（2015）马民一终字第00046号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-03-17
案件名称
马鞍山市华安���业管理有限公司与李振亚物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省马鞍山市中级人民法院
所属地区
安徽省马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马鞍山市华安物业管理有限公司,李振亚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）马民一终字第00046号上诉人（原审原告）：马鞍山市华安物业管理有限公司。法定代表人：张云，该公司经理。委托代理人：朱同萍，安徽华冶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李振亚，男，1963年2月1日出生，汉族，个体工商户业主，住安徽省马鞍山市花山区。上诉人马鞍山市���安物业管理有限公司（以下简称华安物业公司）因与被上诉人李振亚物业服务合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2014）花民一初字第02601号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月22日公开开庭进行了审理。上诉人华安物业公司的委托代理人朱同萍、被上诉人李振亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华安物业公司在原审中诉称：其系本市碧云天城市花园的物业服务公司，李振亚系该小区的业主，双方之间存在物业服务合同关系。华安物业公司依约向李振亚提供了物业管理服务，但李振亚自2011年1月1日至2011年12月31日无正当理由拒不支付物业服务费，华安物业公司多次催要未果。李振亚行为不但影响华安物业公司日常工作进行，同时也侵害了及时支付物业费的业主合法权益，李振亚应按照物业服务合同的约定自觉履行交纳物业服务费的义务，其不支付的行为已构成违约，应依法承担违约责任。地下停车位每月200元，一年2400元，李振亚应该按规定交纳此费用。故诉请判令李振亚立即给付拖欠的物业管理费3215.76元（其中物业费815.76元，停车费2400元），并承担本案诉讼费用。原审查明：李振亚系马鞍山市碧云天城市花园听雨阁业主，房屋建筑面积113.3平方米。2010年12月29日，华安物业公司与马鞍山市碧云天城市花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定：华安物业公司（乙方）负责管理服务小区建筑住房、道路、车辆停放、用电、草坪、树木花卉、消防、供水管路、下水通道、门卫和防盗等项目管理服务，要符合国家三级以上的资质认证的规范和标准提供服务，每年终前向业主委员会书面报告；物业服务费用按每月0.6元／㎡收取，地下存车库按市物价局规定标准自行收费；服务���限自2011年1月1日至2013年12月31日。2011年华安物业公司对马鞍山市花山区碧云天城市花园依照约定提供了相关的物业服务，故以李振亚未交纳自2011年1月1日至12月31日的物业服务费815.76元，停车费2400元，诉至法院。原审另查明：2003年11月28日，李振亚与马鞍山市万马佳达物业管理有限公司签订《碧云天城市花园前期物业管理服务协议》约定了自房屋出售之日至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止的物业管理相关权利义务，马鞍山市万马佳达物业管理有限公司系马鞍山万马房地产开发有限公司委托的物业管理企业。2005年8月17日，浙江万马房地产集团有限公司出具证明：地下车库A＋3由万马提供给听雨阁908业主使用10年，原审认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，华安物业公���与马鞍山市碧云天城市花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，该合同约定华安物业公司和本市花山区碧云天城市花园全体业主在合同期限内应尽的权利和义务，应受法律保护。现李振亚作为该小区业主实际享用了华安物业公司为其提供的相关物业管理服务，应按《物业管理服务合同》约定支付相应的物业管理费用，故对华安物业公司要求李振亚支付物业服务费的合理部分，予以支持。李振亚辩称华安物业公司对其他业主不合理使用楼顶及小区内草坪、卫生、保安等没有尽到管理义务，并以此为由，同意适当交纳物业服务费。华安物业公司未提供证据证明其依约定履行了相应的管理义务，应承担举证不能的法律后果，故可酌情减少李振亚交纳物业费的数额。关于停车费2400元，在前期物业管理期间原物业公司于2005年8月17日承诺：提供地下车库A＋3由���振亚使用10年，现华安物业公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》未对地下A＋3车位的使用作出约定，应视为对该承诺承继关系的默认。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月7日作出如下判决：一、被告李振亚于本判决生效之日起十日内支付原告马鞍山市华安物业管理有限公司2011年1月1日至12月31日的物业服务费700元。二、驳回原告马鞍山市华安物业管理有限公司对被告李振亚的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李振亚负���。宣判后，华安物业公司不服，向本院提起上诉称：原审认定华安物业公司与马鞍山市碧云天城市花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》未对李振亚使用的地下A＋3车位作出约定，应视为对承诺权利义务关系承继的默认，进而驳回华安物业公司对李振亚车位费的诉请，属于严重适用法律错误。故请求二审撤销一审判决，并改判李振亚立即支付其车位费2400元。李振亚辩称：根据开发商浙江万马房地产集团有限公司于2005年8月17日出具的证明，A＋3地下车库车位由万马物业公司提供给李振亚使用10年，故请求二审维持原判。二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与原审相同。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：华安物业公司诉请李振亚支付车位费2400元，有无事实和法律依据。本院认为：物业管理服务费是指物业服��企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。本案中，涉案车位费实质为租赁费，应由租赁物的所有权人收取。2005年8月17日，浙江万马房地产集团有限公司作为碧云天小区开发商，出具证明一份，载明“兹有地下车库车位A＋3由万马提供给听雨阁908业主使用，使用期限为10年”。之后，前期物业公司马鞍山市万马佳达物业管理有限公司按照浙江万马房地产集团有限公司要求免收A＋3车位费。2010年12月29日，华安物业公司与碧云天业主委员会签订《物业管理服务合同》一份，为碧云天小区提供物业服务，但未就A＋3车位收费事宜作出明确约定，也并未约定室内地下车位每月200元的收费标准。因A＋3车位的所有权人非为华安物业公司，华安物业公司无权向李振亚收取租赁车位的费用。故华安物业公司向李振亚主张每月200元共计2400元车位费的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担按一审判决执行；二审案件受理费50元，由上诉人马鞍山市华安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪和平代理审判员 张茂进代理审判员 方 芳二〇一五年二月十五日书 记 员 丁 莉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者��用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”