（2014）青民三（民）初字第1567号

裁判日期: 2015-02-15

公开日期: 2015-03-26

案件名称

吴天石、郭梦怡等与上海招商虹发置业有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市青浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴天石,郭梦怡,吴之廷,上海招商虹发置业有限公司

案由

商品房预约合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百一十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

上海市青浦区人民法院民事判决书（2014）青民三（民）初字第1567号原告吴天石，男，1982年9月15日出生，汉族。原告郭梦怡，女，1985年9月20日出生，汉族。原告吴之廷，男，2011年7月30日出生，汉族。法定代理人吴天石，男，1982年9月15日出生，汉族。上列三原��共同委托代理人丁辉，上海精诚海众律师事务所律师。上列三原告共同委托代理人刘睿，上海精诚海众律师事务所律师。被告上海招商虹发置业有限公司。法定代表人王晞，董事长。委托代理人邬婧雯，女，在上海招商虹发置业有限公司工作。委托代理人李乐，女，在上海招商虹发置业有限公司工作。原告吴天石、原告郭梦怡诉被告上海招商虹发置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年4月28日立案受理后，依法由代理审判员王玉龙适用简易程序审理。本案于2014年5月14日第一次公开开庭进行了审理，两原告委托代理人丁辉、被告委托代理人邬婧雯到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院于2014年7月22日依法追加吴之廷作为原告参加诉讼。本案于2014年8月6日第二次公开开庭进行了审理，原告吴天石（并作为原告吴之廷的法定代理人）、三原告委托代��人丁辉、被告委托代理人邬婧雯、李乐到庭参加诉讼。2014年10月20日，原、被告双方一致同意延长一个月继续适用简易程序审理。2014年11月17日，因案情复杂，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。2015年1月26日，本案第三次公开开庭进行了审理，三原告委托代理人丁辉、被告委托代理人李乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴天石、原告郭梦怡、原告吴之廷诉称，2013年7月26日，原告至被告售楼处咨询买房，于当日看中青浦区沪青平公路招商虹悦华庭的一处房屋，并转账人民币5万元作为购房款。当时售楼处人员答应可为被告争取到贷款的优惠利率，但后由于银行贷款政策的变化、限购政策的变化，售楼人员无法再为原告实现其承诺。一段时间以后，原告了解到被告已将自己看中的房屋卖给他人，原告实际未购得房产，据此，原告诉至本院，要求：1、判��被告返还原告购房款5万元；2、本案诉讼费由被告承担。被告上海招商虹发置业有限公司辩称，原告没有按照约定与被告签订商品房预售合同，故被告已没收5万元定金，将系争房屋另行出售，符合合同约定。原告所述的限购政策变化及被告为原告争取贷款优惠利率均不符合事实，也非正当理由。经开庭审理查明，2013年7月26日，原告郭梦怡填写招商·虹桥华府VIP卡认购申请表，申请人为郭梦怡、吴之廷。申请表背面认购须知第四条客户须知载明，诚意金可在正式认购招商·虹桥华府后，凭诚意金收款收据、VIP卡、《招商·虹桥华府VIP卡认购申请表》，办理相关认购手续后直接计入房款；正式购房时间由发展商通知，在发展商规定时间内未购房者，可凭诚意金收款收据、VIP卡、VIP卡认购申请表、身份证原件／复印件申请无条件退款。当日，原告郭梦怡、吴之廷通过POS��刷卡支付5万元，被告开具诚意金收据。2013年7月27日，原告郭梦怡（并作为原告吴之廷的法定代理人）与被告签署《招商虹悦华庭》认购确认书及定金合同网上备案委托书，对认购房屋的房号、面积、价格进行明确，下附约定条款：本书签订后，原告向被告交付定金，交付定金后，本书生效，原告须于约定的时间到售楼处与被告签订《上海市商品房预售合同》，预售合同签订后，原告交付的定金冲抵楼款；原告承诺在2013年8月3日前与被告签订预售合同；若原告采取银行按揭方式付款，则原告必须对自身银行资信等信贷条件具有充分认识，并以银行最终审批结果为准，不论任何原因，原告的贷款申请未获银行批准，或银行批准的贷款金额或银行实际放款的金额不足付清原告本拟通过银行贷款支付的款额，原告有义务按照本附件上述第4条约定的期限付清全部房款或差额房价款；原告交付定金后，原告所认购的单位，被告将保留至本书约定的签订预售合同的期限届满之日，直至该日，如果原告仍未按本书约定签订预售合同，被告有权没收定金并收回原告所认购的单位另行处置，而无需通知原告，并有权单方面撤销定金合同的网上登记；相反，如果该日前被告没有为原告保留所认购的单位，被告需向原告双倍返还定金；本书经被告盖章、原告签字，并于原告支付定金后生效。