（2014）穗中法民五终字第4268号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-04-27

案件名称

岑定基与王高华租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

岑定基

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书﹤h2﹥（2014）穗中法民五终字第4268号﹤／h2﹥上诉人（原审被告、反诉原告）：王高华，女，汉族，住广东省梅州市梅县程江镇大沙村何树岗江屋。委托代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：岑定基，男，香港居民，现住广东省广州市越秀区。委托代理人：赵学丰、杨俊圣，均为广东红棉律师事务所律师。上诉人王高华因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第1216号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年3月1日，王高华与广州市明天企业管理顾问有限公司签订《协议书》，约定王高华向广州市明天企业管理顾问有限公司承租新中国大厦x楼xxx号写字楼用于经营服装，租赁期限从2013年3月1日至2019年3月28日止。2014年1月23日，岑定基与王高华签订《联营协议书》，约定：岑定基向王高华承包新中国大厦x楼xxx号档（涉案场地）经营服装生意，承包期从2014年3月1日至2015年2月28日止；每月承包费为150000元，岑定基在承包前先向王高华缴纳二个月承包费作为押金和一个月的承包费（租金）共450000元，另商铺押金1000元；每月提前5天缴纳承包费150000元，逾期不付或未付清的除应如数付清外，每天应增缴欠交总额的3%作为滞纳金，逾期3天内不交作自动弃权，押金不退还，并退出经营档口；承包期间，王高华负责c43档内的场租、税收、工商管理等费用，岑定基负责自己的债务，自负盈亏；如岑定基自己中途退场，王高华对岑定基不退回押金，但如王高华中途收回档口的，除退回押金外，赔偿300000元给岑定基；岑定基在承包经营期间必须遵守《安全防火消防责任》。上述协议书签订后，岑定基接收了涉案房产开始经营，并向王高华支付了租赁押金300000元及商铺押金1000元。王高华确认岑定基已支付了2014年5月份之前的租金及在5月8日支付了60000元租金。2014年3月24日，荔湾区人民政府向新中国大厦各大经营公司（业主）发出《广州市荔湾区人民政府关于区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的新中国大厦分步实施临时查封措施的告知书》【荔府（2014）3号】（以下简称：《告知书》），主要内容是：针对新中国大厦存在疏散通道严重堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题，区公安消防部门于2013年12月27日、30日分别向大厦各大经营公司（业主）发出《责令限期改正通知书》，责令其于2014年1月13日前完成消防违法行为整改。现责令整改期限已过。但各大经营公司（业主）始终未能消除安全隐患。因此，从2014年3月20日开始，区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的部分楼层，分步实施临时查封措施。2014年5月13日，岑定基委托广东红棉律师事务所以邮政快递方式向王高华身份证显示的住址寄出《律师函》，表明鉴于荔湾区人民政府于2014年3月24日发出《告知书》，引发“新中国大厦消防事件”全面爆发及王高华出租给岑定基的档口存在违法改变规划用途、违法转租等问题，认为岑定基、王高华签订的《联营协议书》依法属于无效合同。岑定基定于2014年5月16日下午14点到租赁场地与王高华办理退还全部押金等款项及移交场地等手续，逾期视为王高华已接收场地并应承担法律后果。另外，岑定基提供其于2014年5月17日及18日向王高华手机号码发送信息的截屏图。