（2015）穗中法民五终字第214号

裁判日期: 2015-02-15

公开日期: 2015-04-29

案件名称

黄静敏与广州市众家行房地产代理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄静敏,黄云发,广州市众家行房地产代理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》：第三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第214号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄静敏，女，1968年6月30日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：区智杰，广东德良律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄云发，男，1954年10月11日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：龚伟，广东润科律师事务所律师。原审第三人：广州市众家行房地产代理有限公司，住所地广州市花都区。法定代表人：萧冠梁。上诉人黄静敏因与被上诉人黄云发、原审第三人广州市众家行房地产代理有限公司（以下简称众家行公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1331号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。原审第三人众家行公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区镜湖大道2号c区1座1004房，权属人是黄云发。2012年2月17日，黄云发（出租人、甲方）与黄静敏（承租人、乙方）签订房产租赁合同，约定：甲方将花都区云峰花园二期云雅6-1004房出租给乙方用于居住，租期2年，自2012年2月20日至2014年2月19日，月租金1200元，每月提前5日支付下月租金。乙方在合同签订当天向甲方支付保证金2400元，以及首月租金1200元。租赁期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用。租赁期间，乙方私用水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用该房产而产生的公共费用由乙方负责支付。合同第十条约定：在租赁期间，甲方负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用。如因甲方维修造成他人人身伤亡、财产损失的，应负责赔偿。第十一条约定：在租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤、财产损失的，乙方负责赔偿；因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的，应负责赔偿。第十三条约定：乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金；因此造成损失的，由乙方赔偿经济损失：……3、拖欠租金或相关费用超过15天；4、未征得甲方及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构和用途；5、刻意损坏该房产的。合同签订当天，黄静敏向众家行公司支付了保证金2400元及第一个月的租金1200元，黄云发也按照合同约定将房屋交付给黄静敏作仓库使用。合同履行期限届满后，黄静敏继续按照原合同向黄云发缴纳租金。直到2014年7月份，由于黄静敏欠缴2014年1月至6月的物业管理费问题，双方产生矛盾，黄云发遂要求收回涉案房屋。同时，双方约定，黄静敏应在2014年7月31日前搬离涉案房屋并支付相应的租金。2014年7月26日，黄静敏向涉案小区物业管理处缴清了2014年1月1日至2014年7月26日的物业管理费、公摊水电费、滞纳金等费用后搬出了涉案房屋。同日，黄静敏将2014年7月17日至7月31日的租金600元交给了众家行公司由该公司转交给了黄云发，但黄云发以黄静敏损坏了房屋内的设施为由拒绝接收房屋，返还保证金。2014年7月31日，黄静敏将房屋钥匙、业主卡交给众家行公司，委托众家行公司转交给黄云发，但由于黄云发未来领取，众家行公司又将房屋钥匙及业主卡交还给了黄静敏。事后，双方就此事多次协商，未果，黄静敏遂起诉成讼。另查明，黄云发代黄静敏缴纳了2014年6月1日至2014年7月31日的水费140.9元，2014年6月4日至2014年8月4日的电费284.26元、违约金4.55元。庭审中，在黄静敏、黄云发及众家行公司的核对下，三方确认黄静敏共使用涉案房屋29.5个月，缴纳了30.5个月的租金，即黄静敏多缴纳了一个月的租金。黄云发称其并未收到黄静敏交来的保证金及第一个月的租金，理由是黄静敏将该款项交给众家行公司后，众家行公司并未向其转交。假如法院认定黄云发收到了保证金，按照合同第13条约定，由于黄静敏迟延支付租金、物业管理费、水电费已超过15天，黄云发有权利没收保证金。