（2014）汕龙法民二初字第114号

裁判日期: 2015-02-15

公开日期: 2019-09-11

案件名称

汕头市泰山花木苗圃有限公司与阮立锋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

广东省汕头市龙湖区人民法院

所属地区

广东省汕头市

案件类型

民事案件

审理程序

民事一审

当事人

汕头市泰山花木苗圃有限公司；阮立锋

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》:第二百三十二条；《中华人民共和国价格法》:第十三条第二款；《中华人民共和国价格法》:第四十一条

全文

广东省汕头市龙湖区人民法院民事判决书（2014）汕龙法民二初字第114号原告（反诉被告）汕头市泰山花木苗圃有限公司，住所地汕头市泰山路西汕汾路东立交控制用地内。法定代表人杨和明。委托代理人郑灼武，广东盈信律师事务所律师。委托代理人巫晓伟，广东盈信律师事务所律师。被告（反诉原告）阮立锋，男，汉族，1977年7月13日出生，住汕头市金平区，委托代理人余晓，广东腾翔律师事务所律师。委托代理人郑惠娜，广东腾翔律师事务所律师。原告（反诉被告）汕头市泰山花木苗圃有限公司（以下简称苗圃公司）与被告（反诉原告）阮立锋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。苗圃公司的委托代理人郑灼武，阮立锋的委托代理人余晓、郑惠娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苗圃公司诉称：苗圃公司与阮立锋于2012年4月11日签订《协议书》，约定该公司将官埭变电站东面(高压线下)花木种养场第一号门南第2片区6号场地出租给阮立锋作为花木苗圃种养之用，租赁期从2012年4月11日起至2013年12月31日止。现租赁期早已届满，该公司多次通知阮立锋归还上述场地，但阮立锋拒不交还。苗圃公司请求判令：1.阮立锋立即将官埭变电站东面(高压线下)花木种养场第一号门南第2片区6号场地交还给苗圃公司；2.阮立锋支付从2014年8月起至将租赁场地实际交还苗圃公司之日止的场地占用费（按月2087元计算，暂计至2014年10月为6261元）和水电费、卫生费（暂计至2014年11年17日为1670元）；3.阮立锋承担本案诉讼费用。阮立锋辩称：2012年4月11日，阮立锋与苗圃公司签订《协议书》，租用该公司位于官埭变电站（高压线下）花木××场××号场地（面积521.8平方米），租赁期限自2012年4月11日起至2013年12月31日止，同时，协议约定阮立锋在租期内应承担管理费每月每平方米0.15元和生活垃圾清运费每月30元。协议签订后，阮立锋一直依约按期缴交租金及水电费、管理费及卫生费。协议到期后，苗圃公司要求市场全体租户重新与其签订合同，租赁期限三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止，同时，租户在租期内按月向该公司交付50元的生活垃圾清运费。因苗圃公司一直超标准收取租户水电费，违规强制收取租户管理费、卫生费，且没有开具相应收费发票给租户，阮立锋要求该公司退还多收的水电费以及违规收取的管理费、卫生费，并开具相应发票后再续签合同，但因该公司迟迟没有履行前述行为导致合同迟迟未签。虽双方未续签合同，但阮立锋与其他租户一样按新的合同每月缴交租金2087元、卫生费50元及水电费直至2014年7月份。因此，双方存在事实租赁关系，苗圃公司的诉称完全不符合事实，该公司也从来没有通知阮立锋返还场地，其诉讼请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回。阮立锋在本案租赁场地上已建筑了两座建筑物（构筑物），但该两座建筑物（构筑物）并未按规划审批程序报建，未依法领取建设用地许可证和建设工程规划许可证，属于违章建筑，应先由相关行政主管部门对上述建筑物（构筑物）进行处理后，苗圃公司方可就租赁纠纷向人民法院提起民事诉讼。因此，该公司的起诉应依法予以裁定驳回。综上，阮立锋请求裁定驳回苗圃公司的起诉或者驳回其全部诉讼请求。阮立锋反诉称：2012年4月11日，阮立锋与苗圃公司签订《协议书》，阮立锋租用该公司位于官埭变电站（高压线下）花木××场××号场地（面积521.8平方米），租赁期限自2012年4月11日起至2013年12月31日止，租金按每平方米3.4元计算，月租金为1774元。同时，按《协议书》约定，阮立锋在租期内应承担管理费每月每平方米0.15元和生活垃圾清运费每月30元。协议签订后，阮立锋一直依约按期缴交租金、水电费、管理费及卫生费。协议到期后，苗圃公司要求市场全体租户重新与其签订合同，租赁期限三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止，租金则第一年按每平方米4元计算，第二年按每平方米4.3元计算，第三年按每平方米4.3元计算，此外，租户在租期内按月向该公司交付50元的生活垃圾清运费。