其中，5月17日的信息表明岑定基将于2014年5月18日搬离x楼xxx档不再经营，要求王高华现场办理交接手续；5月18日的信息则告知王高华其已搬离七楼c43档，请来办理交接。后由于王高华没有在2014年5月18日到场，岑定基陈述其已于当日撤场并将涉案档口交回管理处。岑定基于2014年5月27日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认岑定基、王高华双方于2014年1月23日签订的《联营协议书》无效；2、王高华立即向岑定基返还已收取的房屋租赁押金301000元；3、王高华退还已向岑定基收取的自2014年3月24日至2014年5月12日的租金250000元；4、岑定基无需支付2014年5月13日至王高华实际接收场地之日的房屋使用费；5、王高华立即接收场地；6、案件诉讼费由王高华承担。王高华反诉要求：1、解除岑定基、王高华签订的《联营协议书》；2、岑定基向王高华支付2014年5月1日至2014年5月31日期间未付的承包费人民币90000元及滞纳金（以90000元为基数，每日按3%的标准，自2014年4月26日起计付至承包费实际付清之日止）；3、岑定基向王高华支付2014年6月1日至2014年6月30日期间未付的承包费人民币150000元及滞纳金（以150000元为基数，每日按3%的标准，自2014年5月26日起计付至承包费实际付清之日止）；4、岑定基赔偿王高华经济损失300000元；5、诉讼费用由岑定基承担。王高华否认收到岑定基于2014年5月13日委托广东红棉律师事务所发出的律师函，并认为新中国大厦已通过消防验收，消防隐患的情形发生在14楼以上的楼层，区政府公告针对的是该部分楼层，涉案商铺所在楼层并不存在消防隐患。为此，王高华提供了广州市公安消防局于2010年3月10日出具的《关于对新中国大厦办公室建筑内部装修工程消防验收合格的意见》（以下简称：《意见》）及广州市仁柏杰物业管理有限公司张贴于新中国大厦内的关于14-20层消防整改需要暂停开发的特别告示等证据予以证明。其中，《意见》指出，装修部位为第七层，装修后为办公室，建筑面积4130平方米；内部装修工程符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，并要求已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核、验收或备案。对于短信截屏图，王高华予以确认并表示已收到了岑定基的短信，但认为这是岑定基单方意思表示，不构成合同的解除。针对王高华提供的上述证据，岑定基对其证明对象及内容均不予确认，并认为王高华擅自改变涉案场地的用途将其出租给岑定基属违法行为。在本案一审审理过程中，岑定基、王高华均确认双方签订的《联营协议书》实质是租赁合同。王高华自认已于2014年7月1日在物业管理公司的见证下收回涉案场地。原审法院认为：岑定基、王高华签订的《联营协议书》实质是关于涉案场地的租赁协议，双方对此亦予以确认。本案争议的焦点在于岑定基、王高华签订的《联营协议书》的效力和该协议书是否应解除及双方在履行合同过程中的责任界定问题。首先，关于《联营协议书》效力问题。岑定基主张该协议书无效的主要依据是新中国大厦存在严重消防安全隐患被区政府实施临时查封措施及王高华违反规定擅自改变涉案场地的规划用途。但是，从王高华提供的市公安消防局的《意见》来看，涉案场地在内部装修方面符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，已经验收合格，可以投入使用。区公安消防部门目前实施临时查封措施主要针对的是大厦在使用过程中出现的疏散通道被堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题。其次，王高华将承租作为办公室用途的涉案场地出租给岑定基做经营服装的商铺，虽然改变了场地用途，但作为场地出租方的广州市明天企业管理顾问有限公司并没有对此提出异议，且该行为也非导致合同无效。