（2015）沪一中民二（民）终字第255号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-02-25
案件名称
何坪诉张昊房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何坪,张昊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第255号上诉人（原审原告）何坪。被上诉人（原审被告）张昊。上诉人何坪因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第3271号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人何坪、被上诉人张昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2013年2月，何坪（甲方）与张昊妻子蔡某某（乙方）签订房地产租赁合同一份，约定，甲方将上海市某区某路某号2F室房屋（以下简称“系争房屋”）出租给乙方，租赁期限自2013年2月18日起至2014年2月17日止，月租金2，900元。乙方在签订合同时交付给甲方2，900元作为承租该房屋的保证金。甲方应于租赁期满，乙方交还甲方房屋并已结清租金、通讯费、水电费、煤气费、有线电视费、宽带费等费用后当天内无息返还给乙方。该房屋内由乙方正常使用的水、电、煤气、通讯、有线电视、宽带等而产生的费用均由乙方承担。合同并就其他内容进行了约定。2014年2月9日，何坪、张昊就系争房屋签订《房地产租赁合同续约修订协议》一份，约定，何坪、张昊经友好协商，张昊决定续租上海市某区某路某号2楼，租赁期限自2014年2月18日起至2015年2月17日止。月租金为3，300元，租金每六个月支付一次即19，800元，每次租金于每次房租到期前七天支付。张昊在签订合同时向何坪交付3，300元作为承租该房屋的保证金。原张昊支付的承租保证金2，900元可抵扣由张昊补交补足金额400元交给何坪作为承租保证金。何坪、张昊约定，双方若有任何一方未按本合同约定履行违约行为的，则按以下第一条规定赔偿违约金。（壹）无论何坪、张昊双方何方违约，则违约金金额为3，300元整。协议并就其他内容进行了约定。其余条款仍按原租赁合同继续遵照执行，原合同及复印件作为本协议附件。后因张昊认为系争房屋对面开设酒家，不适宜老人与小孩共同居住，故于2014年七月底搬离了系争房屋并于2014年8月4日电话通知何坪要求解除合同并退还保证金。庭审中，张昊陈述，其在2014年7月底搬离系争房屋时将系争房屋的钥匙交付给了居住于系争房屋楼下的魏某某，魏某某系何坪嫂子。对此，何坪表示其于2014年8月4日知道张昊搬离了系争房屋。何坪认可魏某某是其嫂子，但其身份又仅仅是其邻居，系争房屋钥匙确实在魏某某处。庭审中，何坪提供双方短信往来一组，双方曾就张昊提前退租一事进行过协商，但未达成一致。其中2014年8月9日，何坪向张昊发短信表示要求进行提前交接，但最终双方未进行实际交接。庭审中，双方明确张昊租金支付至2014年8月17日。张昊亦确实向何坪支付过租赁保证金3，300元，双方当事人均同意保证金在本案中一并予以处理。原审审理中，何坪请求法院判令：一、终止何坪、张昊签订的房地产租赁合同续约修订协议，张昊向何坪交还租赁的房屋及钥匙、赔偿损坏的设备、结清水、电、煤、有线电视费用；二、张昊向何坪补交欠付的房租（自2014年8月18日起计算至判决生效之日止，按每日220元计算）；三、张昊向何坪支付违约金3，300元；四、张昊向何坪支付交通费、取证费等1，000元。庭审中，就第一条诉讼请求，何坪表示因水费及煤气费已经结清，不再主张。要求张昊支付电费10.70元并要求张昊按照每月13元的标准，支付自2014年9月至判决生效之日止的有线电视费。张昊则不同意何坪的上述诉讼请求。原审认为，何坪、张昊签订的房屋租赁合同及续租协议系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的规定，应为合法有效，双方均应恪守。现何坪要求提前终止双方于2014年2月19日签订的《房地产租赁合同续约修订协议》，张昊表示认可，故对于何坪该项诉请，原审法院予以支持。因何坪至迟已经于2014年8月4日知晓张昊搬离了系争房屋，且钥匙也已经交付给了何坪的嫂子魏某某，故就何坪要求张昊交还系争房屋及钥匙的诉请，原审法院不予支持。就何坪要求张昊赔偿损坏的设备，因何坪对此未提供相关的证据证明张昊对系争房屋内的设备进行了损坏，故对何坪该项诉请，原审法院不予支持。就何坪要求张昊支付电费的诉请，因张昊表示认可，此系张昊自行处分自己的民事权利，原审法院依法予以支持。就何坪要求张昊支付有线电视费用，因何坪于2014年8月4日明知张昊已经不在系争房屋内居住，且从双方的短信往来中可以看出，何坪就张昊的提前退租行为表示认可，故就何坪要求张昊支付自2014年9月起的有线电视费，缺乏事实和法律依据，故对何坪的该项诉请，原审法院不予支持。就何坪要求张昊支付违约金的诉请，因张昊表示同意支付违约金，此系张昊自行处分自己的民事权利，原审法院依法予以准许。