（2015）嘉民初字第2256号

裁判日期: 2015-02-15

公开日期: 2016-05-27

案件名称

杜某与孔某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

嘉祥县人民法院

所属地区

嘉祥县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杜某,孔某,李某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

山东省嘉祥县人民法院民事判决书（2015）嘉民初字第2256号原告杜某。委托代理人贾炳宇。委托代理人侯某。被告孔某。委托代理人王某甲。委托代理人王某乙。第三人李某。原告杜某诉被告孔某、第三人李某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜某、委托代理人贾炳宇、侯某，被告孔某、委托代理人王某甲、王某乙到庭参加诉讼。第三人李某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杜某诉称，2013年9月6日原被告签订一份房屋租赁协议书，协议约定被告将位于获麟街中段路北现移动公司西邻三层两间门市房租赁给原告使用，房屋年租金为13万元，租赁期限自2013年9月6日至2017年5月26日，原告一次性支付转让费75000元；原告在使用期间如房屋变故、纠纷，造成的经济损失由被告承担。合同签订后，原告进行了大量装修，花费了巨额的装修费用，并进行饭店经营。但是经营到2015年5月份，涉案房屋的房东以被告孔某没有交付房租为由，要求原告搬出，为此，阻拦原告经营，并将在房屋的大门上张贴对外租赁标牌，由于房东的干预，原告停止了饭店经营。因为涉案被告出租房房东的干预，造成合同目的不能实现，给原告造成巨大损失，因此，根据合同法的规定，原告可以主张解除合同，对于原告自2015年5月份不能经营的损失，被告应一并予以赔偿。1、请求法院依法解除原被告于2013年9月6日签订的房屋租赁协议书；2、要求被告赔偿原告损失20万元，具体数额待评估结论作出后予以确定；3、本案的诉讼费用由被告承担。原告提交如下证据：1、2013年9月6日原被告签订的房屋租赁协议书一份，证实被告将涉案房屋租赁给原告的事实，合同并注明原告具有转租权，房屋年租金为13万元，期限为2013年9月6日至2017年5月26日。合同第三条注明，原告在使用中如出现房屋变故、纠纷，造成的经济损失由被告赔偿，被告一次性收取原告转让费75000元，该费用独立于租金之外，截止到现在，原告共交付给被告租金和转让费共计335000元，租金交付至2015年9月6日。2、原告经营饭店的营业执照一份，证实原告经营饭店的事实，饭店名称为嘉祥县城区德义庄麻辣四季火锅店，经营者为本案原告，经营场所系本案租赁的房屋。3、照片一张，证实在2015年5月5日房屋所有权人以被告没有交纳房租为由，不让原告继续使用该房，于是将原告的门市封闭，并张贴了“吉某出租”的广告，同时并注明了房东的电话号码，由于房东收回房屋，致使以后原告没有继续使用该房，原告认为根据双方合同约定，因原告不能正常使用该房，所产生的损失应由被告承担，被告不向房东按时交纳房租，也是被告履行合同中的违约行为，原告认为，原告租赁该房是从事商业经营，由于他人干预，被告又不是涉案房屋完整的权利人，在转租的过程中存在权利上的瑕疵，由于房东的行为导致原告无法从事经营，签订合同的目的无法实现，根据合同法的规定，原告方某甲主张解除合同。4、原告和涉案的房主李现存的通话录音资料两份，包含录音光盘、文字资料及通话详单，通话时间分别为2015年5月3日和5月6日，证实由于被告方没有按时向房东交纳房租，房东提出收房，同时，房门被封锁后，原告方某乙房主通话，通话显示由于被告方不按时交纳房租，所以要求收房，房东并说明房子已经收回，并开始对外转租，至此之后，原告方未能继续使用该房。原告还申请证人刘某甲、谢某出庭作证。证人刘某甲证明，其在5月6日看到“吉某出租”的广告后，曾打电话问房东是否出租，房东说出租。之前经营到什么时间不清楚，之后不再经营了。3、4月份还在该店吃过火锅。证人谢某证明，其在5月6日和刘某甲看到了吉某出租的广告，刘某甲打电话问房东出租事宜，并打电话给原告问为什么不经营了。具体说的什么不清楚。2015年春节后原告又经营到什么时候不清楚，但在该饭店吃过饭。原告对该两证人证言无异议。被告质证认为，对原告提交的房屋租赁协议书无异议，对原告的证明观点有异议。