对此，黄静敏的意见是：确认众家行公司将保证金及第一个月的租金交给了黄云发，如果黄云发没有收到该款项，租赁合同不可能成立。众家行公司的意见是：黄静敏签订合同当天，黄云发有事没有到场便委托众家行公司代其收了该两笔款项，事后黄云发补签合同时，众家行公司将该两笔款项转交给了黄云发，当时黄云发还开了收据，但由于时隔两年多，收据已经丢失。庭审中，黄静敏及众家行公司还称黄静敏向黄云发支付了300元现金，用于支付电费。黄静敏及众家行公司对该意见均没有提交证据证明。黄云发对此予以否认。2014年8月2日，黄云发在众家行公司的陪同下对涉案房屋内物品的损坏情况进行拍照，并向原审法院提交照片15张，证明其房屋物品被黄静敏损坏的情况，包括：厨房玻璃门、公共卫生间的花洒及洗手台木门、主卧卫生间的镜前灯及水龙头、所有房间的灯等。根据合同第10条约定，应由黄静敏承担物品的损坏赔偿责任，具体赔偿金额可以参照云峰小区物业管理处出具的维修报价单。黄静敏没有提交证据证明毁坏物品的原貌及修理费用。对此，黄静敏的意见为：对照片的真实性、关联性、合法性均不予确认，照片不能证明拍摄的房屋为涉案房屋，且不能证明物品是人为损坏还是自然损坏，只能说明物品有损坏的迹象。所以黄静敏并不需要承担赔偿责任。诉讼中，原审法院征询黄云发意见是否对物品损失情况及修理费用进行评估，黄云发明确表示不评估。因本案纠纷，黄静敏于2014年8月6日向原审法院起诉请求：1.黄云发返还黄静敏房屋押金2400元；2.黄云发返还黄静敏租金1200元；3.黄云发支付黄静敏代付的维修费300元；4.黄云发支付利息至全部上述欠款归还之日止，暂计至立案之日为人民币4元；（利息按银行同期贷款利息，从2014年8月1日起暂计至立案之日止）；5.本案受理费由黄云发承担。黄云发原审辩称：请求法院驳回黄静敏的全部诉讼请求。原审第三人众家行公司原审述称：黄静敏的起诉与我方无关，由法院根据事实判决。黄云发反诉请求：1.黄静敏向黄云发支付电费288.81元、自来水费140.9元、房屋物品损坏赔偿费用3060元，共计人民币3489.71元。2.本案的诉讼费由黄静敏承担。庭审中，黄云发增加一项诉讼请求：黄静敏支付从2013年1月至2014年7月的物业管理费1657元。后，黄云发又撤回了该项诉讼请求。针对黄云发的反诉，黄静敏原审辩称其请求法院驳回黄云发的反诉请求。针对黄云发的反诉，原审第三人众家行公司述称其认为黄云发应将多收的租金返还给黄静敏，如果房屋有损坏，黄静敏应负责赔偿。原审法院认为：黄静敏与黄云发签订的《房产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：1.黄云发是否收到了保证金及第一个月的租金，保证金及多收的租金是否应该返还给黄静敏？2.黄静敏是否应承担物品的损坏赔偿责任？关于第一个争议焦点。房产租赁合同第六条约定：“乙方在合同签订当天向甲方支付保证金2400元，以及首月租金1200元”。黄云发如果没有收到保证金及第一个月的租金就将涉案房屋交给黄静敏使用，且从未向黄静敏主张权利，甚至在合同到期后还同意黄静敏续租，这明显不符合常理，再结合合同签订当天黄云发没有到场，事后再补签名的情况，黄云发委托原审第三人代收款项符合常理，因此，原审法院认为黄云发已经收到了保证金及第一个月的租金。黄云发的抗辩意见，理据不足，原审法院不予采信。合同期满后，双方没有续签合同，黄静敏继续使用涉案房屋，黄云发无异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。由于黄静敏在租赁期间累计拖欠物业管理费达七个月之久，根据合同第十三条的约定：乙方拖欠租金或相关费用超过十五天，甲方有权没收保证金，因此黄静敏要求黄云发返还保证金的请求，无理，原审法院不予支持。至于黄静敏误交多一个月租金的问题，由于黄云发取得该利益没有合法依据，属于不当得利，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条及《最高人民法院关于执行；若干问题的意见（试行）》第131条的规定，黄云发应将多收的租金1200元返还给黄静敏并支付相应利息。因此，黄静敏请求黄云发返还1200元及支付利息符合法律规定，原审法院予以支持，但是利息标准应按中国人民银行同期同类存款利率计算为宜。关于第二个焦点。虽然黄云发提交了照片证明物品毁坏的情况，但并没有举证证明被损坏物品的原貌及损坏的价值。上述证据只能证明物品的现状，并不能证明物品是被黄静敏人为损坏，且黄云发在原审法院释明后，对物品的损坏情况及修理费用明确表示不申请评估，导致无法确定其损失。因此，黄云发要求黄静敏支付维修费3060元的依据不足，原审法院不予支持。至于黄静敏请求黄云发返还其维修费用的问题，由于黄静敏仅提交了1张收据复印件证明其雇人维修窗台花费了300元，又没有其他证据印证黄静敏确实进行了维修，因此对该证据的真实性，原审法院不予认定，且窗台维修责任是否黄云发承担，无证据证明，故对黄静敏要求黄云发返还维修费用的请求，原审法院不予支持。至于黄云发反诉请求黄静敏支付电费、自来水费的问题，由于合同约定黄静敏在房屋租赁期间使用的水、电费应自行承担，现黄云发代黄静敏支付了其应缴的电费288.81元及自来水费140.9元，所以，对黄云发要求黄静敏支付水电费的反诉请求，原审法院予以支持，黄静敏应将该笔费用返还给黄云发。黄静敏称已经支付了300元给黄云发用于支付电费，但是没有证据提交，黄云发对此又予以否认，黄静敏应承担举证不能的不利后果。