（2015）青民一终字第41号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-05-11
案件名称
青岛松竹物业管理有限公司与曹英群物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曹英群,青岛松竹物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第41号上诉人（原审被告）曹英群。被上诉人（原审原告）青岛松竹物业管理有限公司。法定代表人王卉，执行董事。委托代理人王健，该公司总经理。上诉人曹英群因与被上诉人青岛松竹物业管理有限公司（以下简称松竹物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第81066号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，由代理审判员侯娜担任审判长、代理审判员王化宿担任本案主审、与代理审判员迟金铜共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹英群、被上诉人松竹物业公司的委托代理人王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。松竹物业公司在原审中诉称，松竹物业公司受蓝石海景小区业主委员会的委托为该小区提供物业服务，曹英群是该小区312、313户的业主和实际使用人，松竹物业公司依据物业管理服务合同约定向曹英群提供了物业服务，但曹英群自2013年10月1日至2013年12月31日未按时向松竹物业公司支付物业费、电梯费，截止到2014年2月28日曹英群尚欠物业费、电梯费339.95元及逾期滞纳金61.19元。经多次催要，曹英群拒不支付。请求依法判令：1、曹英群向松竹物业公司支付物业管理费242.82元、电梯费97.13元，合计339.95元（2013.10.1-2013.12.31）及逾期滞纳金61.19元。2、本案诉讼费由曹英群承担。曹英群在原审中辩称，松竹物业公司自称接受业主委员会的委托，但曹英群从来没有委托过松竹物业公司为小区服务。松竹物业公司只是通过街道办事处参加过第三届小区业主委员会组织的物业公开招标，参与过本小区的竞聘，但最后竞聘失败。业委会没有委托松竹物业公司从事小区服务。松竹物业公司在撤离小区时，对小区内的设施进行了破坏，对此，业主已经报案。在松竹物业公司服务期间其电费也一直没有交纳，经电业公司催告费用，由业主补齐了电费。松竹物业公司在小区服务期间，小区护栏和围挡连基本的维护都不做，全部烂透作废并且有多处丢失，松竹物业公司服务人员由两人变为一人，且对小区服务什么都不管，服务严重缩水。松竹物业公司自称服务至2013年12月31日，但曹英群于2013年12月30日到松竹物业公司的办公室时松竹物业公司就已经人去楼空了，小区此时已经完全瘫痪。松竹物业公司逃离小区拖欠电费未付，小区面临停电，业委会出面承担了全部电费。曹英群认为享受服务就应该付出相应代价，但松竹物业公司如此恶劣的行为已经不是再让业主享受服务了。关于松竹物业公司提交的物业服务合同，曹英群对其真实性提出质疑，认为合同纯属伪造。且2013年10月松竹物业公司在物业招聘中落选，开始减少撤离服务人员。另，关于松竹物业公司提交的证据交接目录，但其关于业主档案和外签合同、电梯公共维修基金帐户交接未出示。因其拒不履行交接义务给业主造成了严重的经济损失。综上所述，曹英群认为松竹物业公司没有履行自己的义务在先，业主无法也没有义务去分辨自称事实服务的松竹物业公司何时离开，所以将应付物业费交到业主委员会已经充分履行自己的义务。请求驳回松竹物业公司的诉讼请求。原审法院查明，曹英群系青岛市市南区四川路19号甲蓝石海景小区312室房屋业主。2006年9月16日，松竹物业公司与曹英群所在的青岛市蓝石海景公寓业主委员会签订物业管理委托合同，约定青岛市蓝石海景公寓业主委员会委托松竹物业公司向四川路19号蓝石海景小区提供物业管理服务，受益人为全体业主和物业使用人；合同期限自2006年9月16日起至2007年9月15日止；松竹物业公司负责向业主和物业使用人收取：1、物业管理服务费；2、高层电梯运行费和二次供水费等。物业费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元；非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.3元收取物业服务费；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之三缴纳滞纳金。上述合同到期后，松竹物业公司与曹英群所在的业主委员会未签订新的物业服务合同。但松竹物业公司一直在该小区提供物业服务。2014年1月5日，松竹物业公司与小区业委会进行了小区相关物业设施的交接，业主曹英群作为小区业委会成员在相关交接目录上签字。同时约定松竹物业公司于签字之日起撤出蓝石海景小区，不再提供物业服务。本次诉讼松竹物业公司按照上述证据向曹英群主张自2013年10月1日至2013年12月31日的物业费、电梯费合计339.95元，逾期滞纳金61.19元。关于松竹物业公司主张的在合同到期后继续提供服务的问题，曹英群辩称松竹物业公司收取物业费就应当提供良好的物业服务。根据曹英群提供的相关材料及照片，可以认定松竹物业公司在合同到期后继续在小区内提供服务直至2013年12月31日。但因为松竹物业公司在此期间提供的物业服务确有瑕疵，存在小区公共设施缺乏维修与养护管理、公共区域绿化缺乏养护管理、松竹物业公司所雇佣工作人员工作不积极，服务不到位等问题，导致小区部分业主与松竹物业公司之间多次产生纠纷。正是由于松竹物业公司物业服务差，没有履行自己的义务，曹英群才拒绝交纳物业费。