对原告提交的营业执照真实性无异议，对原告的证明观点有异议，按照该营业执照的发证日期、年度检查，原告未有年检过一次，不能证实该营业执照的营业户依法营业。对原告提交的照片有异议，该照片未显示与被告之间的关系，对原告的证明观点有异议。对原告提交的通话记录真实性有异议，该通话记录所显示的内容被告不清楚，上面显示的内容及上面的行为，也与被告无关，被告与房主签订的合同，租赁期限是到2017年5月26日，被告也不欠原房主一分钱的租赁费。对原告提供的两份通话详单，根据该详单显示，详单上的号码也与被告无关，以上原告提供的证据及原告想证实的观点，被告有证据佐证原告所说的不是事实。对两证人证言，被告有异议。因为2015年春节过后，原告未在经营。第三人未到庭质证。被告孔某辩称，被告不同意原告的请求，理由是原告提起的诉讼没有任何事实根据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。在2015年春节过后，原告就贴上了向外转租的信息。且原告至今未交2015年9月6日至2016年9月6日的租赁费。原告要求被告赔偿损失20万元更是无中生有。原告称其经营到2015年5月份不是事实。从涉案房屋的水电费账目表可以证实原告自2015年春节后就没有经营。原告称房东以被告没有支付房租为由要求原告搬出，阻拦原告经营，致使原告停止经营更不是事实。被告提供如下证据：1、2015年9月6日在与原告约定的租赁费到期时，被告发给原告的信息，该信息可以显示，被告给原告催要租赁费，该信息原告回复是不方便接电话，被告发的信息和原告的回复均能证实原告未交租赁费，该信息还可以佐证，原告的陈述都不是事实。2、2015年9月7日原被告所签订的合同，该年度交纳租金到期第二天，被告给原告手机通话，被告问：原告，咱协议的房屋已到期，你要是继续用赶快交房租，如果你不用把钥匙给我。原告回答只是说给钥匙，没空。被告声明到原告处拿，原告说你找不到我，从这段录音上看，被告从未影响到原告营业，如果对原告造成损失20余万元的话，原告也应当予以反驳。被告对原告的录音也制作了光盘。3、原告经营的饭店负责收水电费的县社服务组，有对原告水、电表的记录，原告水表的记录自2015年1月至今，从未使用过水，原告电表的记录显示，从2015年1月至今每月都跑80度电左右，该县社管水电的人员说，该店有一冰箱未拔电，该记录表还显示，原告在2015年1月之前每月用电量都在1000度左右，原告经营的是火锅，如果原告自2015年的元月份经营至2015年5月份，用电量不会在80度左右，这足以证实原告在诉状中陈述原告经营至2015年5月份不是事实。原告质证认为，对通话录音的真实性无异议，对证明观点有异议，该录音时间为2015年9月7日，在9月7日原告方已经向法院立案起诉，且原告方起诉后已经前往外地，没有继续和本案被告协商赔偿和该房使用的问题。对短信清单真实性无异议，但不能证明被告方的观点，因在9月6日原告方已经委托律师开始起诉。对商品保管账真实性和证明观点均有异议，该保管账目系复印件，不具备证据的客观性，从账目上显示，每个月的用电量自2014年是200-300度左右，自2015年原告方所经营的火锅店已经改成煤气和酒精作为燃料，用电量较低，该证据不能证明原告方停止经营的事实。第三人未到庭质证。第三人李某（又名李现存）提交答辩状述称，1、本案中本人李现存和原告根本不存在租赁合同关系，我及妻刘某乙是将涉案房屋租赁给的被告孔某。2、我对被告孔某将涉案房屋转租给原告不知情，房租一直是被告孔某交纳。原被告之间的转租合同无效。3、2015年5月份，因被告未按时交房租，我通知原被告说要收回涉案房屋，我的孩子在墙上张贴了“吉某出租”广告。4、2015年11月5日，我与被告孔某签订了提前终止房屋租赁合同协议书，现该房已收回并对外租赁。如被告孔某告知我转租事宜，我会积极和原告协商，并让原告参与处理终止合同事宜。第三人李某在休庭后向本院陈述：原被告一直给我说是合伙经营饭店。在饭店停业关门几个月后，被告又未在约定的5月26日前一个月交房租，我才让我儿子贴的“吉某出租”。5月26日，在我的催促下，被告才交齐了当年的房租。我并未说过因被告孔某不交房租就不让原告经营饭店。第三人提供如下证据：第三人之妻刘某乙与被告孔某签订的房屋租赁协议书、第三人与被告签订的提前终止《房屋租赁合同协议书》。对第三人的述称，原告认为，第三人已经明确说明转租合同第三人并不知情，被告在转租时没有通知第三人。