因苗圃公司一直以明显高于政府定价的标准计收租户水电费，违规强制收取租户管理费、卫生费，且在收取费用后没有开具相应收费发票给租户，阮立锋要求该公司退还多收的水电费以及违规收取的管理费、卫生费，并开具相应费用发票后再续签合同，但因该公司迟迟没有履行前述行为导致合同迟迟未签。虽双方未续签合同，但迫于经营需要，阮立锋只能与其他租户一样按新的合同每月缴交租金2087元、卫生费50元直至2014年7月份。阮立锋请求判令：1.苗圃公司退还多收取的水电费1289.17元；2.苗圃公司退还违规收取的管理费1560元及卫生费950元；3.本案诉讼费由苗圃公司承担。苗圃公司辩称：阮立锋的反诉毫无道理，无事实依据和法律依据，租赁是平等自愿的民事行为，原租赁协议期限内水电费用的收取是双方协商一致的结果，也已经履行，租赁期满后水电费用也是阮立锋同意才缴纳的，不存在多收、违规收取情况。苗圃公司请求驳回阮立锋的反诉请求。苗圃公司就本诉及反诉向本院提交以下证据：1.营业执照，证明苗圃公司主体资格；2.人口信息查询表，证明阮立锋主体资格；3.协议书，证明双方原租赁期限已经届满；4.收款收据，证明阮立锋不定期租赁并按月2087元交纳租金到2014年7月；5.水电费收费单，证明阮立锋至2014年11月17日欠水电费1470元；6.泰龙工业园水费、电费收据，证明苗圃公司水、电来源及价格。阮立锋就本诉及反诉向本院提交以下证据：1.阮立锋身份证复印件，证明阮立锋的主体资格；2.协议书，证明双方2012年4月11日所签订协议内容；3.合同书，证明协议到期后，苗圃公司要求市场全体租户重新与其签订的合同内容；4.收款收据、水电费收费单、汕头市电价价目表、汕头市水价价目表，证明虽双方未续签合同，但迫于经营需要，阮立锋与其他租户一样按新的合同书每月缴交租金2087元、卫生费50元直至2014年7月份，双方存在事实租赁关系，苗圃公司以明显高于政府定价的标准计收水电费，至今多收取阮立锋水电费1289.17元，苗圃公司违规强制收取阮立锋管理费1560元、卫生费950元，且收费后没有开具发票；5.现场照片5张，证明阮立锋在租赁场地上已建筑两座建筑物（构筑物），并种植几十万元的罗汉松等珍贵植物。经开庭质证，阮立锋对苗圃公司提交的证据1、2、3无异议；对证据4证明内容中的不定期租赁有异议，认为双方是事实租赁；对证据5有异议，认为是苗圃公司单方制作，未经阮立锋确认；对证据6有异议，认为所收水电价格超过政府核定标准，收费违规。苗圃公司对阮立锋提交的证据1、2无异议；对证据3，认为合同书仅仅是没有签名的样本，不能作为证据使用，没有效力，也不能证明所要证明的内容，其中一份合同跟本案无关；对证据4中收款收据、水电费用单据的真实性无异议，对水电价目表，表示真实性无法确认，也没有印章，不能作为认定事实的依据，上述证据均不能证明所要证明的内容，水电费用单据说明合同期限届满后不定期租赁的事实；对证据5的真实性不予认可，认为不能证明所要证明内容，与本案无关。对苗圃公司提交的证据1、2、3及阮立锋提交的证据1、2，因对方无异议，本院予以采信；本案其他证据，本院根据证据审核认定规则予以综合审查。本院审理查明：2012年4月11日，苗圃公司的前身汕头市泰山花木市场有限公司与阮立锋签订《协议书》，约定苗圃公司提供位于官埭变电站东面（高压线下）花木××场××面积521.8平方米的场地出租给阮立锋作为花木苗圃的种养之用，租期自2012年4月11日至2013年12月30日，租金每月1774元，签订协议之日缴清当月租金，以后每月5日前缴清当月租金，阮立锋逾期缴交租金超过一个月，苗圃公司有权收回出租场地，有权处理用地上所有物品；协议并约定阮立锋在租期内应承担每月每平方米的管理费0.15元和每月每户生活垃圾清运费30元。上述租期届满之后，苗圃公司从2014年1月份起分别按月2087元、50元向阮立锋收取租金及卫生费，阮立锋缴交租金、卫生费至同年7月份，之后未再缴纳。另查明，阮立锋租赁上述场地之后，苗圃公司分别按每吨4.75元、每度1.7元向阮立锋提供用水、用电，阮立锋已缴交2012年4月至2014年6月间的水电费用，其中至2013年12月共用水834吨、用电396度。2014年7月份起的水电费用，阮立锋未再缴纳。2014年8月份起，苗圃公司按每吨4.2元向阮立锋计算用水费用。又查明，苗圃公司向租户提供的水电，系该公司按水每吨4.42元、电每度1.1561元从附近工业园接驳购买。本院认为：本案双方签订的《协议书》于2013年12月30日到期后，阮立锋继续使用租赁场地，因苗圃公司主张双方为不定期租赁关系，阮立锋主张双方为事实租赁关系，故双方关系仍为租赁关系。