（2015）青民一终字第39号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-05-11
案件名称
青岛松竹物业管理有限公司与黄建胜物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄建胜,青岛松竹物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第39号上诉人（原审被告）黄建胜。被上诉人（原审原告）青岛松竹物业管理有限公司。法定代表人王卉，执行董事。委托代理人王健，该公司总经理。上诉人黄建胜因与被上诉人青岛松竹物业管理有限公司（以下简称松竹物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第81064号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员王化宿担任本案主审、与代理审判员迟金铜共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄建胜、被上诉人松竹物业公司的委托代理人王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。松竹物业公司在原审中诉称，松竹物业公司受蓝石海景小区业主委员会的委托为该小区提供物业服务，黄建胜是该小区315户的业主和实际使用人，松竹物业公司依据物业管理服务合同约定向黄建胜提供了物业服务，但黄建胜自2013年7月1日至2013年12月31日未按时向松竹物业公司支付物业费、电梯费，截止到2014年2月28日黄建胜尚欠松竹物业公司物业费、电梯费336.42元及逾期滞纳金105.97元。经多次催要，黄建胜拒不支付。请求依法判令：1、黄建胜支付物业管理费240.3元、电梯费96.12元，合计336.42元（2013.7.1-2013.12.31）及逾期滞纳金105.97元。2、本案诉讼费由黄建胜承担。黄建胜在原审中辩称，黄建胜之所以不给松竹物业公司交纳物业费，原因如下：1、服务质量越来越差，公共部位及公共设施毁坏严重，楼道内的公用走廊部分地砖及护墙板脱落也不修复，大厅处的玻璃顶棚常年漏水至今没有修好，小区内的卫生死角甚多，花木草坪从不按时养护，以致部分草坪绿地荒废。2、松竹物业公司越俎代庖，管家当起了主人。松竹物业公司每天在违规经营，其保安人员也忙于经营，以致门岗长时间无人看守，出现安保××区。且其在没有经过全体业主的同意和委托下，擅自将本属于全体业主的公共资产及办公用房出租。3、松竹物业公司巧立名目，变本加厉，变着法多收费。小区内的各种公共设施因为松竹物业公司不按规定进行日常维护、保养、维修，导致大量的直接损坏，有的已经报废。当业主们质问此事，松竹物业公司不从自身的服务质量找原因，不从管理水平上找差距，直至设施完全损坏时，向业主们收取费用更换，借机把不应该由全体业主们负担的费用转嫁给业主们。4、不按规定配备物业服务人员，使得小区服务质量打折、缩水。全小区总共才三个服务人员，只有一名保洁员负责全小区内外及环境的卫生清扫，有时还要兼干一些杂务。综上所述，可以看出松竹物业公司的管理水平之低，服务质量之差。故此，黄建胜宁可将这几年的物业费交给业主委员会，也绝不交给松竹物业公司。原审法院查明，黄建胜系青岛市市南区四川路19号甲蓝石海景小区315室房屋业主。2006年9月16日，松竹物业公司与黄建胜所在的青岛市蓝石海景公寓业主委员会签订物业管理委托合同，约定青岛市蓝石海景公寓业主委员会委托松竹物业公司向四川路19号蓝石海景小区提供物业管理服务，受益人为全体业主和物业使用人；合同期限自2006年9月16日起至2007年9月15日止；松竹物业公司负责向业主和物业使用人收取：1、物业管理服务费；2、高层电梯运行费和二次供水费等。物业费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元；非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.3元收取物业服务费；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之三缴纳滞纳金。上述合同到期后，松竹物业公司与黄建胜所在的业主委员会未签订新的物业服务合同。但松竹物业公司一直在该小区提供物业服务。2014年1月5日，松竹物业公司与小区业委会进行了小区相关物业设施的交接，业主曹英群作为小区业委会成员在相关交接目录上签字。同时约定松竹物业公司于签字之日起撤出蓝石海景小区，不再提供物业服务。本次诉讼松竹物业公司按照上述证据向黄建胜主张自2013年7月1日至2013年12月31日的物业费、电梯费合计336.42元，逾期滞纳金105.97元。关于松竹物业公司主张的在合同到期后继续提供服务的问题，黄建胜辩称松竹物业公司收取物业费就应当提供良好的物业服务。根据黄建胜提供的相关材料及照片证据，可以认定松竹物业公司在合同到期后继续在小区内提供服务直至2013年12月31日。