（2014）成民终字第6427号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-12-30
案件名称
刘杰辉与成都瑞森药业连锁发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘杰辉,成都瑞森药业连锁发展有限公司,肖生
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）成民终字第6427号上诉人（原审原告）刘杰辉，男，1966年12月9日出生，汉族，住成都市成华区。委托代理人罗勇，四川思诚律师事务所律师。委托代理人尹强，四川思诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）成都瑞森药业连锁发展有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人杨强，总经理。委托代理人商智强，四川蜀达律师事务所律师。委托代理人罗克成，四川蜀达律师事务所律师。原审第三人肖生，女，1973年11月10日出生，汉族，住成都市武侯区。委托代理人文安德，成都市锦江区兴诚法律服务所法律工作者。上诉人刘杰辉因与被上诉人成都瑞森药业连锁发展有限公司（以下简称瑞森公司）、原审第三人肖生房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2013）武侯民初字第3261号民事判决向本院提起上诉。本院于2014年11月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月4日进行了审理。上诉人刘杰辉及其委托代理人罗勇，被上诉人瑞森公司的委托代理人罗克成，原审第三人肖生及其委托代理人文安德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，刘杰辉与肖生曾为夫妻关系，成都市武侯区晋阳路195号13幢1楼501号、502号（后更名为成都市武侯区晋吉北路282号13栋1楼501号、502号）房产为夫妻共有财产。2006年11月28日，肖生代表刘杰辉、肖生二人与杨强（瑞森公司法定代表人）签订《房屋租赁合同》，约定将成都市武侯区晋阳路195号13幢1楼501号、502号，面积147.4平方米房产出租予杨强，租期自2006年12月15日至2011年12月14日。2006年12月18日，刘杰辉与肖生离婚。双方签订《离婚财产分割协议》约定内容中记载：刘杰辉分得房产中有晋阳路195号13幢1楼501号、502号等；同时约定，“现有零售企业和医疗企业归肖生所有……由于肖生需要使用刘杰辉所分房产商铺，每月肖生向刘杰辉缴纳房租费一万八千元正，每半年付一次”。2007年9月27日，刘杰辉与杨强签订《租赁合同的补充说明》，称“位于成都市武侯区晋吉北路282号13栋1楼501、502号（原武侯区晋阳路195号13栋1楼501、502号）房屋现系刘杰辉个人所有，该处房屋的租赁由甲方刘杰辉全权负责”。2011年11月7日，刘杰辉与瑞森公司再次签订《租房合同》，租赁物仍为武侯区晋吉北路282号13栋1楼501、502号。租赁期限自2011年12月15日至2016年12月14日。合同第四条约定“甲方应保证合同期内该处房屋无产权或使用纠纷，如有发生由甲方负担责任”。合同履行中，瑞森公司向刘杰辉支付租金至2012年12月5日，刘杰辉、瑞森公司对此不持异议。2012年6月5日，肖生向瑞森公司发出《通知》，称“因该商铺系我肖生拥有永久使用权，现特通知你公司，我肖生决定于2012年11月15日前收回该商铺自己使用，届时你公司若未按时腾退，我将强行关门收回，损失自负”。当日，瑞森公司法定代表人杨强与肖生签订《协议书》约定：杨强系成都市武侯区红牌楼北街15号附14号商铺的房主，肖生系成都市武侯区晋吉北路282号商铺的永久使用者（依据2006年12月18日肖生与刘杰辉的离婚协议书中第二条中的第二款之内容）。肖生定于2012年11月15日起收回该地址商铺以及设施设备并以自己名义从事药品零售业务的开展。该协议书同时约定，由肖生向瑞森公司法定代表人杨强给予装修补偿、垫付一个月房租费用共计115000元，另肖生向杨强支付成都市武侯区红牌楼北街15号附14号商铺5个半月房租28875元。2012年11月15日前，瑞森药公司搬离武侯区晋吉北路282号13栋1楼501、502号商铺。现涉案商铺由肖生占有使用，并经营个体工商户武侯区瑞祥药房。原审另查明，2012年12月20日，肖生通过银行转账向刘杰辉支付10万元。原审认定上述事实，采信的证据有《房屋租赁合同》、《离婚证》、《离婚财产分割协议》、《租赁合同的补充说明》、《租房合同》、《通知》、《个体工商户营业执照》及当事人的庭审陈述等。原审法院认为，刘杰辉与瑞森药业签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。结合原审法院查明的事实，瑞森公司已向刘杰辉支付租金至2012年12月5日，而实际使用至2012年11月15日。