（2015）保民二终字第134号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-03-23
案件名称
张拥军与王宏宝等租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省保定市中级人民法院
所属地区
河北省保定市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张拥军,王光辉,王红旗,王宏宝
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第五十八条第一款，第一百七十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第四十三条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款，第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）保民二终字第134号上诉人（原审原告、反诉被告）张拥军。委托代理人翟跃鹏，河北标致律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）王光辉。委托代理人翟跃鹏，河北标致律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）王红旗。委托代理人刘爱强，河北满星律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）王宏宝。委托代理人刘爱强，河北满星律师事务所律师。上诉人张拥军、王光辉因租赁合同纠纷一案，不服河北省满城县人民法院（2014）满民初字第926号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张拥军及张拥军、王光辉的委托代理人翟跃鹏、被上诉人王红旗、王宏宝及其委托代理人刘爱强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2014年4月4日，原、被告签订租赁协议，该协议载明：“出租方（甲方）：王红旗、王宏宝承租方（乙方）：张拥军、王光辉……就乙方租赁甲方纸箱厂一事自愿达成如下协议，以便双方遵守履行.……。三、合同期限：自2014年4月1日起至2029年8月31日，共计15年零5个月。四、租金采用阶梯式，第一次交到2014年8月31日，共计7.5万元，4月15日以前交清。……。五、双方的权利及义务：3、租赁期间甲方允许乙方在该厂中新建、改建房屋及添加附属设施……。6、如遇国家征地等政府行为影响到乙方所承租的纸箱厂地，甲方应退还未占用期间的租赁费，国家对土地的补偿费用归甲方。地上附着物的赔偿原有的归甲方，乙方新建的归乙方。经营损失的赔偿归乙方，同时合同解除。……。9、双方应按合同如约履行，不得无故中止合同，如甲方终止合同，赔偿乙方一切经济损失。乙方终止合同，必须提前一个月通知甲方，剩余租金不退，如五年内乙方终止合同，甲方建筑物恢复原貌或按市场价赔偿甲方经济损失。……。六、未尽事宜由甲乙双方协商解决，协商不成，由甲方所在地人民法院管辖”。合同签订后，原告交纳租金7.5万元。原告租赁被告场地欲办学校，被告应原告要求将场地内原有的车间、房顶、100吨地磅等全部拆除。后原告进行装修、配置空调等设施。原告称经教育部门勘验，该场地不允许办学校，遂于2014年7月15日口头通知被告解除合同，于7月18日书面通知被告，并提供一份“终止协议通知书”。被告不认可，称未收到该通知书，原告并未通知解除合同，同意在原告起诉日即2014年8月8日解除合同。原告未提供教育部门不允许在该场地办校的相应证据。2014年8月13日，被告申请评估其场地内设施的损失。2014年10月8日，河北中鑫资产评估有限公司对保定市满城永盛板纸有限公司房屋建筑物及机器设备（电子秤、天车、车间、库房、屋面防水等）进行评估，并出具中鑫评报字（2014）第170号资产评估报告书。在评估基准日2014年9月1日委托评估的资产评估值为1，595，700元。被告支付评估费50，000元。