因双方对租赁期限没有约定，双方租赁关系依法应视为不定期租赁，苗圃公司可以随时解除合同；且阮立锋未依约支付租金，苗圃公司可依约收回出租场地，故苗圃公司关于阮立锋交还租赁场地的诉讼请求可予支持。苗圃公司将场地出租给阮立锋系作为花木苗圃的种养之用，并非以搭建违法建筑物或构筑物为目的，阮立锋如若认为其在本案租赁场地上搭建了违法建筑物（构筑物），理应自行拆除，不得以违法建筑物（构筑物）的存在为由妨碍苗圃公司收回出租场地，如其不自行拆除，苗圃公司可依法依约“处理用地上所有物品”。阮立锋关于应先由行政主管部门对上述建筑物（构筑物）进行处理后，苗圃公司方可就租赁纠纷提起诉讼的辩解，理由不足，本院不予采纳。双方《协议书》于2013年12月30日到期后，苗圃公司开始按月2087元向阮立锋收取租金，按月50元向阮立锋收取卫生费，阮立锋本可拒绝苗圃公司新的租赁条件、搬离租赁场地，但其自愿留下、选择继续租赁使用原租赁场地，便应按新的标准交纳租金、卫生费。阮立锋已支付租金、卫生费至2014年7月份，应继续分别按月2087元、月50元向苗圃公司支付自同年8月份起的租金、卫生费，苗圃公司相应的诉讼请求，本院予以支持。水电费问题系本案争议焦点。根据《销售电价管理暂行办法》及《城市供水价格管理办法》，实行政府定价的销售电价及城市供水价格分别是指电网经营企业对终端用户销售电能的价格、城市供水企业供给用户使用的商品水价格，故苗圃公司向阮立锋收取水电费的价格不属政府定价范围，但这不等于该公司加价收取水电费的行为不受法律约束。双方书面《协议书》并未对水电价格进行约定，苗圃公司没有证据证明在阮立锋租赁本案场地之前，该公司已就水电费收费标准向阮立锋明示说明，而在双方签订协议、阮立锋进场并使用该公司提供的水电之后，该公司却按其单方确定的价格向阮立锋收取水电费，其行为违反《中华人民共和国价格法》关于经营者不得收取任何未予标明的费用的规定，该公司应当将双方书面协议约定的租赁期间所加价收取的水电费退还阮立锋，阮立锋相应的反诉请求可予支持，苗圃公司关于水电费用的收取是双方协商一致的结果的辩解，本院不予采纳，该公司应退的水费为275.22元（834吨×（4.75元-4.42元）），应退的电费为215.38元（396度×（1.7元-1.1561元）），合共490.6元。双方协议约定的租赁期到期后，阮立锋在已明知苗圃公司水电收费标准的情况下仍继续租赁场地、使用该公司提供的水电，应视为接受该公司水电价格，应按该公司确定的水电价格交纳水电费，因此苗圃公司关于阮立锋支付自2014年8月份起的水电费的请求可予支持，该公司将水费降低按每吨4.2元计算，可予照准，电费应按每度1.7元计算。苗圃公司卫生费、管理费的收取属合同行为，不违反法律、行政法规的规定，阮立锋应当交纳，其关于苗圃公司违规强制收取卫生费、管理费等主张缺乏法律依据，相应的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《中华人民共和国价格法》第十三条第二款、第四十一条的规定，判决如下：一、被告阮立锋应于本判决发生法律效力之日起十日内将官埭变电站东面（高压线下）花木种养场第一号门南第2片区6号场地交还原告汕头市泰山花木苗圃有限公司；二、被告阮立锋应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汕头市泰山花木苗圃有限公司支付自2014年8月起至上述第一项判决确定的场地返还之日止按月2087元标准计算的租金及按月50元标准计算的卫生费；三、被告阮立锋应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告汕头市泰山花木苗圃有限公司支付自2014年8月起至上述第一项判决确定的场地返还之日止按水每吨4.2元、电每度1.7元计算的水电费，用水用电量按水表、电表行码计算；四、反诉被告汕头市泰山花木苗圃有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告阮立锋退还多收取的水电费490.6元；五、驳回反诉原告阮立锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150元由反诉被告阮立锋负担；反诉案件受理费25元由反诉原告阮立锋负担20元，由反诉被告汕头市泰山花木苗圃有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判长　　吴丽萍审判员　　吴映君审判员　　杨建平二〇一五年二月十五日书记员　　杨文健附件：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国价格法》第十三条第二款经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。第四十一条经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。微信公众号“”