而瑞森公司搬离武侯区晋吉北路282号13栋1楼501、502号商铺的原因并非如刘杰辉起诉所称为“转租”，而是由于肖生持《离婚财产分割协议》，以《通知》的方式向其主张权利。肖生主张权利的依据是《离婚财产分割协议》中约定“由于肖生需要使用刘杰辉所分房产商铺，每月肖生向刘杰辉缴纳房租费一万八千元正，每半年付一次”，继而肖生在《通知》、《协议书》中称其享有“永久使用权”。针对以上争议，原审法院认为，涉案房产原为刘杰辉与肖生的共有财产，在《离婚财产分割协议》约定中，刘杰辉享有所有权，肖生享有使用权，但该《离婚财产分割协议》未对使用权的性质进行明确，也未确定该使用权的年限，导致肖生以自己享有“永久使用权”为由向瑞森公司要求搬离。由于本案中刘杰辉以瑞森公司非法“转租”作为诉讼事实与理由，故原审法院对肖生所称的“永久使用权”的性质不做评价，但显然瑞森公司与肖生之间并非转租关系。刘杰辉与瑞森公司签订的《租房合同》第四条约定“甲方应保证合同期内该处房屋无产权或使用纠纷，如有发生由甲方负担责任”。而在肖生持有《离婚财产分割协议》向瑞森公司主张权利时，瑞森公司确有理由认为该房产存在“产权或使用纠纷”，继而在接受肖生的补偿后搬离涉案商铺，并非属于违约或转租的行为，亦没有拖欠租金的行为。瑞森公司搬离商铺后，肖生接管涉案商铺并自己使用，并曾按照《离婚财产分割协议》的约定向刘杰辉支付过10万元的使用费，表明刘杰辉有理由知晓涉案商铺由肖生占有使用的状况。且原审法院认为，当前的状况产生的原因是刘杰辉与肖生在商铺使用权上的纠纷，而非刘杰辉与瑞森公司的纠纷。综上，刘杰辉与肖生之间的纠纷因《离婚财产分割协议》中对肖生享有的“使用权”界定不明而产生，且肖生所主张的“使用权”并非凭空产生，而是刘杰辉在《离婚财产分割协议》中让渡所有权中的部分权属而产生的，且肖生也正常按照《离婚财产分割协议》向刘杰辉支付使用费。以上状态不应归咎于瑞森公司。但由于瑞森公司已搬离涉案商铺，双方自2012年11月起再无经济往来，《租房合同》无继续履行的必要，原审法院对刘杰辉要求解除与瑞森公司于2011年11月7日签订的《租房合同》的诉讼请求予以支持，对其他诉讼请求不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除刘杰辉与瑞森公司于2011年11月7日签订的《租房合同》；二、驳回刘杰辉其他诉讼请求。案件受理费5995元，由刘杰辉自行负担。宣判后，原审原告刘杰辉不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第二项，并依法改判，诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由是：一审判决据以定案的《通知》、《协议书》系被上诉人、原审第三人伪造的；《离婚财产分割协议》只涉及武侯大道双楠段389号附2号的商铺，一审判决错误认定原审第三人对案涉房屋享有“永久使用权”；一审法院认定原审第三人对房屋享有使用权违反了“不告不理”原则。被上诉人瑞森公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人肖生答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，刘杰辉与肖生签订的《离婚财产分割协议》约定“……由于肖生需要使用刘杰辉所分房产商铺，每月肖生向刘杰辉缴纳房租费壹万捌仟元正，每半年付一次”。根据该约定，刘杰辉在夫妻共同财产分割时所分得的、最终由刘杰辉享有所有权的房屋，均由肖生享有使用权。而案涉房屋是刘杰辉具有所有权的房屋，根据双方的协议，案涉房屋的使用权是由肖生所有。故刘杰辉关于《离婚财产分割协议》只涉及武侯大道双楠段389号附2号的商铺的上诉理由不能成立，本院不予采信。案涉房屋的使用权益归属关系到本案租赁关系的认定，一审法院对刘杰辉、肖生对案涉房产的使用权进行认定并无不当，上诉人刘杰辉关于一审法院对肖生的使用权益进行认定违反“不告不理”原则的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据刘杰辉与肖生的协议，刘杰辉已将其所有的房屋的使用权益让度给肖生，肖生应当按照协议给刘杰辉房租费。故原审法院对刘杰辉不享有对房屋再行出租的权利，瑞森公司根据肖生与刘杰辉之间的《离婚财产分割协议》，搬离案涉房屋并无不当，根据本案已查明的事实，瑞森公司亦无转租房屋的情况。故刘杰辉诉请瑞森公司支付后续租金没有事实和法律依据。而刘杰辉上诉主张一审判决据以定案的《通知》、《协议书》系瑞森公司、肖生伪造的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，刘杰辉的上诉理由因无证据证明不能成立，本院不予支持。综上，原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费负担方式不变。二审案件理受理费5993.68元，由上诉人刘杰辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 周继锋审 判 员 魏云霞代理审判员 李婧杰二〇一五年二月十五日书 记 员 朱 希 微信公众号“”