因此，岑定基以区政府实施临时查封措施及王高华改变涉案场地的规划用途为由主张《联营协议书》无效依据不足，不予支持。另外，岑定基以王高华未经广州市明天企业管理顾问有限公司同意擅自转租涉案场地为由主张《联营协议书》无效亦缺乏法律依据，不予支持。由于岑定基、王高华双方的联营协议已实际履行，故岑定基要求王高华返还2014年3月24日至5月12日经营期间的租金250000元缺乏依据，不予支持。其次，关于《联营协议书》是否应解除及双方在履行合同过程中的责任界定问题。鉴于岑定基已退出涉案场地不再经营，王高华也已自行收回该场地，可见双方之间的《联营协议书》已终止履行。因此，王高华反诉要求解除该《联营协议书》，予以支持。虽然由于岑定基提前退场导致协议终止，但是，岑定基在涉案场地的经营的确因消防问题遭遇整改及政府部门实施临时查封措施而受到一定程度的影响，因此，岑定基提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，在此情况下，王高华应将押金301000元返还给岑定基。另外，从岑定基通知王高华提前退铺及办理场地交接手续至2014年5月18日退场的时间来看，并没有给予王高华比较合理的告知及准备期限，原审法院认为该期限应延长至5月底为宜。因此，王高华反诉要求岑定基支付5月份未付的承包费90000元具有合理性，予以支持。王高华直至2014年7月1日才从物管处自行收回涉案场地，故6月份的承包费损失应由其自行承担。王高华另要求岑定基支付滞纳金及赔偿损失均依据不足，不予支持。由于王高华已自行收回该场地，故岑定基要求王高华接收场地的请求，不予处理。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条的规定，于2014年9月24日作出判决：一、解除岑定基与王高华于2014年1月23日签订的《联营协议书》；二、自判决发生法律效力之日起十日内，王高华向岑定基返还押金301000元；三、自判决发生法律效力之日起十日内，岑定基向王高华支付租金9万元；四、驳回岑定基其他诉讼请求；五、驳回王高华其他反诉请求。案件本诉受理费9400元、反诉受理费4600元，由岑定基负担5065元，王高华负担8935元。判后，上诉人王高华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定消防整改对岑定基经营造成影响，岑定基提前终止协议并非恶意不履行协议的行为是事实认定不清。1、新中国大厦消防整改的范围不包括涉案场地。对新中国大厦商铺的消防整改针对的是违法加建、扩建的情形，荔湾区公安消防部门对纳入整改范围的商铺在下发给商场管理公司的《整治情况表》中有明确的罗列，而涉案场地的新中国大厦七楼c43号档口并未列入整改范围。2、新中国大厦的消防整改并不导致岑定基无法经营，岑定基擅自撤场提前终止协议的行为已构成违约。新中国大厦被查封的楼层发生在14楼以上，七楼及涉案档口在消防整改期间从未被行政部门采取查封和停业整顿的强制措施，包括涉案场地在内的所有商户依然可以正常经营。原审法院在未查明消防整改对商户经营影响程度的情况下，即认同岑定基的撤场行为，显然缺乏事实依据。3、消防隐患整改不属于岑定基有权单方终止协议的法定情形，岑定基逾期缴纳承包费及擅自撤场的行为构成违约，押金不应退还。消防隐患不等同消防不合格，消防隐患可以通过事后补救措施得以弥补和消除，在隐患整改期间及消除后，合同依然可以继续履行。然而，岑定基在明知可以照常经营的情况下，依然恶意欠租、擅自撤场并起诉要求王高华退还押金，其行为已构成根本性违约，原审法院却认定岑定基并非恶意不履行协议，判决王高华退还押金显然是于法无据。4、新中国大厦存在消防隐患不可归咎于王高华，不应由王高华为此而独自承担责任。涉案档口不存在违法加建扩建的情形，在交付给岑定基时已通过消防验收，王高华已全面履行合同义务。大量存放可燃货物的消防隐患是岑定基在自主经营过程中因大量囤积货物而产生，由岑定基单方造成，与王高华无关。二、原审法院对岑定基撤离涉案场地时间的事实查明不清，判决由王高华自行承担2014年6月的承包费损失于法无据。1、发出退场通知不等同已履行退场义务，不能以岑定基的退场通知作为其搬离时间的认定依据。