（2014）湛徐法民二初字第162号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-09-08
案件名称
苏林珊与花丽珍建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书
法院
徐闻县人民法院
所属地区
徐闻县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏某某,花某某,徐闻县农村信用合作联社
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国物权法》：第一百九十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省徐闻县人民法院民 事 判 决 书（2014）湛徐法民二初字第162号原告：苏某某,男，1968年6月16日出生,汉族。委托代理人：麦浪，徐闻县法律援助处律师。委托代理人：程天龙，男，1975年6月24日出生，汉族。被告：花某某，女，1967年10月12日出生，汉族。第三人：徐闻县农村信用合作联社，住所地：广东省徐闻县徐城街道办红旗一路***号。法定代表人：林一贝，理事长。委托代理人：叶成江，徐闻县农村信用合作联社城南信用社职员。原告苏某某诉被告花某某、第三人徐闻县农村信用合作联社建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏某某及其委托代理人麦浪、程天龙，第三人徐闻县农村信用合作联社法定代表人的委托代理人叶成江均到庭参加诉讼。由于被告花某某下落不明，本院依法公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，公告期届满后，被告花某某仍不到庭应诉，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告苏某某诉称，被告花某某于2011年12月28日向徐闻县农村信用合作联社城南信用社贷款70万元，贷款期限到2014年12月27日止，并以其名下位于徐城镇银山住宅小区的国有土地使用权（证号：徐国用[2004]第0847号）及被告的弟弟花文杰位于徐城镇红宅园小区的国有房地产（证号：粤房地证字第4689775号）为该笔借款提供抵押担保，办理了抵押登记。其中，《抵押担保合同》约定被告花某某名下位于徐城镇银山住宅小区的国有土地使用权抵押担保的债权金额为35万元。随后在借款合同的履行过程中，由于被告无能力支付利息，由城南信用社牵头并征得徐闻县农村信用合作联社同意，被告与原告于2014年2月27日签订一份《宅基地转让协议书》，约定：被告将其名下位于徐城镇银山住宅小区的国有土地使用权（证号：徐国用[2004]第0847号）转让给原告，转让价值为510000元；原告签订协议时付给被告人民币65000元，剩余的445000元另行约定给付方式；原告在2014年3月31日前代被告将该地的抵押贷款还清后，被告要即时配合原告办理过户手续；被告必须在签订协议两个月内（2014年5月1日前）搬迁完毕。城南信用社主任作为见证人也在该协议上签了名。当天签订协议后原告即时付给被告65000元。3月26日，原告又代被告向城南信用社还本还息共计203000元（其中董巧于2013年12月31日代被告还13000元，原告于3月26日将该13000元汇给董巧）。3月30日，原告又到城南信用社准备按2014年2月27日签订的《宅基地转让协议书》中的约定条款履行时却被告知花某某的手机联系不上。后又经多种方式多次联系无果。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，被告将其抵押的徐城镇银山住宅小区的国有土地使用权转让给原告已经抵押权人徐闻县农村信用合作联社同意，并且双方约定原告作为受让人须在2014年3月31日前代为清偿债务消灭抵押权，故双方签订的转让抵押土地的《宅基地转让协议书》是合法有效的。原告愿意即时代被告将该地尚欠的抵押贷款还清，被告应履行《宅基地转让协议书》配合原告办理过户手续。因此请求：1、确认原、被告签订的《宅基地转让协议书》有效，继续履行合同，并判令被告履行《宅基地转让协议书》，配合原告办理过户手续；2、诉讼费用由被告负担。被告花某某不作答辩。第三人徐闻县农村信用合作联社述称，原告所诉属实。经审理查明，2011年12月28日，被告花某某向第三人徐闻县农村信用合作联社城南信用社贷款70万元用于购买宅基地。借款期限为三年，从2011年12月28日至2014年12月27日。