（2014）镇民一初字第472号

裁判日期: 2015-02-14

公开日期: 2016-03-31

案件名称

赵志军与付立革、付岩峰房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

法院

镇赉县人民法院

所属地区

镇赉县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵志军,付立革,付岩峰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第七十二条第一款；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

吉林省镇赉县人民法院民事判决书（2014）镇民一初字第472号原告赵志军，男，汉族，镇赉县火车站职工，现住镇赉县。委托代理人隋星媛，吉林高军律师事务所律师。被告付立革，男，汉族，无职业，现住镇赉县。委托代理人苏礼，镇赉县镇赉镇法律服务所法律工作者。被告付岩峰，女，汉族，教师，现住镇赉县。原告赵志军诉被告付立革、付岩峰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告赵志军及委托代理人隋星媛、被告付立革及委托代理人苏礼、被告付岩峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵志军诉称，原告在2011年2月24日从被告付立革处购买了坐落在镇赉县1区1段164号新兴街西凌云东路北3单元601室，原告自行出资将购楼款全部支付给了被告付立革，并于同年8月份入住，然而到现在也没有办理变更登记手续，虽在2013年8月22日更名到被告付岩峰名下，但经人民法院已经作出了（2013）镇民一初字第449号和（2014）白民一终字第42号民事判决书结论二被告的行为无效，原告才是该楼的所有权人，因此诉至法院，请求确认原告与被告付立革房屋买卖协议有效（2011年2月24日签订的房屋买卖协议），协助原告办理房产变更登记。被告付立革辩称，原告与被告付立革的买卖合同是无效合同，该合同原件是为了贷款，签订的前提条件是用该楼房贷款，不是双方当事人的真实意思表示，还有一份贷款协议书，原告应该提供，而且合同的主要条款改动过，把145000元改成245000元；原告在买楼时没有出资，没有证据证明原告托付岩峰交给我50000元；而且入住的不是原告，入住的是付岩峰，原告与付岩峰复婚没有办手续；2013镇民一初字第449号和2014白民一终字第42号判决书，遗漏主体，事实认定错误，我对2014白民一终字第42号民事判决向吉林省高级人民法院提请再审，所以此案应该中止审理，待我再审之后再进行审理。被告付岩峰辩称，原告与付立革签订的合同是无效的，因为签这合同是为了贷款，而且钱是我给的。根据原告的起诉、二被告的答辩，本庭对本案归纳的焦点问题是：原告与被告付立革于2011年所签的房屋买卖合同书是否有效双方对上述焦点问题无异议。原告赵志军围绕案件争议焦点问题，向法庭提供如下证据：1、2011年2月24日签订的房屋买卖合同书一份，证明原告与被告付立革双方是真实意思表示，经原、被告付立革双方签字是合法有效的。原始是房屋买卖合同，但是原、被告付立革需要用钱，我们就进行了更改，后来贷款没办下来。房屋的总价值是145000元，改成了245000元。被告付立革质证称，有异议，签订是合同无效，不是双方的真实意思表示。签订的买卖合同书是原告为了贷款而签订的，不是被告付立革缺钱；另外合同上的章是贷款章，原、被告付立革曾经是亲属关系，（付岩峰是被告的侄女），原告买卖是假的，贷款是真的。合同的价款145000元是被原告改成了245000元，被告付立革根本不知道，合同书在被告付立革处没有原件。合同书签订的价款确实是为了贷款，房屋的面积是116.59平方米，145000根本买不来，原告的行为带有一定的欺诈性质。该房屋没有交付给原告，而是原告与付岩峰居住，房子是卖给付岩峰的，而且原告与付岩峰离婚了。本案的原告没有给付购楼款。被告付岩峰质证称，合同是无效的。因上述合同系原告与被告付立革签订的房屋买卖原始合同，双方对修改合同的价款均已认同，故本院予以采信。2、（2013）镇民一初字第449号和（2014）白民一终字第42号民事判决书以及镇赉县人民法院民事审判一庭开具的生效证明一份，证明原告已经向法庭提供了录音，经过付岩峰把50000元交给了付立革，八月起开始入住，在此期间交付了各种费用，是原告自己购买的，原告一直居住到现在，房屋的价值是145000元。在白城中级人民法院，付立革出庭作证，付立革否认签订房屋买卖合同书，我们申请了笔迹鉴定，付立革又要求第二次开庭，承认合同是他签订的。我们在本案提供的房屋买卖合同书与一审二审的的买卖合同书是一致的。被告付立革质证称，判决书发生了法律效力，这两份判决书应该把被告付立革作为主体参加诉讼，遗漏了房屋所有权人。认定事实错误，一审和二审中被告付立革作为证人出庭是错误的，原告与付立革签订的合同书的开头不是被告付立革签的，落款处是被告付立革签的。一审认定的50000元是订购款，二审的50000元是定购款。一审和二审出现不一样的字。一审和二审的判决没有查清楚钱是谁交的，没有证据证明把钱交给了被告付立革。一审确认是145000元的合同，但是245000元的合同在哪里。被告付岩峰质证称，一审二审判的都不对。因上述证据系发生法律效力的文书，本院予以采信。3、谈话录音（光盘一张），证明50000元是赵志军拿的，是赵志军个人的钱。被告付立革质证称，付立革收的购房款是付岩峰交的，与赵志军没有任何关系，原告是否拿了50000元，还是付岩峰拿的，是付岩峰与原告之间的问题，与被告付立革收付岩峰的交房款没有关联性，而且录音当中的50000元是原告自己说的，付岩峰没有确认这事实。被告付岩峰质证称，证明不了什么问题，50000元是我给付立革的。