（2014）栖民初字第2669号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-12-18
案件名称
原告南京清风物业管理有限公司与被告朱兴星、王怡物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京清风物业管理有限公司,朱兴星,王怡
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2014）栖民初字第2669号原告南京清风物业管理有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区尧化街道尧佳路23号三楼。法定代表人张玉美，该公司董事长。委托代理人徐国杰，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托代理人向毓荣，男，汉族，1973年6月18日出生，该公司法务。被告朱兴星，男，汉族，1984年10月6日出生。被告王怡，女，汉族，1983年2月10日出生。原告南京清风物业管理有限公司（以下简称清风物业公司）与被告朱兴星、王怡物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月11日受理后，依法由本院代理审判员王波适用简易程序，于2015年2月12日公开开庭进行了审理。原告清风物业公司的委托代理人徐国杰、向毓荣，被告朱兴星到庭参加诉讼，被告王怡经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告清风物业公司诉称，原告为拥有物业管理资质且专业从事物业管理的合法企业。2008年11月6日，原告与南京某房地产开发有限公司（现更名为南京某置业有限公司）签署了《某家前期物业服务合同》，合同约定原告为“某家”提供物业服务；约定物业收费标准为多层住宅0.9元／平方米、高层住宅1.4元／平方米；同时该合同还约定逾期交纳费用的按每日万分之五加收滞纳金。原告自从进驻该小区后，一直尽职尽责地完成物业服务相关工作，但被告却拖欠2011年4月至2014年12月期间物业管理费至今。原告认为，原告与被告存在物业服务合同关系，被告应按合同约定支付物业管理费，并按约定支付滞纳金。原告据此向法院提起诉讼，请求依法判令两被告支付2011年4月1日至2014年12月31日期间的物业管理费6049.50元，并从逾期之日起至实际给付之日按每日万分之五支付滞纳金（截止到2014年12月31日滞纳金为1946.50元），合计7996元，并承担本案诉讼费用。被告朱兴星辩称，我认可2011年4月1日至2014年12月31日期间的物业管理费没有交，但是不交的原因在于小区进门靠近我们这幢楼的地方有一个垃圾堆，刚开始只是临时堆放垃圾，其间我曾打电话给原告，原告答应2年就搬走，但是现在已经存在4年了，原告又说让我找开发商，我认为是原告提供的物业服务，所以就应该找原告，如果原告能把垃圾堆搬走，我就交物业管理费，即使现在搬不走，也应该告诉我具体的搬走时间；至于原告主张的滞纳金，我对此不予认可，因为不交物业管理费的原因在于原告提供的物业服务没有达到标准。综上，请求法院依法判决。被告王怡既未作出答辩，亦未参加本院庭审。经审理查明：2008年11月6日，南京仙林房地产开发有限公司（甲方，以下简称仙林公司）和原告清风物业公司（乙方）签订某家前期物业服务合同（以下简称前期合同）。前期合同载明甲方选聘乙方对某家小区（以下简称小区）提供前期物业管理服务，合同约定合同期限自2008年11月6日至小区业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时自动终止；合同第六条第（一）款第1项约定“物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：多层住宅：0.9元／月·平方米；高层住宅：1.4元／月·平方米；商业物业：2元／月·平方米”；合同第二十五条约定“甲方、业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方可以催交，逾期仍不交纳的，乙方按每日万分之五加收滞纳金”。2010年2月24日，南京市栖霞区物价局作出宁栖价字（2010）2号《关于某家住宅小区前期物业管理试行收费问题的批复》，同意以招投标方式确定的某家小高层住宅前期物业管理公共服务费收费标准为1.4元／平方米.月，多层为0.9元／平方米.月，非住宅用房收费按当事人合同约定收取，试行期至业主委员会成立或前期合同期满时终止。