（2014）崇民初字第0228号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2016-01-26
案件名称
无锡市百达建设发展有限公司与无锡市塔影物业管理有限公司、无锡市崇安区人民政府上马墩街道办事处等返还原物纠纷一审民事判决书
法院
无锡市崇安区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡市百达建设发展有限公司,无锡市塔影物业管理有限公司,无锡市崇安区人民政府上马墩街道办事处,无锡金世房产职介有限责任公司,沈建良
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十四条，第二百四十一条
全文
江苏省无锡市崇安区人民法院民 事 判 决 书（2014）崇民初字第0228号原告无锡市百达建设发展有限公司。委托代理人周书进、钱宇弘。被告无锡市塔影物业管理有限公司。被告无锡市崇安区人民政府上马墩街道办事处。委托代理人王海度。委托代理人华鸿宇。被告无锡金世房产职介有限责任公司。被告沈建良。原告无锡市百达建设发展有限公司（以下简称百达公司）与被告无锡市塔影物业管理有限公司（以下简称塔影公司）、无锡市崇安区人民政府上马墩街道办事处（以下简称上马墩街道办）、无锡金世房产职介有限责任公司（以下简称金世公司）、沈建良返还原物纠纷一案，本院于2014年3月11日立案受理后，由代理审判员吴伟独任审判，于同年4月14日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2015年2月15日公开开庭进行了审理。原告百达公司的委托代理人周书进、钱宇弘，被告塔影公司、上马墩街道办的共同委托代理人华鸿宇，上马墩街道办的委托代理人王海度，被告沈建良（又系被告金世公司的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百达公司诉称：其合法建造了无锡市上马墩路10-45号房屋（以下简称涉诉房屋），并于2007年2月9日取得初始登记证。2007年起，塔影公司、上马墩街道办未经其同意，擅自将涉诉房屋出租给金世公司、沈建良。2013年5月，金世公司、沈建良又将该房屋部分面积出租给治黑买。其多次要求四被告返还房屋，但四被告拒不返还，造成其无法占有房屋的收益损失。经评估，涉诉房屋2007年2月9日至2014年2月8日的租金为394479元，2014年2月9日起的损失按上述年平均租金计算。综上，请求判令：一、塔影公司、上马墩街道、金世公司、沈建良向其返还无锡市上马墩路10-45号房屋；二、塔影公司、上马墩街道、金世公司、沈建良共同赔偿其损失（2007年2月9日至2014年2月8日期间为394479元；自2014年2月9日起至实际返还房屋之日止按每年56354元计算）。被告塔影公司、上马墩街道办共同辩称：2005年6月18日，百达公司与无锡市公安局崇安分局上马墩派出所（以下简称上马墩派出所）签订《协议书》，约定百达公司将涉诉房屋无偿给上马墩派出所永久使用。由于当时该房屋尚未确定正式门牌号，故协议中载明的瑞江花园10-8号系临时门牌号。上马墩派出所为工作便利，将涉诉房屋与上马墩街道办的东门立交转弯处的联防值班室、塔影苑居委会警务室进行置换使用。塔影公司、上马墩街道办则将涉诉房屋出租给了金世公司、沈建良。据此，其有权占有、使用涉诉房屋，请求驳回百达公司的诉讼请求。百达公司于2013年12月12日向沈建良、金世公司发函，限其收函后5日内返还房屋，该函次日送达，百达公司在此之前并未主张权利，故即使法院支持百达公司返还房屋、赔偿损失的诉讼请求，也应从2013年12月18日起算。金世公司、沈建良共同辩称：同意塔影公司、上马墩街道的辩称意见。沈建良向塔影公司、上马墩街道办承租了涉诉房屋，并由金世公司实际使用，其承租使用房屋合法有效，故请求驳回百达公司的诉讼请求。经审理查明：百达公司系本市瑞江花园（该小区位于上马墩路两侧）的建设单位。2005年6月18日，百达公司与上马墩派出所签订《协议书》1份，载明：“百达公司将瑞江花园××-8（1-2层）房无偿给予上马墩派出所，作为该小区警务室，永久使用。”2007年2月9日，百达公司取得无锡市上马墩路10-45号房屋初始登记证。同年11月1日起，沈建良承租涉诉房屋，并与塔影公司签订《租赁合同》，约定租期为2007年11月1日至2010年12月31日。2010年，塔影公司、上马墩街道办与金世公司签订《企业住所（经营场所）租赁协议》，约定金世公司承租涉诉房屋，租期自2010年12月31日至2013年12月31日。