（2014）市民初字第2619号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-04-01
案件名称
孟令臣、朱廷英与柴猛房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孟令臣,朱廷英,柴猛
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市民初字第2619号原告孟令臣，男，1973年10月5日出生，汉族，住山东省夏津县。原告朱廷英（系原告孟令臣之妻）。以上两原告共同委托代理人袁恩亮，山东勤正律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人范和同，山东勤正律师事务所律师。被告柴猛，男，1976年10月25日出生，汉族，住山东省禹城市。委托代理人安天星，山东禹鼎律师事务所律师。原告孟令臣、朱廷英与被告柴猛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员申红旗独任审判，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人袁恩亮，被告柴猛的委托代理人安天星到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告朱廷英及两原告的共同委托代理人范和同，被告柴猛的委托代理人安天星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟令臣、朱廷英诉称，原告与被告于2013年1月3日签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于济南市房屋，租期三年（自2013年1月17日至2016年1月16日），第一年租金81760元，第二年租金121332元，第三年租金128612元，租金按半年度结算，被告于上半年度租金到期的30天前，交纳下半年度租金。同时，合同约定租赁期间的电费、煤气费、物业管理费等各项费用由被告方承担。合同签订后，被告仅在2013年1月8日支付给原告保证金2万元及租金40880元，总计60880元；2013年8月1日支付给原告租金40880元，即付清了第一年租金。后由于被告拖欠房租，原告于2014年4月9日与被告解除合同，收回房屋，至今被告仍拖欠原告2014年1月17日至2014年4月9日期间的房租合计27971元，欠交电费469.8元、物业费4247.1元。根据《房屋租赁合同》第十六条第二项第二款之约定，被告拖欠租金累计达两个月的，原告方可以解除合同，并要求被告方承担合同总租金10%的违约金。现在被告拖欠原告上述租金、电费、物业费，再加上应支付的违约金33170.4元，以上四项合计65858.3元，冲抵被告向原告交纳的保证金2万元后余额为45858.3元。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判决解除双方签订的房屋租赁合同，判决被告支付拖欠的房租27971元，电费469.8元、物业费4247.1元，并支付违约金33170.4元，冲抵被告向原告交纳的保证金2万元后，被告应向原告支付款项45858.3元。被告柴猛辩称，本案原告提起诉讼没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。首先，双方签订的房屋租赁合同系无效合同。2013年1月3日双方签订的《房屋租赁合同》第九条第三项规定：“甲、乙双方应当及时到本合同项下房屋所在地的出租房屋管理部门办理房屋租赁登记备案手续。”《城市房屋租赁管理办法》第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县。”本案中，双方未到有关机关进行登记，根据合同法第五十二条的规定，双方签订的上述房屋租赁合同系无效合同。其次，在履行房屋租赁合同过程中，双方已于2013年12月份经协商同意解除了租赁合同，答辩人并不存在任何违约行为，也不欠原告任何租赁费用及其他费用。2013年12月份，因答辩人经营不再需要租赁该房屋，经协商双方同意解除租赁合同，答辩人把租赁房屋腾空，也结清了相关费用，原告当时也同意退还答辩人2万元的保证金。然而后来答辩人向原告索要保证金时，原告以种种理由不予返还，现在又无理起诉，实属恶人先告状。另外，根据双方签订的租赁合同第六条第二项的规定：“租金每半年结算……，每次付款前甲方应提供正式发票给乙方。”原告（甲方）并没有给答辩人（乙方）开具第二年上半年度的发票，这也证明双方已经协商同意终止了房屋租赁合同。