原告不认可该评估报告，称是资产评估未涉及损失。但未申请重新评估，未提供反驳证据。经查，被告应原告的要求，已将办公室、1号车间、2号车间、北车间、打浆车间、制浆车间、宿舍、库房、屋面防水拆除，上述资产已完全灭失。经评估，反诉原告已灭失的资产净值为：办公室123，600元，1号车间270，000元、2号车间198，000元、北车间178，200元、打浆车问61，200元、制浆车间301，200元、宿舍142，296元、库房47，700元、屋面防水86，400元，以上共计1，408，596元。虽对天车、电子秤等进行了评估（资产净值187，100元），但反诉原告未举证证明该部分资产已灭失且构成损失，故对此部分损失不予认定。原审认为，原、被告所签租赁合同合法有效。原告称因教育局不让建校要求提前解除合同并已提前告知被告合同解除，虽被告不认可，但表示现该合同已无法履行，同意自2014年8月8日解除，故本院确定双方租赁合同于2014年8月8日解除。原告未按合同中的约定全面履行合同，并单方要求解除合同且合同中并未约定租赁目的是建学校，属违约行为。双方为履约，反诉原告应反诉被告要求拆除了建筑物、设备等，现合同提前解除，反诉原告的这一经济损失应由反诉被告赔偿。依双方约定，如五年内乙方（反诉被告）终止合同，甲方（反诉原告）建筑物恢复原貌或按市场价赔偿经济损失。该约定明确，现五年内合同提前解除，则应恢复原貌或赔偿反诉原告的经济损失。现反诉原告要求反诉被告赔偿财产灭失部分的损失，并以评估报告为据，符合法律规定，予以支持。反诉原告未提供天车、电子秤等财产灭失的证据，故主张赔偿该部分财产损失，不予支持，只保护其1，408，596元。反诉被告称不存在损失及违约责任，理据不足，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、本诉原告张拥军、王光辉与本诉被告王红旗、王宏宝所签上述租赁协议于2014年8月8日解除。二、反诉被告张拥军、王光辉于本判决书生效之日起十日内赔偿反诉原告王红旗、王宏宝经济损失1，408，596元。三、驳回反诉原告王红旗、王宏宝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由本诉原告张拥军、王光辉负担。反诉案件受理费9，806元，财产保全费1，520元，评估费50，000元，共计61，326元。由反诉原告王红旗、王宏宝负担7，177元，由反诉被告张拥军、王光辉负担54，149元，于本判决生效后七日内交纳。判后，上诉人张拥军、王光辉不服，其主要上诉理由为，一、本案应当发回一审法院重审。上诉人一审委托代理人的代理行为无效，我方代理人为基层法律工作者，1991年9月20日，司法部令第19号颁布的《乡镇法律服务业务工作细则》第十三条、第二十四条、2002年12月10日颁布的《司法部关于基层法律服务工作者不能代理当事人任何一方均不在本辖区内的民事经济行政诉讼案件的批复»（司复（2002）12号）规定，本案中没有任何一方当事人在新乐市，因此新乐市诚真法律服务所法律工作者无权代理本案，而两上诉人一审开庭均未出庭，本案在缺少必要诉讼参加人的情况下判决属于程序违法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项规定，本案应发回原审人民法院重审。二、一审案件未查清事实。1、一审案件判决所依据的主要证据即河北中鑫资产评估有限公司中鑫评报字（2014J第170号资产评估报告书。但该公司所评估的建筑物坐落地址不详，且建筑物一无土地使用证明二无产权证明，无法认定为保定市满城永盛板纸有限公司的资产。旦该评估报告的评估既没有征求上诉人的意见又没有邀请上诉人对现场进行确认。上诉人认为该评估报告评估范围有误，评估报告不应作为判决依据。2、一审判决一再强调被上诉人应原告要求将场地内车间、屋顶、100吨地磅等全部拆除，但事实并非如此。被上诉人拆除建筑物的行为并没有征求上诉人的意愿。上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》第五条第3项明确规定“在租赁期间，甲方允许乙方在该厂中新建、改建房屋及添加附属设施”，因此，被上诉人仅仅给予上诉人“新建、改建房屋及添加附属设施”的权利，未授予上诉人拆除建筑物的权利，上诉人亦无权要求被上诉人拆除建筑物。