特别提醒，在本书上签字之前，请仔细阅读本书的全部条款，确保充分理解且无任何异议。2013年8月19日，被告向原告郭梦怡、原告吴之廷邮寄没收定金函，载明：根据原告与被告签署的《招商虹悦华庭认购确认书及定金合同网上备案委托书》及其补充协议的约定，原告应于2013年8月3日前来被告公司签订正式的买卖合同，而被告未能准时前来办理，未能履行协��所约定的义务。鉴于原告的行为已经违反了双方此前达成的协议，被告将按照《招商虹悦华庭认购确认书及定金合同网上备案委托书》第八条之约定对原告签订的《招商虹悦华庭认购确认书及定金合同网上备案委托书》予以解除，同时没收原告交纳的人民币5万元整。由于原告未能准时前来签约导致的逾期，招商虹悦华庭17号402室房被告将不再为原告保留，也将另行出售。以上查明的事实，由原告、被告的陈述、招商·虹桥华府VIP卡认购申请表、收据、《招商虹悦华庭》认购确认书及定金合同网上备案委托书、没收定金函、EMS寄件凭证等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告表示，确实交纳了5万元诚意金、也签订了认购确认书及定金合同网上备案委托书，但是原告并未同意将5万元诚意金转化为定金，也未另行交纳过5万元定金，故定金合同未生效。原告持有的诚意金收据已经遗失，对被告持有的诚意金收据不予认可，也没有收到被告开具的定金收据。若被告认为开具了定金收据给原告，则定金收据上应该有原告的签字。因政策原因导致原告无法购买的情况，属于不可抗力，应由原、被告双方承担责任。被告表示，原告于2013年7月27日至被告处，表示愿意购买系争房屋，向被告交还其持有的诚意金收据，被告按操作流程，将诚意金转为定金，向原告开具定金收据，原告凭定金收据与被告签订了认购确认书及定金合同网上备案委托书。若原告不交纳定金，被告不会签订认购书。收据只是收款方收到付款方钱款的凭证，不需要付款人的签字。因原告未在规定时间内签订预售合同，故5万元定金不予退还。为此，被告提供：1、诚意金收据第三联（交付款单位），原告交还该诚意金收据用以换取定金收据；2��定金收据第二联（代收款凭证），在诚意金转定金后，由被告向原告开具；3、招商虹悦华庭告知单，其上有原告签字，告知若因相关政策不能购房，责任由原告承担，被告不予返还定金。原告对上述证据的真实性、关联性不予确认，且上述证据不能证明原告同意将诚意金转为定金。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的认购申请表、认购确认书及定金合同网上备案委托书系原、被告双方真实意思的表示，且内容也未违反法律法规规定，应为合法有效。双方均应按照约定履行各自的义务。认购申请表背面的认购须知明确认购房屋后凭诚意金收据等办理相关认购手续后直接计入房款；规定时间内未购房者，可凭诚意金收据等申请无条件退款。现被告持有本应为原告持有的诚意金收据、提供了定金收据存联，原、被告双方亦于定金收据上的同日签署认购确��书及定金合同网上备案委托书，符合认购须知中关于诚意金计入房款的处理流程。原告陈述其持有的诚意金收据遗失，但对于为何该收据会在被告处不能做出合理解释，并且诚意金收据是转为房款、申请退款的凭证，基于其重要性，原告遗失但未主动告知，也不符合一般常理。原告认为定金须在被告退还诚意金后再重新交纳，否则定金合同不生效的意见，无事实与法律依据，本院不予采信。原告陈述其不能购买系争房屋的原因有二，一是因为限购政策的变化导致无法取得足够贷款，而根据认购确认书的约定条款，原告有义务自行补足房款，并承担不能按期补足的责任；二是被告承诺可为原告争取到优惠的贷款利率，因被告未予以确认，原告也未提供相应证据，本院不予采信。故原告未能按照约定与被告签订预售合同，过错在原告，对于原告要求被告返还其购房款5��元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告吴天石、原告郭梦怡、原告吴之廷要求被告上海招商虹发置业有限公司返还购房款人民币5万元的诉讼请求不予支持。本案受理费人民币1，050元，由原告吴天石、原告郭梦怡、原告吴之廷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　王美芳审　判　员　　孙佑正人民陪审员　　孙雪萍二〇一五年二月十五日书　记　员　　赵晖晖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果来源：百度“”