贷款月利率为8.3125‰。同时徐闻县农村信用合作联社城南信用社还分别与花某某及花某某的胞弟花文杰签订了抵押担保合同，约定用花某某的国有土地一块(位于徐闻县徐城镇银山住宅小区、证号为徐国用（2004）第0847号)及花文杰的房地产一座作为抵押担保。花某某与徐闻县农村信用合作联社城南信用社到徐闻县国土资源管理局办理了抵押登记手续。其中被告花某某名下的国有土地担保的债权为贷款本金350000元及利息、违约金等。借款后，被告花某某只偿还了第三人贷款利息114300元。由于被告不能依约偿还第三人的贷款，经第三人允许，原、被告于2014年2月27日签订了一份《宅基地转让协议书》，约定：被告将其位于徐闻县徐城镇银山住宅小区、证号为徐国用（2004）第0847号的国有土地转让给原告，价格为510000元。签订转让协议书时，原告付给被告65000元，剩余的445000元另行约定给付方式，即：1、在签订转让协议书生效后，该国有土地的抵押贷款利息自2014年2月28日起由原告交付。2、原告在2014年3月31日前代被告将该国有土地的抵押贷款还清后，被告即时配合原告办理土地使用权过户手续。被告必须在签订转让协议书之日起两个月内（2014年5月1日前）搬迁完毕。该转让协议书除原、被告签名外，徐闻县农村信用合作联社城南信用社主任韦仁乐作为见证人也签了名。该转让协议书签订后，原告当场支付被告现金65000元。2014年3月26日，原告又委托程天龙代被告向第三人偿还该块国有土地的抵押贷款本金166843.94元及利息23156.04元。2014年3月30日，原告委托程天龙到徐闻县农村信用合作联社城南信用社准备还清苏某某名下国有土地抵押贷款本息时，同时通过电话联系被告要求配合办理土地使用权过户手续，但无法联系到被告，而后，原告又多方联系，仍无法找到被告，原告遂暂时中止履行付款义务。在诉讼过程中，于2015年2月14日，原告又代被告向第三人偿还了抵押贷款本金183156.06元及利息25131.17元，全部还清了被告花某某名下的国有土地抵押贷款本金350000元及利息。余下的购地款46712.79元，原告向湛江市公证处作了提存。至此，原告已全部付清购房款510000元。抵押贷款本金350000元及利息还清后，第三人表示同意花某某名下用于抵押贷款的产权证号为徐国用(2004)第0847号的国有土地使用权办理转让过户手续。上述事实，有原告的居民身份证、借款合同、抵押担保合同、徐国用[2004]第0847号国有土地使用证、宅基地转让协议书、还款凭证、收据、提存公证书、提存证明及证人韦仁东的证言、原告及第三人的庭审陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，被告花某某经抵押权人即第三人徐闻县农村信用合作联社同意，与原告签订《宅基地转让协议书》，将其抵押的国有土地使用权转让给原告苏某某，该《宅基地转让协议书》系原、被告双方自愿签订的，合法、有效，应依约履行。《宅基地转让协议书》签订后，原告依约履行了部分合同义务，但在履行合同过程中，原告发现无法找到被告协助办理土地使用权过户手续，遂暂时中止履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，原告中止履行并不构成违约，现原告要求继续履行《宅基地转让协议书》，应予支持。在签订《宅基地转让协议书》后和诉讼过程中，原告已全部履行了支付购地款的义务，代被告向第三人清偿了该国有土地的抵押贷款，消灭抵押权，第三人也表示同意办理该国有土地使用权的过户手续，因此被告花某某应履行相应的义务，即协助原告办理土地使用权的过户手续。原告履行了支付购地款义务后请求被告配合其办理土地使用权的过户登记手续予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告苏某某与被告花某某签订的《宅基地转让协议书》有效，应继续履行。二、限被告花某某在本判决书发生法律效力之日起五日内协助原告苏某某办理位于徐闻县徐城镇银山住宅小区、证号为徐国用（2004）第0847号国有土地使用权的过户登记手续。案件受理费8900元，由被告花某某负担（原告苏某某已垫付，由被告花某某在本判决书发生法律效力之日起五日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长 董耀奇审 判 员 黄 桐人民陪审员 邹鸿清二〇一五年二月十五日书 记 员 郑培贵附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”