2009年6月23日，被告朱兴星、王怡与开发商签订商品房预售合同，由被告购买坐落于南京市栖霞区某路X号某家XX幢X单元XXX室的房屋，该房屋主体建筑总层数为13层（含地下1层），设计用途为成套住宅，建筑面积为103.97平方米。经测量，该房屋的建筑面积为102.92平方米。因两被告所居住的住宅楼附近始终存在1处垃圾堆，被告朱兴星、王怡以此为理由自2011年4月1日起未向原告交纳物业管理费。2014年8月1日，江苏永衡昭辉律师事务所接受原告清风物业公司的委托，以挂号信形式向被告朱兴星、王怡邮寄了《关于：缴纳物业管理等费用律师函》，以催缴2011年4月1日至2014年6月30日期间的物业服务费和公摊水电费，后该挂号信因未妥投被退回。2014年12月10日，原告在被告朱兴星、王怡房屋门口及小区公告栏内分别张贴《物业服务费用催缴通知单》，向被告催缴2011年4月1日至2014年12月31日期间的物业服务费和公摊水电费。审理中，原告清风物业公司明确其所主张的“多层住宅：0.9元／月·平方米；高层住宅：1.4元／月·平方米”的物业服务费自2013年1月1日起计算，2013年1月1日之前按照优惠价即“多层住宅：0.75元／月·平方米；高层住宅：1.2元／月·平方米”计算。以上事实，有原告清风物业公司举证的某家前期物业服务合同、商品房预售合同、房屋分户（室）面积对照表、律师函及挂号信跟踪信息查询网页打印件、物业服务费用催缴通知单及张贴照片、南京市栖霞区物价局宁栖价字（2010）2号文件等证据，以及本院开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告清风物业公司与仙林公司就某家前期物业管理服务所签订的前期合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，且依法该合同的效力及于全体业主，原告及全体业主均应按约定履行合同。虽然被告朱兴星辩称原告所提供的物业管理服务未达标准，其住宅楼附近一直存在垃圾堆，影响其生活，但并不足以构成业主拒交物业服务费的理由，且前期合同关于违约责任的章节中，也未约定原告未能达到约定的服务内容和质量标准时，不得向业主或物业使用人收取物业管理费。原告为小区提供了物业管理服务，被告朱兴星、王怡作为业主，自2011年4月1日至2014年12月31日期间获得了原告的物业管理服务，因此被告在获得物业服务的同时，应当按合同约定支付物业管理费。关于原告主张被告支付物业管理费6049.50元的请求。前期合同及南京市栖霞区物价局批文明确了小区物业服务费收费标准多层住宅为0.9元／月·平方米、高层住宅为1.4元／月·平方米，审理中原告明确要求2013年1月1日之前按照优惠价收费，即按多层住宅为0.75元／月·平方米、高层住宅为1.2元／月·平方米计算，本院对此予以确认。被告朱兴星、王怡的房屋分户（室）面积对照表所载明的被告房屋建筑面积为102.92平方米，系高层住宅，故被告应支付2011年4月1日至2014年12月31日期间的物业管理费为1.2元／月／平方米＊102.92平方米＊21个月（2011年4月1日至2012年12月31日）＋1.4元／月／平方米＊102.92平方米＊24个月（2013年1月1日至2014年12月31日）=6051.69元。因此原告主张被告朱兴星、王怡应支付2011年4月1日至2014年12月31日期间的物业管理费6049.50元的请求，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的被告支付物业管理费逾期缴纳期间滞纳金的请求。本院认为，被告逾期未交纳物业管理费，是因为被告住所附近一直存在垃圾堆，双方就原告的物业服务是否达到标准产生分歧，并非被告主观故意不予交纳。故原告主张被告支付滞纳金的请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱兴星、王怡于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京清风物业管理有限公司支付2011年4月1日至2014年12月31日期间的物业管理费6049.50元；二、驳回原告南京清风物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告朱兴星、王怡负担（此款原告已向本院缴纳，本院不退，由被告于本判决生效之日起五日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 王波二〇一五年二月十五日见习书记员 马倩 更多数据：搜索“”来源：