一审另查明，曹英群所使用的房屋面积为40.89平方米。自2013年10月至2013年12月期间，一直未缴纳物业管理费，共计拖欠松竹物业公司物业管理费120.15元、电梯费48.06元，合计339.95元。原审法院认为，业主委员会是由业主大会或代表大会选举产生的对物业实施自治管理的组织，其对外从事民事活动所产生的法律后果由业主承担。曹英群所在的青岛市蓝石海景公寓业主委员会与松竹物业公司签订的物业管理服务合同系双方真实意思表示，且内容合法，应认定有效。曹英群虽对该合同的真实性提出质疑，认为合同纯属伪造，但现无证据证明该合同系虚假伪造的合同，因此对该合同的真实性不宜否定。本案的焦点问题是松竹物业公司与曹英群所在小区的业委会签订的物业管理服务合同到期后，在没有签订新合同的情况下松竹物业公司继续为曹英群提供物业服务，曹英群是否应该交纳相关物业费。对此原审法院认为，虽然双方未签订新的物业服务合同，但从现有证据来看，松竹物业公司实际继续为蓝石海景小区提供物业服务。曹英群所在的业主委员会也认可松竹物业公司一直提供服务直至2013年年底松竹物业公司实际退出该小区为止。根据公平原则，曹英群作为物业使用人，应按原先合同约定的标准向松竹物业公司支付相应的物业服务费。根据曹英群提供的照片及松竹物业公司所提供物业服务的相关证据，可以看出松竹物业公司在合同期外为曹英群所提供的物业服务确实存在瑕疵，诸如小区内公共设施缺乏维修与养护管理、公共区域内绿化缺乏养护管理等问题，严重影响到了小区居民切身利益，导致小区内部分业主对于松竹物业公司提供的物业服务不满意，据此，原审法院酌情予以减免部分物业费用。根据松竹物业公司在该小区物业服务的实际状况，曹英群以交纳松竹物业公司主张物业费用的80%为宜，即194.26元（242.82元×80%）。曹英群应根据物业合同约定另行交纳电梯费97.13元，合计收取1154.83元。由于合同中未就物业费交纳时间进行约定，因此松竹物业公司要求曹英群支付滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条的规定，判决：一、曹英群于判决生效之日起10日内支付松竹物业公司物业服务费194.26元，电梯费97.13元，合计291.39元；二、驳回松竹物业公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，由曹英群负担。该费用松竹物业公司已预交，曹英群于判决生效后10日内直接给付松竹物业公司。宣判后，曹英群不服原审判决提起上诉，请求二审法院依法改判。其上诉的主要理由是：1、松竹物业公司与青岛市蓝石海景公寓业主委员会签订的物业合同约定：“本合同自签字之日起生效”。而该合同的签字栏系空白的，该合同为无效合同。2、松竹物业公司系于2014年1月15日与业主委员会进行的交接，一审判决确认系于2014年1月5日进行交接，存在错误，松竹物业公司应当付清2014年1月1日至2014年1月15日的电费。3、松竹物业公司长期霸占小区公共房屋，一审法院认为与本案无关错误。4、曹英群仅为青岛市四川路19号甲1-312户的实际使用人，并非四川路19号甲1-313户的实际使用人，松竹物业公司的请求数额包含该两套房屋的费用。5、曹英群已经将物业费支付到业主委员会，松竹物业公司到业主委员会结清电费后，可随时领取。6、松竹物业公司占着曹英群的房屋、欠曹英群的电费以及公共维修基金和公共收入，松竹物业属于恶意诉讼。松竹物业公司答辩称，其提供了物业服务，曹英群应当足额交纳物业费。经审理查明，1、二审审理过程中，双方均认可曹英群欠付的物业费为122.67元、电梯费为49.07元。2、松竹物业公司系于2014年1月15日与业主委员会进行的交接。本院二审查明的其他事实与原审法院一致。本案经调解，当事人未达成一致。本院认为，青岛市蓝石海景公寓业主委员会与松竹物业公司于2006年9月16日签订的《物业管理委托合同》中约定的“本合同自签字之日起生效”，对于“签字”的理解应当包括加盖法人公章，双方均在该合同上加盖了公章，应当认定该合同已经生效，曹英群主张该合同无效的理由不成立，本院不予支持。合同到期后，双方虽未续签合同，但双方并未终止原合同的履行，松竹物业公司继续在该小区提供物业服务，曹英群作为享受物业服务的业主，应当按原合同约定的标准交纳相关的费用。关于曹英群应当交纳费用的数额，本院认为，原审法院根据松竹物业公司提供物业服务的实际状况，酌定曹英群按松竹物业公司主张物业费用的80%交纳物业费，基本妥当，本院予以确认。但原审法院确认的物业费数额有误，本院依法予以纠正。二审中，曹英群与松竹物业公司均认可曹英群欠付物业费122.67元、欠付电梯费为49.07元。曹英群应当向松竹物业公司支付物业费98.14元（122.67元×80%）、支付电梯费49.07元。曹英群应当向松竹物业公司交纳物业费和电梯费，曹英群主张其已将物业费和电梯费交纳给了业主委员会，该主张不能作为对抗松竹物业公司要求交纳物业费和电梯费的合法事由，本院不予支持。曹英群主张的松竹物业公司占用房屋、欠付电费以及公共维修基金和公共收入，与本案属不同的法律关系，本院在本案中对此不予处理。综上，曹英群的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第81066号民事判决；二、上诉人曹英群于本判决生效之日起10日内支付被上诉人青岛松竹物业管理有限公司物业服务费98.14元、电梯费49.07元；三、驳回被上诉人青岛松竹物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由上诉人曹英群负担40元，由被上诉人青岛松竹物业管理有限公司负担60元。本判决为终审判决。审 判 长 侯 娜代理审判员 王化宿代理审判员 迟金铜_二Ο一五年二月十五日书 记 员 胡浩东书 记 员 吴苗苗 微信公众号“”