2012年12月19日，上马墩街道办与沈建良签订《租赁合同》，约定沈建良承租金世房产瑞江大厅，租期自2013年1月1日至12月31日。2013年11月28日，上马墩街道办与沈建良签订《房屋租赁合同》，约定沈建良承租金世房产瑞江大厅，租期为2014年1月1日至12月31日。同年12月12日，百达公司委托江苏漫修（苏州）律师事务所向沈建良、金世公司发送律师函，要求对方收函后5日内归还涉诉房屋、支付不当得利并赔偿损失，沈建良次日收到该函。因沈建良、百达公司未返还涉诉房屋，百达公司遂于2014年2月21日诉至本院。诉讼中，百达公司称：《协议书》所载的“瑞江花园××-8”实际并不存在，故该协议并未实际履行。塔影公司、上马墩街道为证明其有权使用涉诉房屋，提供了上马墩派出所出具的情况说明1份，载明：经与百达公司时任负责人核实，2005年6月18日百达公司将瑞江花园的施工房（临时门牌号为××－8，1－2层）无偿给上马墩派出所作警务室使用，后瑞江花园正式确定门牌××－45，由于当时为了便于工作，上马墩派出所和上马墩街道办商量将警务室置换到瑞江花园社区内，从2007年10月开始此房由上马墩派出所委托上马墩街道托管。经质证，沈建良、金世公司对此无异议。百达公司对该证据的真实性无异议，但认为该情况说明不属于法律规定的任何证据形式，且上马墩派出所系《协议书》当事人，与本案有利害关系，故不能作为证据使用。经百达公司申请，本院委托无锡市求实土地房地产评估咨询有限公司（以下简称求实公司）对涉诉房屋2007年2月9日至2014年2月8日，2013年12月18日至2014年2月8日的租金分别进行评估，该公司出具报告认为两段期间租金分别为394479元、9254元，并载明：一般沿街小商铺租赁每年的租金增长率为5％，假设2007年2月9日至2014年2月8日期间房地产租赁市场稳定无重大变化，因此设定每年租金增长率为5％，在此条件下将租金还原至每年的租金额以此来评估。百达公司为此支付评估费5695元。经质证，百达公司对此无异议。上马墩街道办、塔影公司认为该估价报告未考虑涉诉房屋内有配电间（但无材料反映该配电间的面积）、房屋外栅栏影响人流量的因素，且设定年租金增长率为5％不合理。沈建良、金世公司未对该报告提出异议。求实公司评估人员吴宏卫出庭接受质询称：在现场勘察时并未见涉诉房屋内有配电间，房屋权属登记上也未显示，当事人亦未就此提出过，故评估时未考虑该因素；涉诉房屋门前的栅栏用于管理车辆，行人可正常通行，对租金评估无影响；5％的递增率是参考产权部门发布的房屋交易指数，结合评估人员对租金涨势的经验判断确定的。以上事实，有无锡市住宅区房屋初始登记证、分割登记证、租赁合同、企业住所（经营场所）租赁协议、租房协议书、收据、律师函、EMS快递单、协议书、证明、情况说明、房屋租赁合同、评估报告以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为：百达公司与上马墩派出所于2005年6月18日签订的《协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。百达公司称其与上马墩派出所于2005年6月18日签订的《协议书》所载明的瑞江花园10－8号房屋并不存在，与常理不符，其在涉诉房屋被长期无权占有（自协议签订起至百达公司提出异议近9年）的情况下未提出异议，也不符常理。据此，本院认为该《协议书》中的瑞江花园10－8号房屋即为涉诉房屋，百达公司亦实际履行了该协议。根据该《协议书》，百达公司已承诺将涉诉房屋无偿给上马墩派出所永久使用，故在协议履行期间内百达公司已让与占有、使用该房屋的权利。因该《协议书》的相对方系上马墩派出所，百达公司尚未向派出所主张解除上述协议，故在上述协议解除前，百达公司主张返还涉诉房屋缺乏权利基础，本院对其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十一条之规定，判决如下：驳回无锡市百达建设发展有限公司的诉讼请求。诉讼费11645元（含财产保全费1570元、评估费5695元）由无锡市百达建设发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 诸庆文代理审判员 吴 伟人民陪审员 胡敏奇二〇一五年二月十五日书 记 员 李绥栋本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》：第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。