上诉人租赁场地办学校只需将房屋改建成适合教学即可，或在区域内新建教学楼，没有必要拆除建筑物，即使需要拆除建筑物，面对价值不菲的建筑物，上诉人定会在争取被上诉人同意并协商好赔偿数额后拆除。然而双方并未达成拆除建筑物的协议，亦没有确定需要拆除建筑物的范围，根据《租赁协议》约定被上诉人亦没有拆除建筑物的义务，也没有协助上诉人拆除建筑物的义务，被上诉人称应上诉人的要求显然没有依据。3、被上诉人拆除的是上诉人承租范围以外的建筑物。上诉人只有对建筑物进行改建扩建的权利，上诉人承租被上诉人的场地及建筑物后仅对建筑物进行了装修，上诉人承租范围内的建筑物到目前都没有被拆除。而上诉人承租范围以外的建筑物被上诉人却进行了拆除，可见被上诉人拆除建筑物的行为与上诉人无关。三、财产损失的诉讼主体不适格。河北中鑫资产评估有限公司中鑫评报字（2014）第170号资产评估报告书声称“本次评估对象为保定市满城永盛板纸有限公司的资产，评估范围为保定市满城永盛板纸有限公司房屋建筑物及机器设备。”一审法院明知是对保定市满城永盛板纸有限公司的财产进行的评估，却让上诉人将财产的灭失赔偿给被上诉人，一审法院将公司财产判由个人接收的行为属于协助被上诉人抽逃资金的行为。根据法律规定公司财产与股东个人财产相分离，法院一旦将公司财产判给股东，公司本身资产受损，公司有可能丧失对外偿债能力，因此一审判决违法。四、上诉人不存在违约行为。上诉人并未违反合同约定，上诉人由于得不到教育局批准无法办理学校，曾与被上诉人协商解除合同事宜，然而双方无法达成解除合同的协议，但上诉人并未终止合同的履行，上诉人已经将租金缴纳到2014年8月31日，共计75，000元，无其他应履行义务，被上诉人既然同意2014年8月8日解除合同，上诉人便不存在终止合同的行为，上诉人不应承担违约责任。五、一审法院未对应上诉人所有的价值62，900元的空调进行处理，上诉人有合同为证，虽然系以保定市满城永盛板纸有限公司的名义购买，但为上诉人个人出资，以上财产应为上诉人所有，即使判决解除合同也应将上诉人所有的财产判归返还上诉人。六、被上诉人与上诉人签订《租赁协议》时具有欺诈行为，被上诉人应当具有合同约定场地的使用权以及设施设备及厂房的所有权，方有权出租给上诉人，该协议第五条第8项约定“本合同达成后，甲方应向乙方提供该厂土地使用权复印件及甲方身份证复印件”，但是，被上诉人提供给上诉人的《集体土地使用证》上标明，土地使用者为“满城县永盛纸箱厂”，（被）上诉人并非土地的使用权人，该《集体土地使用证》标明的终止日期为2014年12月12日，被上诉人却与上诉人签订长达15年的《租赁协议»，被上诉人行为明显侵犯了上诉人的权利。七、上诉人与被上诉人签订的合同为无效合同。被上诉人将永盛纸箱厂的场地及建筑物及设施租赁给上诉人的行为属于无权处分行为。被上诉人没有该场地的出租权亦没有永盛纸箱厂的授权，其无权对外出租场地及设施，被上诉人行为违法，导致合同无效其应当对此承担责任，并应退还其收取的上诉人的租金75，000元。请求撤销原判。被上诉人王红旗、王宏宝答辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，程序合法，上诉人的上诉理由和请求均不成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，二审中上诉人提交满城县人民政府颁发的《集体土地使用证》，土地使用者为满城县永盛纸箱厂，使用面积23060平方米。证明被上诉人王红旗、王宏宝对土地及建筑物，无权处分，双方所签合同无效。被上诉人质证对《集体土地使用证》的真实性无异议，但主张双方所签合同有效，并提交了满城县永盛纸板有限公司章程、满城县永盛纸箱厂的营业执照、满城县永盛纸板有限公司营业执照各一份。证明满城县永盛纸板有限公司和满城永盛纸箱厂是在一块地方，既经营板纸又经营纸箱。该合同不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。满城县永盛纸板有限公司章程载明公司股东为王宏宝、王红旗；满城县永盛纸箱厂的营业执照载明类型为个体工商户，经营者为王宏宝。