，并按中国人民银行同期贷款利率4倍支付租金利息损失；3、被告承担诉讼费用。被告成玉标辩称：1、原、被告双方自2006年即开始签订房屋租赁合同，被告曾分别于2006年7月、2011年6月进行过两次装修。由于双方签订合同的时间较长，因此，在双方未能就房屋续租涉及到的租金变更，以及此前房屋装修补偿问题达成一致意见的情况下，冒然解除合同是不妥的；2、双方于2011年签订的房屋租赁合同中明确约定了装修费用的补偿措施，但直至诉讼时，原告未能就相关装修及其他费用与被告进行过有效的协商。2014年6月，租赁房屋被水淹，导致公司无法办公经营，损失颇大。原告在未能就相关补偿问题与被告协商解决，并给被告作出明确答复的情况下，单方擅自解除租赁合同的做法不应得到法律支持；3、被告对原告要求提高租金的请求已经进行了较大的让步和应有的承诺，原告单方解除合同无凭无据，也不合情理；4、诉讼期间，原告带多人来公司拆除电表，破坏办公用品，进行恐吓和伤害被告及公司工作人员，造成严重的经济损失和负面影响，原告的行为与《合同法》中关于公平、公正、合理原则相违背。综上，原告的诉讼请求不应得到支持，请求依法予以驳回。经审理查明：原、被告于2006年8月1日签订《商铺租赁协议》，约定原告将其所有的位于某某路XX号门面房租赁给被告使用，租期五年，并约定商铺租期届满或协议终止时，乙方（成玉标）应将商铺迁空交还甲方（张安华）。所遗有任何家具、装修或改造之物者，乙方可与商铺下一承租人协商补偿费用，乙方不得向甲方请求补偿或任何名目之费用。后被告对承租房屋进行了装修，该协议履行期即将届满时，双方又于2011年4月21日签订《租房协议》一份，由被告（乙方）继续承租某某路XX号门面房，约定：1、租期三年，自2011年8月1日至2014年8月1日止；2、租金23000元／年，租金每半年付一次，以每次租期开始前付清；……5、乙方要爱护甲方的房屋，在装修使用过程中，乙方未经甲方同意不得变更房屋结构，租期结束后，乙方要保持房屋原样交给甲方，如损坏乙方要进行修缮并根据实际情况进行赔偿；……8、不管是租或不租，装修费用乙方有权适当转让。合同签订后，被告因经营需要于2011年6月对某某路XX号门面房进行了装饰装修，并按约支付了租赁期间的租金。2014年6月，某某路XX号门面房曾被水淹。2014年6月中旬，原、被告曾就续租事宜商谈，但未协商一致。2014年6月22日，原告向被告发出书面通知，言明双方于2011年4月21日签订的租赁合同期限至2014年8月1日届满，原告需收回自用，不再与被告续签合同，希望被告尽快另行找其他房屋使用。2014年8月1日，租房协议到期后，被告未搬离某某路XX号门面房。2014年10月23日，原告诉至本院，诉如所请。诉讼过程中，原告于2014年11月6日通过葛塘供电所对某某路XX号门面房采取断电措施，后被告自行通电后继续经营至今。以上事实，有房屋所有权证书、商铺租赁协议及租房协议各一份、通知、EMS特快专递回执单、装饰预算书、照片、扬子晚报及原、被告的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，根据原、被告双方签订的租房协议约定，被告承租的某某路XX号门面房租赁期间已于2014年8月1日届满，且原告已在租赁期间届满前明确告知被告不再续租房屋，因此，被告在租赁期间届满后仍占有使用租赁物，于法无据。根据租房协议第5条的约定，被告应当在租赁期间届满后保持房屋原样返还原告门面房，因此，原告主张要求被告从承租房屋中迁出，按合同约定将房屋交还原告，于法有据，本院予以支持。租赁期间届满后，被告仍实际占有使用某某路XX号门面房，因此，被告应当支付该期间（自2014年8月2日至实际返还某某路XX号门面房时止）的房屋使用费，现原告主张按租房协议约定的年租金23000元／年的标准确定，不违反法律规定，本院予以支持。原告主张的使用费利息损失，无合同约定且于法无据，本院不予支持。被告以双方未能就装修费用协商补偿一致抗辩原告主张返还某某路XX号门面房。本院认为，虽然租房协议第8条约定，不管是租或不租，装修费用乙方（被告）有权适当转让，但根据原告的陈述该约定是就合同期限内被告有权转让装饰装修物作出的约定。为此，原告提供双方于2006年8月1日签订的商铺租赁协议，以证明在该期租赁协议中明确约定的亦是合同履行期限内装饰装修物的转让问题，合同到期后被告无权向原告主张任何费用。因双方于2011年4月21日签订的租房协议是续租协议，因此，租房协议第8条适用的情形与2006年8月1日租赁协议约定的适用情形相同。根据被告的陈述该约定是对合同解除情形下装饰装修物的约定，但未进一步提供证据予以佐证。本院认为，本案涉及的争点是租赁期间届满后，合同权利义务关系终止时装饰装修物如何处理。现原、被告双方对租房协议第8条适用条件作出不同的解释，双方亦未能进一步协商一致，即该约定适用于租赁期间届满后装饰装修物的处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人要求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，在租赁期间届满后，对已经形成附合的装饰装修物没有明确约定的情况下，被告以双方未能就装修费用补偿协商一致抗辩原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告以2014年6月某某路XX号门面房曾被水淹，双方未就补偿问题协商一致抗辩原告要求返还某某路XX号门面房，本院认为，抗辩权是权利人用以对抗他人请求权的权利，其作用在于防御，而不在于攻击。本案中，被告在租赁期间届满，原告明确表示不再续租的情形下，应当返还租赁物，因此，被告的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。如若被告因某某路XX号门面房遭受水淹确实造成损失，因其在本案中未提出反诉，因此，本案不作处理，被告可另行主张权利。关于原告在租赁期间届满后的断电行为。本院认为，由于原、被告之间的租赁合同期间届满，原告已明确表示不再续租房屋，被告应在合同期间届满后搬离归还某某路XX号门面房，原告也无须继续履行原租赁合同义务向被告提供符合使用条件的房屋，而供电作为保证房屋正常使用的内容之一，因此，原告对其断电并无不妥。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第二款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告成玉标于本判决生效之日起十五日内迁出六合区大厂某某路XX号门面房，并将该房屋返还原告张安华；二、被告成玉标于本判决生效之日起十五日内向原告张安华支付2014年8月2日至其实际返还六合区大厂某某路XX号门面房期间的使用费，标准以23000元／年确定；三、驳回原告张安华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由被告成玉标负担（诉讼费用原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 王 丽人民陪审员 朱俊友人民陪审员 梅秀珍二〇一五年二月十五日见习书记员 张宛璘 更多数据：搜索“”来源：