从答辩内容看，在2015年5月份，因被告不向第三人交纳房租，第三人已经通知了被告收房的事实，也认可在2015年5月初，因被告不向第三人交纳房租，于是张贴了“吉某出租”的标语，可以看出原被告之间的合同在签订时没有征得第三人的同意。由于被告不按时交纳房租，导致第三人提前收回房屋，造成原告不能按照合同约定正常使用房屋，因此，本案中，在合同解除方面，违约过错方是本案被告，根据原被告签订的协议书第3条，对原告的损失应由被告承担。租赁期限至今未到期，被告方收取的房租转让费75000元应一并返还。从第三人提交的提前终止房屋协议书看，被告和第三人终止合同的时间是2015年11月5日，涉案房屋被告已经交付第三人，因此，原被告之间的转租合同亦不能正常履行，从终止合同的内容看，第三人对转租的事实也是不知情的。第三人答辩状直接印证了原告提供的吉某出租的照片和通话录音的真实性。对第三人提供的两份证据无异议。被告对第三人的述称认为，被告先提供证据然后根据这些证据进行答辩。1、原告在嘉祥贴吧上声明，在2015年1月21日原告在涉案房屋内经营的饭店已经停业，这种声明与原告在起诉状中陈述经营到2015年5月份房东阻拦原告经营，要求原告搬出相矛盾，因此，原告诉状中的陈述不是事实。原告在嘉祥贴吧上还声明，原告经营的涉案的获麟街移动通信西邻门市房转让，并留有原告的电话，这则消息是2015年4月8日发出的，在消息上还明确表示价格面议，足以证实原告在诉状中说经营到2015年5月份不是事实。2、在嘉祥贴吧上的信息截图8张，这8张截图还能显示在2015年初到2015年5月份原告已发出信息转让该门市，并搬至嘉祥县税务局经营的事实。3、2015年5月26日被告和第三人交纳房租费的收条10万元，证实被告不欠第三人租赁费。2015年5月26日之前，被告已向第三人暂时交纳2万元，并说明房屋继续使用。5月26日，被告通过农村信用社转给第三人两次8万元的房租。4、被告与第三人在2015年9月6日的通话录音制作的光盘一份，该录音可以显示，被告转给原告房屋时，第三人是同意的，该录音证实第三人再三表示第三人租给被告房屋，在使用期间被告有权转让，第三人的答辩状与事实不符，显然与原告有串通之嫌，第三人在2015年9月6日与被告通话录音时，第三人明确表示被告租赁的房屋在使用期内有转租权，第三人在答辩时说被告没有转租权显然与事实不符，从第三人答辩状上看，答辩人认可在2015年5月份到原告租赁的门市上贴吉房出租，根据被告和第三人签订的合同，被告交到房租使用期限是2015年5月26日，在5月26日之前第三人没有任何权利到租赁的该房屋内贴任何转让信息且被告在2015年4月26日已给付第三人房租2万元，被告给付第三人2万元时明确表示继续使用该房，从这一点显示，责任完全在第三人。从第三人答辩状上看，第三人虽然认可在原告的房屋上贴的吉某出租，该行为可以佐证原告没有经营，如果经营，第三人不会贴该信息。对第三人提供的两份证据无异议。原告对被告提供的上述证据质证认为：对贴吧截图真实性和证明观点均有异议，该贴并不是本案原告发出，虽然说部分贴吧中有原告照片，但不能证实涉案的原被告租赁合同中所经营的饭店已经停业的事实。原告方要求被告提供文字版的录音资料，因代理人无法辨别里面的声音来源和详细内容，从部分话语中显示，第三人说明被告和第三人的租赁合同有明确约定，转租应经过第三人的同意，本次录音的背景是被告找第三人开具同意转租的证明，但是第三人并没有向其出具，说明在事实上，如果转租必须经第三人书面同意，录音内容显示，被告方的行为已经影响了原告对该房的使用，要求对原告的物品及时清理，说明被告方某乙第三人已经不让原告继续使用该房。对收条的真实性无异议，对证明观点有异议，根据被告和第三人签订的房屋租赁协议书，后三年的房屋租金必须于每年的5月26日前一个月交清，也就是说租金应在每年的4月26日前付清下年租金，本案中，被告向第三人交纳租金的时间为5月26日，明显违反了被告与第三人签订合同的约定，存在被告向第三人交纳房租违约的事实，由此产生被告和第三人之间的房屋租赁纠纷，造成第三人向被告收房，从而造成本案的转租合同不能履行。在开庭前，本院询问了第三人李某，李某陈述：孔某分三次交给我房租10万元，他一直按时交房租，孔某和杜某都给我说他们合伙在我的出租房中经营饭店，所以我就没有让他们另签订合同。后来孔某说不干了，饭店关门7、8个月后我才将房子租给别人了。对本院询问第三人李某的笔录，原告质证认为，对第三人的询问笔录部分有异议，无异议的地方是当时房屋转租给原告时第三人并不知情，认为原被告是合伙经营饭店，涉案房屋仍是被告继续使用，因此转租行为没有第三人认可，第三人也说明如果转租应重新签订合同；有异议的事实为并不是说饭店关门才转租给别人，是因为被告与第三人的租赁纠纷造成原告不能正常营业。