（2015）北新民初字第443号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-04-01
案件名称
原告张晓娇与被告晨讯置业（沈阳）有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈北新区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张晓娇,晨讯置业（沈阳）有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百二十五条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十二条
全文
沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2015）北新民初字第443号原告张晓娇，女，满族，住址沈阳市沈北新区。被告晨讯置业（沈阳）有限公司，住所地沈阳市沈北新区。法定代表人杨小云，该公司副总裁。委托代理人邵伟，该公司工作人员。原告张晓娇与被告晨讯置业（沈阳）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理，依法由代理审判员赵亮适用小额诉讼程序独任审判，于2015年1月16日公开开庭进行了审理。原告张晓娇、被告晨讯置业（沈阳）有限公司的委托代理人邵伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，要求被告给付逾期办证的违约金10512元。被告辩称，双方签订的商品房买卖合同并没有对买受人取得房产证的规定期限明确约定，故被告不存在违约的行为；另外其已于2014年7月3日将相关资料提交给房产局，计算违约金应以该日期为截止时间。经审理查明，2012年4月1日，原、被告双方签订已经备案的《商品房买卖合同》一份约定，被告将其开发的位于沈阳市沈北新区沈北路32-17号3-6-1号住宅一处出卖给原告，建筑面积60.69平方米，总金额423886元整；合同第十五条关于产权登记的约定如下：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金，直至出卖人将需由其提供的资料报产权登记机关备案为止。”合同签订后，原告以按揭贷款的方式支付了全部购房款，并先后交纳了契税、房屋维修基金。2012年9月5日，被告将上述房屋交付原告，原告于当日办理了入住手续。被告于2014年10月30日取得上述房屋的所有权初始登记证明，该证明明确记载：1、本证明是权利人办理了房屋所有权的初始登记的证明；2、开发建设单位应当及时与购房人持本证明和《商品房买卖合同》等相关材料申请办理商品房转移登记。原告认为被告未能在交房之日起365个工作日内提供办理房产证应由其提供的资料，违反了合同的约定，故要求被告自2014年2月24日起按合同约定给付违约金共计10512元，庭审中，被告对原告主张的违约金的起算时间没有异议。上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、初始登记证明等证据已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，本案原、被告争议的焦点是对《商品房买卖合同》第十五条的理解问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同第十五条明确约定了办理产权登记的相关事项，在原、被告双方对该条款的理解发生争议时，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据以上合同解释的原则，应当确定该条款的真实意思为：如被告不能在房屋交付使用后365个工作日内将需由其提供的资料报产权登记机关备案，合同继续履行，被告应当按日向原告支付房屋总价款万分之一的违约金直至备案为止；而“买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的”一句中的所谓“规定期限”是指被告将由其提供的资料备案到原告实际取得房屋所有权证的期间，是由产权登记机关决定的，是买卖双方当事人无法约定的。另外，买受人办理商品房产权登记的实质是开发商将其开发的房屋转移登记在买受人名下，故开发商取得所开发房屋的所有权初始登记证明是办理转移登记的必要条件，故被告取得出卖房屋的所有权初始登记证明应当视为合同约定的将由其提供的资料报产权登记机关备案。综上，被告在2012年9月5日将房屋交付使用后至2014年10月30日才取得所有权初始登记证明，已经违反了合同的约定，应当按合同约定自2014年2月24日起至2014年10月30日止按日向原告支付购房总价款万分之一的违约金，经计算为10512元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告晨讯置业（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力后三日内给付原告张晓娇逾期办证违约金10512元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取30元，由被告晨讯置业（沈阳）有限公司负担。本判决为终审判决。代理审判员 赵 亮二〇一五年二月十五日书 记 员 李慧慧本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 更多数据：搜索“”来源：