总之，本案原告起诉答辩人没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回其对答辩人的诉讼请求，并责令原告退还给答辩人2万元保证金，以切实维护答辩人的合法权益。经审理查明，两原告系夫妻关系，坐落于济南市（原为万达广场D座）房屋为两原告共同共有，建筑面积288.83平方米，房产证号济房权证中字第2473**号。2013年1月3日，两原告与被告柴猛签订房屋租赁合同，该合同载明：“出租方（甲方）孟令臣、朱廷英，承租方（乙方）柴猛，合同签订地德州夏津。第一条房屋基本情况。甲方同意将坐落在济南市房间出租给乙方，建筑（或使用）面积112平方米。产权人姓名孟令臣、朱廷英。第二条该房屋用途为办公商用。第三条租赁期限共3年，自2013年1月17日起至2016年1月16日止。第四条租金，该房屋年租金为81760元整。该租金不包括广告位使用费。第一年甲方不承担税金，从第二年开始向政府有关部门等交付的税费由甲方承担支付。双方商定房屋租金为每年递增，第二年、第三年每年递增6%，即第二年121332元、第三年128612元。第五条履约保证金。甲、乙双方同意乙方将人民币20000元交甲方作为履约保证金，待租赁期满或解除本合同，甲方全额退还履约保证金，履约保证金不计算利息。如乙方在履行合同过程中违约、拖欠甲方的租金，或造成本合同项下房屋结构或装修的破坏，或未支付房屋租赁产生的有关费用，双方确定责任后，甲方则在该履约保证金中扣除，履约保证金不足以补偿上述费用的，乙方照价赔偿，并补足履约保证金。第六条租金支付时间，租金按半年度结算，由乙方在上半年度租金到期的30日前，缴付下半年度租金给甲方，每次付款前甲方应提供正式发票给乙方。第九条，甲、乙双方应当及时到本合同项下房屋所在地的出租房屋管理部门办理房屋租赁登记备案手续。第十二条，在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付：1、水、电费；2、煤气费；3、物业管理费；4、乙方末端设备电费。第十六条违约责任，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按合同总租金的10%向甲方支付违约金，违约金不足弥补损失的，乙方还应对超出违约金以外的损失进行赔偿：（3）拖欠租金累计达2个月的。”签订上述合同后，两原告于2013年1月17日将本案所涉房屋交付给被告柴猛使用。被告柴猛于2013年1月8日向两原告交纳保证金2万元；于同日向两原告交纳2013年1月17日至2013年7月16日期间的租金40880元；于2013年8月1日向两原告交纳2013年7月17日至2014年1月16日期间的租金40880元，即被告柴猛已向两原告交纳第一年的全部租金。自2014年1月17日至今，被告柴猛未再向两原告交纳过任何费用。原、被告均认可两原告代被告柴猛支付2014年1月17日至2014年4月9日期间的电费350元。两原告代被告柴猛支付2014年1月1日至2014年4月9日期间的物业管理费4247.1元。两原告自认已于2014年7月份将本案所涉房屋重新租赁给案外人使用。两原告主张被告柴猛尚欠租金27971元的计算方式为欠租期间为2014年1月17日至2014年4月9日，共计83天；房屋租赁合同约定2014年的租金为121332元；所以，121332元，除以365天，乘以83天，得出27971元。被告柴猛对两原告主张的上述计算方式本身没有异议，但认为其不欠两原告租金。经计算，上述期间的租金应为27591元。两原告主张违约金33170.4元的计算方式为第一年即2013年租金为81760元，第二年即2014年租金为121332元，第三年即2015年租金为128612元，三年租金合计331704元，乘以10%，得出33170.4元，依据系房屋租赁合同第四条、第十六条。被告柴猛对此不予认可，并主张其不存在违约行为，不应承担违约责任，且违约金标准过高，应予降低，另外，两原告未产生实际损失，支付租金就不应再支付违约金，不能双重支付。上述事实，由房屋所有权证两份、房屋租赁合同、发票两张及原、被告的陈述等证据予以证实。本案原、被告争议的焦点问题为双方签订的房屋租赁合同何时解除，被告柴猛何时将本案所涉房屋返还给两原告。两原告主张双方签订的房屋租赁合同于2014年4月9日解除，被告柴猛于同日将本案所涉房屋返还给两原告，理由在于大连万达物业管理有限公司济南分公司向其出具的发票证明其已代被告柴猛交纳2014年1月1日至2014年4月9日期间的物业管理费。被告柴猛对两原告的上述主张不予认可，其主张双方签订的房屋租赁合同于2013年12月25日解除，其于同日将本案所涉房屋返还给两原告，并提供收到条一份予以证明，证明两原告于2014年2月24日委托程宪男收到本案所涉房屋的钥匙，该收到条载明：“济南万达广场D座钥匙（2105），程宪男，1396927****，2014.2.24。”