对转租协议真实性无异议。被告质证认为，对笔录部分有异议，第三人向法院说的与第三人和被告通话时说的不一致，根据第三人和被告的通话录音，第三人向法院说租给原告不知情不是事实。本院对上述证据作如下认证：对原被告签订的房屋租赁协议书、饭店营业执照、吉某出租的照片，原被告对其真实性无异议，本院予以采信。证人刘某甲、谢某的证言，对其中证明看到“吉某出租”的广告后，曾打电话问房东是否出租的证明内容，经本院审查，能与其他证据相印证，予以采信。对被告提供的原告饭店的水电费保管账单的真实性，经本院审查，予以采信。对被告提供的2015年9月6日发给原告的信息及9月8日原告的回复信息，经本院审查，予以采信。被告提供的原告在嘉祥贴吧上声明及信息截图8张，显示原告在涉案房屋经营的饭店在2015年1月21日暂时停业，在4月8日前饭店已迁往他处。这些与第三人庭后陈述的饭店停业几个月后张贴的“吉某出租”相吻合，且原告也未提供相关证据证明嘉祥贴吧上的声明及信息截图是虚假的，故本院对该贴吧上的声明及信息截图予以采信。2015年5月26日被告向第三人交纳房租费的收条10万元及通过农村信用社转给第三人款的交易明细，经本院审查，予以采信。对被告与第三人在2015年9月6日的通话录音制作的光盘及2015年9月8日手机通话录音，本院未能认定其真实性。对第三人提供的其妻刘某乙与被告孔某签订的房屋租赁协议书、第三人与被告签订的提前终止《房屋租赁合同协议书》，原被告对其真实性无异议，本院予以采信。对本院询问第三人李某的笔录，能与本案的其他证据相印证，本院予以采信。经审理查明，2012年5月12日，第三人李某之妻刘某乙（甲方）与被告孔某（乙方）签订了《房屋租赁协议书》，双方约定：甲方将坐落在获麟街中段路北现移动公司西邻三层两间门市房租赁给乙方使用，期限自2012年5月26日至2017年5月26日。并约定后三年房租于每年5月26日前一个月交清。合同期内，在不影响甲方利益时，乙方可在甲方同意下出租转让，但必须提前二个月告知甲方，另重新签约。2013年9月6日，被告将所租赁的门市部转租给原告。双方约定：房屋年租金为130000元，租赁期限自2013年9月6日起至2017年5月26日止。房租一年一交。房屋转让费75000元，由原告一次性向被告付清。合同签订后，原告向被告支付了75000元的转让费和2013年9月6日至2014年9月6日的租金130000元，并开始经营嘉祥县城区德义庄麻辣四季火锅店。在2014年9月6日后原告向被告交纳了2014年9月7日至2015年9月6日的租金130000元。后因故停业关门。在停业关门几个月后，被告未在约定的5月26日前一个月向第三人交纳房租，鉴于此种情况，第三人李某让其子在涉案房屋上贴上了“吉某出租”广告。后在5月26日前，被告分三次交齐了2015年5月26日至2016年5月26日的房租10万元。原告起诉被告后，被告于2015年11月5日与第三人李现存签订了提前终止《房屋租赁合同协议书》。第三人将涉案房屋出租他人。本院认为，原告在涉案房屋内经营饭店已停业关门时间较长，且现在涉案房屋已由第三人另行出租他人。原被告签订的房屋租赁协议实际已无法继续履行，故对原告要求解除原被告于2013年9月6日签订的房屋租赁协议书的主张，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿的问题。本院认为，原告要求被告赔偿的理由是：因被告未按时交房租，房东即第三人李某要求原告搬出，阻拦原告经营，致使原告停止了饭店经营，给原告造成巨大损失。但根据本院查明的事实，原告的饭店在被告应交房租时间即2015年4月26日前的几个月就已经停业关门。因此，原告的饭店停业关门与被告未按时交房租并没有关联性。因此，原告要求被告赔偿的理由并不成立，对原告的该项请求，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杜某与被告孔某于2013年9月6日签订的房屋租赁协议书。二、驳回原告杜某的其他诉讼请求。案件受理费4400元，由原告杜某负担4000元，由被告孔某负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审　判　长　　杨存灵人民陪审员　　李永葆人民陪审员　　陈秀荣二〇一五年二月十五日书　记　员　　曹文亭百度搜索“”