但因为松竹物业公司在此期间提供的物业服务确有瑕疵，存在小区内公共设施缺乏维修与养护管理、公共区域内绿化缺乏养护管理、松竹物业公司所雇佣工作人员工作不积极，服务不到位等问题，导致小区部分业主与松竹物业公司之间多次产生纠纷。正是由于松竹物业公司物业服务差，没有履行自己的义务，黄建胜才拒绝交纳物业费。一审另查明，黄建胜所使用的房屋面积为40.05平方米。自2013年7月至2013年12月期间，一直未缴纳物业管理费，共计拖欠松竹物业公司物业管理费240.3元、电梯费96.12元，合计336.42元。原审法院认为，业主委员会是由业主大会或代表大会选举产生的对物业实施自治管理的组织，其对外从事民事活动所产生的法律后果由业主承担。黄建胜所在的青岛市蓝石海景公寓业主委员会与松竹物业公司签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，且内容合法，应认定有效。本案的焦点问题是松竹物业公司与黄建胜所在的小区业委会签订的物业管理服务合同到期后，在没有签订新合同的情况下松竹物业公司继续为黄建胜提供物业服务，黄建胜是否应该交纳相关物业费。原审法院认为，虽然双方未签订新的物业服务合同，但松竹物业公司实际继续为蓝石海景小区提供物业服务。黄建胜所在的业主委员会也认可松竹物业公司一直提供服务直至2013年年底松竹物业公司实际退出该小区为止。根据公平原则，黄建胜作为物业使用人，应按原先合同约定的标准向松竹物业公司支付相应的物业服务费。根据黄建胜提供的照片及松竹物业公司所提供物业服务的相关证据，可以看出松竹物业公司在合同期外为黄建胜所提供的物业服务确实存在瑕疵，诸如小区内公共设施缺乏维修与养护管理、公共区域内绿化缺乏养护管理等问题，严重影响到了小区居民切身利益，导致小区内部分业主对于松竹物业公司提供的物业服务不满意，据此，原审法院酌情予以减免部分物业费用。根据松竹物业公司在该小区物业服务的实际状况，黄建胜以交纳松竹物业公司主张物业费用的80%为宜，即192.24元（240.3元×80%）。黄建胜应根据物业合同约定另行交纳电梯费96.12元，合计收取288.36元。由于合同中未就物业费交纳时间进行约定，因此松竹物业公司要求黄建胜支付滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条的规定，判决：一、黄建胜于判决生效之日起10日内支付松竹物业公司物业服务费192.24元，电梯费96.12元，合计288.36元；二、驳回松竹物业公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，由黄建胜负担。该费用松竹物业公司已预交，黄建胜于判决生效后10日内直接给付松竹物业公司。宣判后，黄建胜不服原审判决提起上诉，请求二审法院依法改判。其上诉的主要理由是：1、松竹物业公司与青岛市蓝石海景公寓业主委员会签订的物业合同约定：“本合同自签字之日起生效”。而该合同的签字栏系空白的，该合同为无效合同。2、松竹物业公司系于2014年1月15日与业主委员会进行的交接，一审判决确认系于2014年1月5日进行交接，存在错误，松竹物业公司应当付清2014年1月1日至2014年1月15日的电费。3、松竹物业公司长期霸占小区公共房屋，一审法院认为与本案无关错误。4、黄建胜已经将物业费支付到业主委员会，松竹物业公司到业主委员会结清电费后，可随时领取。5、松竹物业公司占着黄建胜的房屋、欠交电费以及公共维修基金和公共收入，松竹物业属于恶意诉讼。松竹物业公司答辩称，其提供了物业服务，黄建胜应当足额交纳物业费。经审理查明，松竹物业公司系于2014年1月15日与业主委员会进行的交接。本院二审查明的其他事实与原审法院一致。本案经调解，当事人未达成一致。本院认为，青岛市蓝石海景公寓业主委员会与松竹物业公司于2006年9月16日签订的《物业管理委托合同》中约定的“本合同自签字之日起生效”，对于“签字”的理解应当包括加盖法人公章，双方均在该合同上加盖了公章，应当认定该合同已经生效，黄建胜主张该合同无效的理由不成立，本院不予支持。合同到期后，双方虽未续签合同，但双方并未终止原合同的履行，松竹物业公司继续在该小区提供物业服务，黄建胜作为享受物业服务的业主，应当按原合同约定的标准交纳相关的费用。原审法院根据松竹物业公司在该小区物业服务的实际状况以及实际欠费情况，判令黄建胜按松竹物业公司主张物业费用的80%交纳物业费192.24元以及电梯费为96.12元，符合法律规定，本院予以维持。黄建胜应当向松竹物业公司交纳物业费和电梯费，黄建胜主张其已将物业费和电梯费交纳给了业主委员会，该主张不能作为对抗松竹物业公司要求交纳物业费和电梯费的合法事由，本院不予支持。黄建胜主张的松竹物业公司占用房屋、欠付电费以及公共维修基金和公共收入，与本案属不同的法律关系，本院在本案中对此不予处理。综上，黄建胜的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄建胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯 娜代理审判员 王化宿代理审判员 迟金铜_二Ο一五年二月十五日书 记 员 胡浩东书 记 员 吴苗苗