（2014）岳民初字第06480号
裁判日期: 2015-02-15
公开日期: 2015-10-17
案件名称
张风华与长沙府东置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张风华,长沙府东置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2014）岳民初字第06480号原告张风华。委托代理人周文峰。被告长沙府东置业有限公司。法定代表人刘红波。委托代理人彭跃军。原告张风华诉被告长沙府东置业有限公司（以下简称“府东置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄婧适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员刘彬担任庭审记录。原告的委托代理人周文峰、被告府东置业公司的委托代理人彭跃军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2009年8月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金。该房屋于2007年11月28日前已交付使用，但国土证于2014年3月11日才发放，已超过合同约定的期限。鉴于原告未在合同约定的期限内取得房地产权属证书，根据合同法的相关规定，被告应当向原告支付违约金。故原告诉至法院，请求判令：一、被告支付违约金16745.19元；二、被告承担本案诉讼费用。被告府东置业公司辩称：被告未按合同约定的时间办理国土证之原因，确属不可抗力，办理国土证是行政行为，政府职能部门没有衔接好。被告提交办理国土证材料，但相关职能部门不接受材料，被告无能为力。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2009年8月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买了被告开发的“星蓝湾”第FG幢2402号房。该合同第四条约定房屋总金额为558173元；合同第八条约定房屋的交付时间为在房款及税费缴清前；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告按约向原告交付了房屋，并于2009年9月1日为原告办好房屋所有权证，但至2014年3月11日才办理好国土使用权证。上述事实有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的长沙市商品房买卖合同、国土使用权证、房屋产权证等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原、被告双方均应秉持诚信原则，严格按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，原告按约履行了支付购房款等义务，但被告未能按约定时间履行办理国土证的相关义务，对此事实双方均无异议。现本案的争议焦点在于，被告迟延履行办理国土证之相关义务，是否具有不可抗力之原因。被告抗辩认为，因政策调控的原因导致迟延办理国土证，属于不可抗力，但其未能提供有效的证据予以证实，故被告的上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。被告未在合同约定的时间内，就涉案房屋向相关职能部门申请办理土地使用权证，已构成违约，且不存在法定或约定之免责事由，故依法应当承担违约责任。关于违约责任的承担，根据《商品房买卖合同》第十五条的规定，逾期办证的应按已付房款的3%向买受人支付违约金。但该合同条款系针对房地产权属两证办理的约定，原告已依约取得了房屋所有权证，现被告仅存在迟延履行办理国土证之相关义务，被告的行为构成部分违约，故本院酌定被告按原告已付房屋价款的1%向原告支付违约金，即被告应当向原告支付逾期办理国有土地使用权证的违约金为5581.73元（558173×1%=5581.73）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限被告长沙府东置业有限公司自本判决生效之日起五日内向原告张风华支付违约金5581.73元。二、驳回原告张风华的其他诉讼请求。如果被告长沙府东置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取109元，由被告长沙府东置业有限公司负担。此款原告已垫付，被告应在本判决生效之日起五日内径付给原告，本院不在予以收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 黄婧二〇一五年二月十五日书记员 刘彬 来自：