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院关于执行；若干问题的意见（试行）》第131条的规定，于2014年11月5日判决：一、黄云发于本判决发生法律效力之日起十日内向黄静敏返还租金1200元。二、黄云发于本判决发生法律效力之日起十日内向黄静敏支付上述费用的利息，利息以1200元为基数，从2014年8月1日起算，按中国人民银行同期同类存款利率计至付清款日止。三、黄静敏于本判决发生法律效力之日起十日内向黄云发支付电费288.81元。四、黄静敏于本判决发生法律效力之日起十日内向黄云发支付水费140.9元。三、驳回黄静敏的其他诉讼请求。六、驳回黄云发的其他反诉请求。一审案件受理费25元，由黄静敏负担17元，黄云发负担8元。反诉受理费25元，由黄静敏负担4元，黄云发负担21元。判后，黄静敏不服原审判决，向本院提起上诉，具体上诉事实与理由如下：一、原审法院判决黄云发没收黄静敏押金是违反双方真实表示，且于法律相悖。首先，未交纳管理费的事实在租赁期间已产生，在此期间的两年多时间里，黄云发从未书面或口头通知过黄静敏因未交纳相关费用超过十五天而要求与黄静敏终止合同收回房屋，没收保证金的意思表示。相反，双方协商解除租赁关系时，黄云发同意结清房屋费用后，退还租金。如黄云发要求没收押金的话，不会帮黄静敏交纳一千多元的物业管理费。合同第十三条作为第三人提供的格式条款中只约定黄云发有权终止合同，收回房屋，没收保证金，但并未规定出租人必须实行，而是给予其选择权。本案黄云发的意见表示是继续履行合同，从没有终止合同，收回房屋，没收黄静敏的保证金。另外，物业管理费已由黄静敏结清，未造成黄云发任何实际损失，因此黄云发没收黄静敏的理由不充分。最后，合同第十三条约定，黄云发有权没收的是保证金，而不是黄静敏交纳给其的押金。由于合同没有违约没收押金之约，因此，黄云发应返还黄静敏押金。二、在原审庭上，原审第三人作为证人已经对水电费的事实发表了陈述，确认黄静敏在房屋交接时支付了黄云发人民币300元现金作为水电费保证金，因此，原审法院在判决本案水电费时应予扣除上述金额。三、2014年7月25日，黄静敏搬离诉争房屋前，应黄云发要求叫工人到诉争的房屋进行了窗台的维修，并为此支付了维修费300元，对此事实，一审法院并未查明。黄静敏上诉请求：一、改判黄云发返还黄静敏押金2400元；二、确认黄静敏已支付了300元水电费给黄云发；判决黄云发支付黄静敏代付的维修费300元。黄云发二审答辩称：一、针对黄静敏认为原审法院判决黄云发没收押金该是错误的观点。黄云发自始自终坚持要求解除合同。按照法律规定押金和保证金性质是一样的，只不过是口语称为保证金。二、黄静敏认为其未造成黄云发的任何损失是错误的。黄云发在一审时已提交了证据证明黄云发的损失，由于黄静敏延迟缴纳水电费，导致黄云发多支付了滞纳金。而且由于黄静敏的违约，黄云发多次前往花都来回协商事情，这些都造成黄云发的损失。三、物业管理费拖欠六、七个月，物业公司要求黄云发缴费，黄云发已多次催促黄静敏缴纳物业管理费，交通费、水电费等，这些黄静敏未缴的费用都是黄云发的损失。四、维修费的问题，黄云发坚持一审的庭审意见。原审第三人众家行公司二审未答辩。本院经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均无新的证据提交本院。本院认为：《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条规定第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，本院对黄静敏的上诉意见评析如下：根据本案证据及当事人的陈述可知，双方约定黄静敏在承租过程中，涉案房屋的物业管理费由黄静敏负担。物业管理公司当月收取该司实施物业管理所产生的费用是一般生活常识，故黄静敏理应知道需按月支付涉案房屋所产生的物业管理费。黄静敏一直未缴纳物业管理费，在租赁期间累计已拖欠达七个月之久，原审法院认为根据合同第十三条的约定，黄云发有权没收保证金，因此，黄静敏要求黄云发返还保证金的请求，无理，不予支持并无不妥。至于黄静敏提出其拖欠物业管理费后，黄云发一直未主张没收租赁保证金，黄静敏退房时交纳后，并未造成黄云发损失，应视为黄云发放弃没收租赁保证金，且上述合同第十三条约定的没收租赁保证金属于黄云发可选择执行的条款，并非必需执行的主张均缺乏依据，本院不予采纳。押金与保证金均为承租人履行租赁合同的担保，故黄静敏提出双方仅约定为押金并非保证金，因未约定保证金，黄云发没收押金没有依据的主张，本院亦不予采纳。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”黄静敏对其已支付300元水电费保证金及300元维修窗台的费用并未举证予以证明，故应承担举证不能的法律后果。对黄静敏认为其已支付上述费用，黄云发应予返还的主张，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。黄静敏上诉请求、理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄静敏负担。本判决为终审判决。审　判　长　　岳为群审　判　员　　郑怀勇代理审判员　　柳玮玮二〇一五年××月××日书　记　员　　张永亮来源：百度搜索“”