因在（2013）镇民一初字第449号民事判决书中被告付岩峰已对其谈话录音内容无异议，对原告购买被告付立革的楼房是原告将50000元订金通过被告付岩峰转交给被告付立革事实部分予以采信。4、原告的母亲与被告付立革的谈话录音（光盘两张），证明：购房款145000元已经全部交给了被告付立革，分两次给的，原、被告付立革之间确实存在房屋买卖合同，原告已经履行合同，当时交给被告付立革145000元时确实没有收条，所以我们才打电话让被告付立革出收条。被告付立革质证称，不能作为证据使用，因为没有录音的时间、地点、场合，原告的母亲证言不具有真实性，原告的母亲在（2013）镇民一初字第449号民事判决书中的证言中的145000元与245000元自相矛盾。没有证据证明原告交付了购楼款。原告的母亲王秀芹证言不具有真实性，双方的录音谈话不能证明原告把购房款交给了被告付立革。被告付立革收的交房款是付岩峰交的，与本案的原告无关。交了145000元，但是现在的合同的245000元，那怎么解释，证言自相矛盾。被告付岩峰质证称，我不清楚这事。上述证据虽有瑕疵，但已与其他证据形成证据链，故本院对原告于2011年购买被告付立革的楼房事实以及被告付立革已将卖楼款145000元收回的事实部分予以采信。5、原告母亲王秀芹与李新林签订的房屋买卖合同一份和赵志军的银行支款凭证、赵志军的个人银行贷款合同书各一份，证明：赵志军是个人自行购买的楼房，与付岩峰没有关系。被告付立革质证称，在（2013）镇民一初字第449号民事判决书中的证据2、4与被告提供的证据自相矛盾，不真实。原告个人贷款80000元与本案无关。被告付岩峰质证称，我不清楚这事。因上述证据只能证明原告母亲王秀芹买房交易价格以及原告支款、贷款，无法直接证明其所有款项都用于购楼，其证无法予以确认。6、房屋转让合同一份，证明：这份转让合同是不合法的，在转让之前被告付立革已经把房子卖给我们了，而且已经经过一审二审判决该转让合同无效，没有证据证明付岩峰把购房款交给被告付立革。被告付立革质证称，被告付立革与张广晶是夫妻关系，将房屋卖给付岩峰是真实有效的，而且用这份合同是做房屋过户用的，因为房屋买卖要纳税，所以为了少纳税双方当时就写了120000元，但是房屋价值是145000元。被告付岩峰质证称，这份合同是真实和有效的。该房屋转让合同系无效协议，因其签订前被告付立革已将争议的楼房卖给了原告，且二被告是叔侄关系，存在恶意串通，损害了原告合法权益，故上述合同本院不予采信。被告付立革围绕案件争议焦点问题，向法庭提供如下证据：1、房屋产权证一份（复印件），证明被告付立革将争议房屋卖给了付岩峰并办理了产权过户手续，登记时间是2013年8月29日。原告赵志军质证称，被告与付岩峰恶意串通办理的房照，才引起了诉讼，房屋转让合同被已经确认了无效，所有权人应该是赵志军。被告付岩峰质证称，经房产部门确认了，所以是合法有效的。虽上述产权证经权利部门加以确认，但其建立在虚假的事实上所取得的，其证无法加以确认。被告付岩峰未向法庭提供相关证据。综上，本院确认如下本案事实：原告与被告付岩峰协议离婚后于2010年3月份开始同居，未办理复婚登记手续。2011年2月24日原告与被告付立革签订了房屋买卖协议书，双方约定原告以145000元的价格购买被告付立革的楼房（房屋坐落1区1段164号3单元601室正阳街东凌云路北，建筑面积为116.59平方米。），签订协议后，原告通过被告付岩峰给付被告付立革订金50000元，被告付立革将房屋交付给原告，未办理房屋产权变更登记手续。后为了贷款，原告将原始合同房屋买卖价款145000元，更改为245000元。双方对更改价款的事实部分均以认同。后原告的母亲王秀芹与被告付立革通电话时谈及房款时，被告付立革亦承认房款已都收了，原告的母亲王秀芹让被告付立革出收条未果。2013年8月22日被告付立革未经原告同意，被告付立革同其妻张广晶与被告付岩峰擅自又签订了一份房屋转让书，将房屋以120000元的价格卖给被告付岩峰，并将房屋产权变更到被告付岩峰的名下。本院根据原告的诉求，被告的答辩以及当事人举证、质证情况，结合确认的案件事实，针对案件争议焦点，综合评判如下：原告与被告付立革于2011年2月24日所签的房屋买卖合同书合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。据此，原、被告买卖房屋虽没有办理房屋过户手续，但双方所签订的房屋买卖协议是合法有效。因原告已履行了给付购房款的义务，二被告不应擅自变更房屋买卖的所有权人，侵害原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。据此，原告按照与被告付立革的房屋买卖协议已履行了给付房屋价款的义务，被告付立革虽将已出售给原告的房屋过户到被告付岩峰的名下，被告付岩峰房屋所有权的取得不合法。综上，本院认为：原告与被告付立革于2011年2月24日所签订的房屋买卖合同系合法有效的，双方应依法全面履行合同所规定的权利及义务，二被告应依法履行协助原告办理房屋过户手续。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条以及《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告与被告付立革于2011年2月24日所签订的房屋买卖合同系合法有效。二、二被告付立革、付岩峰于本判决生效后立即协助原告办理房屋过户手续。案件受理费100元，由被告付立革、付岩峰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉则本判决生效，双方当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行。申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。审判长　　孙国利审判员　　肖　彬审判员　　鲍占仓二〇一五年二月十四日书记员　　徐珊珊微信公众号“”