上诉人质证认为，满城县永盛纸板有限公司营业执照和公司章程和本案没有关系，集体土地使用证写的是保定市永盛纸箱厂。对满城县永盛纸箱厂的营业执照没异议。对被上诉人的说法不认可，我们的争议和公司之间没关系，这个土地上没有这个公司。上诉人提交一份自己画的租赁范围示意图。主张当时办公楼进行了部分改装。在租赁范围内对其他建筑物没拆除。被上诉人质证认为，这图是上诉人自己画的，并提供一份规划图证明上诉人涉及的学校规划方案，教学楼、操场等建筑物完全是在纸箱厂的范围内的。该规划图是对方遗留在我们那的。上诉人否认有规划图。由于双方对建筑物的拆除范围意见不能统一，本院于2015年2月4日下午组织双方进行了现场勘验，现场拆除的建筑物基础和建筑垃圾均存在。在现场被上诉人提交2014年4月4日双方签订的《附加协议》一份，载明：“因甲方事先租赁（出租）驾校的面积一事，经双方协商驾校于2014年5月31日前迁出。如果不能按期迁出，甲方将西院同等面积补偿给乙方使用。如驾校如期迁出，此附加协议自行作废，如不能按期迁出此附加协议与租赁合同有同等效力”。并说明该协议在开庭后通过被上诉人收拾原上诉人所占用的办公桌才找到的，为了证明原来租赁范围中，驾校占用面积已经用西院同等面积置换了，拆除建筑物在上诉人租赁范围之内。为查明事实，合议庭对该证据再次开庭进行了审理，被上诉人还提交1、2014年5月25日张拥军的银行回单，该回单是张拥军支付垒边墙的花费。2、《占地协议书》，也就是拆除建筑物占用土地，都是满城县永盛板纸有限公司的地。3、边某某是上诉人聘用的校长，租赁合同附加协议证明人赵某以及拆除建筑物的实际拆除人李某出庭作证。证人边某某作证称：“与上诉人是雇佣和被雇佣的关系。我特意带了当时筹建学校的工作记录，2014年5月20几日由过去几位同事找我介绍和张拥军、王光辉办当时筹备的学校，时间紧，要我尽早、尽快到六一小学赴任、上班，我是6月1日到任。按二人安排统筹考虑筹建学校工作，我的工作主要是储备教育教学工作制度以及招聘教师，筹备筹办当年的招生工作等事项。到校之初，张、王二人，李恒霞和一位姓杨的人给我介绍清楚当时的工作进展，办学手续在进行中，临时启用厂房的办公楼已改修、整修一部分，北侧的大车间旧有的防水层已经去除，新的在联系铺就当中，大车间改成室内体育场馆，大车间地面因地势低在做土夯工程。办学手续办理过程中，按教育主管部门意见，因为厂区东侧有小型液化气站离选址近，建议重新选址。当时，张、王二人决心大，一再给我们鼓劲，我们受雇的几人在困难的局面下没有退缩，真正按老总的意图，通过多方咨询，查找相关法律法规，最后依规得出，液化气站储量是75立方米，防火间距在100米以外是合规合距合法的，原有厂区准备舍弃靠近液化气站100内的地方，选取距离液化气站100外的地方，面积有16亩半吧，这个面积也完全可以建一所双轨制寄宿小学，我们重新组织人员力量向教育主管部门和县政府申请办学手续，时间段大概是2014年6月15日-7月14日，这一个月的时间主要是办理办学手续。把相关的教育管理制度、教师招聘、学生招收的草稿也完成了。厂区西边几排厂房张、王二人组织拆除，地泵也拆除，原有办公楼南边的平房也重新铺就瓷砖，伙房也准备建成学生和职工的食堂、围墙围了一部分。在7月14日下午，王光辉打电话通知不再办学校了”。证人赵某证明，“在签订2014年4月4日的租赁合同双方都是自愿的。我、张拥军和王光辉都是其本人签字和按手印”。证人李某（又名李某）证明，“有一个人打电话，说看一下有个姓张的人拆房，拆房后拿废品卖了顶的工钱，后来才知道是张拥军，和张商量的，拆的范围是张指定的”。上诉人质证认为不是新证据，不予质证，对上诉人不公平，不能对方想什么时候举证就什么时候。二审查明的其他事实与原审认定事实无异。本院认为，关于上诉人一审委托代理人的代理行为问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条第二款规定：“下列人员可以被委托为诉讼代理人：一、律师、基层法律服务工作者；……”。上诉人所依据的部门规章，已被法律否定。上诉人主张其一审委托代理人的代理行为无效的上诉理由不成立。关于中鑫评报字（2014J第170号资产评估报告书。