两原告对该收到条不予认可，并主张其没有委托程宪男代收过本案所涉房屋钥匙，也不认识程宪男。2014年10月13日上午在原、被告均在场的情况下，本院拨打上述电话1396927****，对方称其是程宪勇，该手机号已用10多年，不认识孟令臣、朱廷英，也不认识柴猛，未在万达工作过，家在禹城。被告柴猛同时主张，两原告提供的物业管理费发票只能证明两原告交纳了该费用，但不能证明双方系2014年4月9日解除房屋租赁合同；2013年12月份其经营不景气，便不想再租赁两原告的房屋，根据合同约定，于12月25日向两原告提出不再租赁房屋，两原告也同意终止租赁合同。原、被告均认可本案所涉房屋租赁合同已解除，但因是否退还2万元保证金未达成一致，所以双方就解除合同未达成书面协议。原、被告均认可本案所涉房屋被告柴猛已返还给两原告，但未形成书面返还房屋的材料。本院认为，两原告对被告柴猛提供的收到条不予认可，被告柴猛未申请程宪勇出庭作证，再结合电话记录，能够认定该收到条不能作为本案有效证据使用。且该收到条上载明的收到时间为2014年2月24日，亦无法证明被告柴猛的上述主张。被告柴猛向两原告交纳第一年租金后。自2014年1月17日至今，被告柴猛未再向两原告交纳过任何费用。被告柴猛认可两原告代其支付2014年1月17日至2014年4月9日期间电费的截止日期即为2014年4月9日；两原告代被告柴猛支付2014年1月1日至2014年4月9日期间物业管理费的截止日期亦为2014年4月9日。在租赁合同期限内首先提出解除合同的系被告柴猛，双方就解除合同未达成书面协议，但均认可合同已解除，就已返还房屋的事实未形成书面材料。综合以上分析，能够认定本案所涉房屋租赁合同于2014年4月9日解除，被告柴猛将本案所涉房屋返还给两原告的时间亦为2014年4月9日。综上，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反有关法律和行政法规的强制性规定，应为有效协议，双方均应按房屋租赁合同的约定履行各自的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。因此，被告柴猛主张上述合同未进行相应登记，应为无效，没有法律依据，本院不予采信。在房屋租赁合同未解除的情况下，被告柴猛未向两原告支付2014年1月17日至2014年4月9日期间的租金，已违反合同约定，构成违约，因此，两原告请求解除房屋租赁合同，请求被告柴猛向其支付上述期间的租金，理由正当，本院予以支持，但计算数额有误，应为27591元，并应扣除保证金2万元。被告柴猛认可两原告代其支付2014年1月17日至2014年4月9日期间的电费；两原告代被告柴猛支付2014年1月1日至2014年4月9日期间的物业管理费。且租赁合同明确约定上述费用应由被告柴猛承担。因此，两原告请求被告柴猛向其支付拖欠的电费350元、物业管理费4247.1元，事实清楚，理由正当，本院予以支持，对超出该数额部分的诉讼请求，本院不予支持。关于两原告主张的违约金，虽然有租赁合同的约定，但标准明显过高，应予以调整。两原告未提供因被告柴猛违约给其造成的实际损失，根据本案的实际情况，本院酌定被告柴猛向两原告支付自2013年12月17日起至本判决生效之日止，以27591元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决如下：一、原告孟令臣、朱廷英与被告柴猛2013年1月3日签订的房屋租赁合同于2014年4月9日解除。二、被告柴猛于本判决生效之日起十日内，支付给原告孟令臣、朱廷英2014年1月17日至2014年4月9日期间的租金27591元，但应扣除保证金2万元。三、被告柴猛于本判决生效之日起十日内，支付给原告孟令臣、朱廷英拖欠的电费350元、物业管理费4247.1元。四、被告柴猛于本判决生效之日起十日内，支付给原告孟令臣、朱廷英自2013年12月17日起至本判决生效之日止，以27591元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算的违约金。五、驳回原告孟令臣、朱廷英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1070元，原告孟令臣、朱廷英负担740元，被告柴猛负担330元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 申红旗审 判 员 陈园青人民陪审员 乔永欣二〇一五年二月十五日书 记 员 吕 娜 关注公众号“”