就何坪要求张昊支付欠付租金的诉请，因双方签订的续约修订协议对于违约责任明确选择了第一项，即违约方向守约方支付违约金3，300元的违约责任，且何坪已经于2014年8月4日明知张昊搬离了系争房屋，张昊租金也已经支付至2014年8月17日，张昊不存在拖欠租金的行为，故对何坪的该项诉请，原审法院不予支持。就何坪要求张昊赔偿其交通费、取证费的诉请，因此系何坪自己的诉讼成本，何坪要求张昊承担此项费用缺乏事实和法律依据。且此事发生后，双方完全可以通过自行协商解决，而非必须通过诉讼程序解决，故对何坪的该项诉请，原审法院不予支持。就张昊向何坪支付的租赁保证金，根据合同约定，何坪应在张昊交还房屋及结清相关费用后退还给张昊，为减少当事人讼累，法院一并予以处理。原审法院审理后于二○一四年十二月十八日作出判决：一、终止何坪与张昊于2014年2月9日签订的《房地产租赁合同续约修订协议》；二、张昊于判决生效之日起十日内支付何坪电费10.70元；三、张昊于判决生效之日起十日内支付何坪违约金3，300元；四、何坪于判决生效之日起十日内返还张昊支付的租赁保证金3，300元；五、驳回何坪其余诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费563.80元，减半收取计281.90元，由何坪负担256.90元，张昊负担25元。原审判决后，何坪不服，向本院提起上诉称：1、双方签订的《房地产租赁合同续约修订协议》已被法院认定合法有效，而被上诉人至今未与上诉人办理房屋交接手续，故被上诉人必须支付从2014年8月18日起至原审判决之日即2014年12月18日止的房租。2、被上诉人将钥匙交给楼下邻居魏某某并已搬走这一行为完全是非法无效的，其交钥匙时称只是临时放一放，并未说是退租，故其交钥匙的行为与交房无关。3、在被上诉人欠付租金的情况下，原审法院判决上诉人返还保证金显属错误。4、本次诉讼完全是被上诉人的无理及非法行为所导致，故其应当承担诉讼费、交通费、取证费等全部责任。5、上诉人只有在执行庭法官的监督下进入房屋才能知晓房屋设备损坏情况，从而就损坏情况提出诉讼请求，故原审法院在未验收房屋的情况下要求上诉人提供家具设备损坏情况不合逻辑。综上，上诉人要求撤销原审判决第四、五项，改判支持其原审诉讼请求。被上诉人张昊辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，故要求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，二审庭审中，对于上诉人主张的系争房屋2014年1月至2014年8月期间的有线电视费161元，被上诉人表示同意支付。本院认为，民事行为应当遵循诚实信用的原则，上诉人与被上诉人签订的系争房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。根据本案查明的事实，被上诉人违反合同约定提前退租应构成违约，其虽主张退租的理由为系争房屋对面开设酒吧影响房屋的正常使用，但其并未提供充分的证据加以证明，且该情形亦未构成合同解除的法定或约定事由，故本院难以支持。关于系争房屋租赁合同的解除，从上诉人提交的双方往来短信来看，上诉人在被上诉人已经搬离的情况下对于其提前退租行为表示了认可，双方只是对于是否应当办理房屋交接手续存在争议，况且，被上诉人在原审审理中对于上诉人要求终止租赁合同的诉请也是认可的，故原审认定系争房屋租赁合同解除，并无不当。同时，考虑到被上诉人已经实际搬离系争房屋并将房屋钥匙交付上诉人的亲属，从现实必要性的角度，原审法院对于上诉人要求被上诉人返还房屋并交还钥匙的诉请未予支持，亦无不当，本院予以维持。关于房屋租金及有线电视费的支付，根据本案查明的事实，上诉人于2014年8月4日已知晓被上诉人搬离了系争房屋，且其在之后的短信中对于被上诉人的退租行为也表示了认可，故在被上诉人已支付2014年8月17日之前的租金并承担违约金的情况下，原审认定被上诉人无需再行支付租金及2014年9月起的有线电视费，具有合理性，本院予以维持。关于上诉人主张的交通费及取证费，本院认为，上诉人要求被上诉人承担上述费用，缺乏法律及合同依据，原审法院未予支持，于法有据。至于租赁保证金，鉴于双方在庭审中均同意在本案中对此一并予以处理，故原审法院判决上诉人予以返还，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审法院根据本案事实所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二审审理中，上诉人要求被上诉人支付2014年1月至2014年8月期间的有线电视费161元，该主张虽超出其原审诉讼请求，但鉴于被上诉人表示同意支付，本院对此一并予以处理。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第3271号民事判决；二、张昊应于本判决生效之日起十日内向何坪支付有线电视费人民币161元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币513.80元，由上诉人何坪负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年二月十五日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”