上诉人在一审虽然以“是资产评估未涉及损失”为由不予认可，但并未提供反驳证据，也未在人民法院指定期间申请重新鉴定，且中鑫评报字（2014J第170号资产评估报告书评估的是“房屋等建筑物价格”，即建筑物灭失的损失，并非重置费用。二审中上诉人主张拆除的车间、屋顶、100吨地磅等建筑物是上诉人承租范围以外的建筑物。被上诉人提交2014年4月4日双方签订的附加协议及2014年5月25日张拥军的银行回单、《占地协议书》、边某某、赵某、李某的证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第二款的规定，应属“新的证据”。上诉人在上诉状第五个上诉理由中主张“一审法院未对应上诉人所有的价值62，900元的空调进行处理，上诉人有合同为证，虽然系以保定市满城永盛板纸有限公司的名义购买，……”，却又在第二个上诉理由中主张评估报告“评估的建筑物无法认定为保定市满城永盛板纸有限公司的资产”，可见上诉人对拆除了保定市满城永盛板纸有限公司的建筑物是明知的，其主张租赁的土地上没有这个公司不成立。上诉人主张拆除的车间等建筑物不在其租赁范围之内的上诉理由不能成立。关于合同主体问题。满城县永盛纸箱厂的营业执照载明类型为个体工商户，经营者为王宏宝，王宏宝无论作为合同主体还是诉讼主体均是适格的。满城县永盛纸板有限公司章程载明公司股东为王宏宝、王红旗。由于本案土地、资产涉及到两个公司，被上诉人作为财产所有人以自然人身份签定合同，不违反法律强制性规定。关于上诉人是否违约。上诉人在一审中已提交终止协议通知书，上诉状中主张并未终止合同的履行，且不能举证证明合同不履行属于不可归责于自己的原由。其主张不存在违约行为的上诉理由不成立。关于上诉人所主张的价值62，900元的空调问题。上诉人一审的诉讼请求是“依法解除原告与被告的租赁协议”，并未主张空调问题，原审不作处理，符合法律规定。关于合同效力问题。上诉人的第六、第七个上诉理由相互矛盾，第六条主张被上诉人“欺诈”，属于合同可变更或者撤销的情形。第七条主张被上诉人将永盛纸箱厂的场地及建筑物及设施租赁给上诉人的行为属于无权处分行为，导致合同无效其应当对此承担责任。被上诉人已依约向上诉人提交了满城县人民政府颁发的《集体土地使用证》，土地使用者为满城县永盛纸箱厂，上诉人也实际接受了满城县永盛纸箱厂的财产并进行了部分改造，上诉人不能证明满城县永盛纸箱厂与合同中的永盛纸箱厂不是同一个厂。上诉人主张合同无效的上诉理由成立。但是，虽然被上诉人提交了保定市满城永盛板纸有限公司与农户所签《占地协议书》，并不能提交集体建设用地使用证，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，2014年4月4日双方签订的《附加协议》无效，对于拆除建筑物造成的损失，上诉人应承担70%责任，即承担损失（1，408，596×70%）986，017元，被上诉人承担30%责任，即承担损失（1，408，596×30%）422，579元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河北省满城县人民法院（2014）满民初字第926号民事判决第一项、第三项，即一、本诉原告张拥军、王光辉与本诉被告王红旗、王宏宝所签上述租赁协议于2014年8月8日解除；三、驳回反诉原告王红旗、王宏宝的其他诉讼请求；二、变更河北省满城县人民法院（2014）满民初字第926号民事判决第二项的反诉被告张拥军、王光辉于本判决书生效之日起十日内赔偿反诉原告王红旗、王宏宝经济损失1，408，596元为反诉被告张拥军、王光辉于本判决书生效之日起十日内赔偿反诉原告王红旗、王宏宝经济损失986，017元。一审案件受理费100元、反诉案件受理费9，806元、诉讼保全费1，520元、评估费50，000元、二审案件受理费9，806元，共计71，232元，由上诉人张拥军、王光辉负担49，862元，由被上诉人王红旗、王宏宝负担21，370元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 崔荣昌审 判 员 张书明代理审判员 史广昌二〇一五年二月十五日书 记 员 陈绍文 来自