岑定基虽然向王高华发出退场通知，而事实上，岑定基并未如实履行通知内容，其于2014年6月才撤离场地。岑定基作为涉案场地承租方，在双方协议终止前，依然视岑定基占用场地，王高华应对何时撤离场地进行举证。根据新中国大厦的管理规定，商户撤场须由商场管理公司出具《放行条》（在同类的其余案件中，商户均有提供该证据）。本案中，岑定基未能提交相关证据证明其撤场时间，应承担举证不能的不利后果，故其占用涉案场所的时间应延至王高华收回场地的时间。原审法院以岑定基通知离场的时间认定岑定基撤离涉案场地的真实时间，事实查明不清。2、岑定基于2014年6月才撤离涉案场所，未与王高华进行房屋交接，也未将房屋的钥匙交还王高华，涉案场所一直处于被锁状态，即在王高华收回房屋前，涉案场地由岑定基控制和占用，岑定基应向王高华支付2014年6月的承包费。三、《联营协议书》合法有效，岑定基逾期缴费及单方终止协议的行为已构成违约，应承担违约责任。l、关于滞纳金问题。根据《联营协议书》第一条约定：逾期缴纳承包费的，滞纳金每日按欠缴总额的3%计算。本案中，岑定基在2014年5月18日前并未搬离涉案场所，即表示岑定基同意继续使用涉案场地，故其应按《联营协议书》的约定提前五天交纳相应费用，而岑定基一直未予支付，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原审法院认定王高华要求岑定基支付滞纳金依据不足，无法律依据。2、关于赔偿损失问题。王高华与岑定基的合同期为1年，岑定基履行了4个月即提前单方终止协议，导致王高华无法获取剩余的8个月的预期收益。同时，因遭遇7、8月淡季，涉案场地再行出租的难度加大，放租时间延长，租金收入下降，故对此造成的损失，应由岑定基承担赔偿责任。四、原审法院的判决不利于维护市场的交易安全。本案中，涉案场所本身不存在消防问题，且消防部门对消防隐患的整改也未导致商户无法继续经营，但原审法院却无考虑影响程度大小的因素，便简单的以商户经营遭受影响为由支持岑定基的单方提前终止协议的行为，这意味着在日后的市场交易中，只要商户经营遭受非自身因素的影响，不论影响程度的大小，即可单方解约，故原审判决极不利于维护市场的交易安全，同时也违背了合同法的法治精神。请求判令：1、维持原审判决第一项、第三项、第四项；2、撤销原审判决第二项，驳回岑定基该项诉讼请求；3、撤销原审判决第五项，改判岑定基向王高华支付2014年6月承包费150000元和滞纳金，以及赔偿王高华经济损失150000元；4、一、二审诉讼费由岑定基承担。被上诉人岑定基答辩称：一审判决合理合法，请求二审法院驳回王高华的上诉。经审理查明：原审法院查明事实基本无误，本院依法予以确认。另查明：原审庭审期间，王高华称岑定基在2014年5月份之前没有欠租，2014年5月8日交了6万元租金。岑定基确认王高华的上述陈述。二审庭审后，王高华申请本院调取以下证据：1、广州市荔湾区公安消防局对新中国大厦进行消防整改的整治情况表（需要整改的具体档口及楼层）；2、广州市荔湾区公安消防局进行消防整改期间对新中国大厦所采取的行政强制措施（对涉案场所及楼层是否采取查封或停止营业措施）。本院认为：岑定基与王高华于2014年1月23日签订的《联营协议书》实为租赁合同，故本案的争议焦点在于：1、王高华应否将押金301000元退还给岑定基；2、岑定基是否应承担2014年6月份的租金；3、岑定基应否自2014年4月26日起支付租金的滞纳金给王高华。王高华于二审庭审后才提交申请，申请本院调取广州市荔湾区公安消防局对新中国大厦进行消防整改的整治情况表以及调查广州市荔湾区公安消防局进行消防整改期间对新中国大厦所采取的行政强制措施。首先，王高华未在原审法院审理期间提出上述申请，王高华于二审期间提出的上述调查申请已超过举证期限；其次，广州市荔湾区公安消防局对新中国大厦进行消防整改的内容以及所采取的整改措施，属于行政公开的范围，并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定的属于人民法院应当调查收集的证据，故本院对王高华的该申请不予接纳。关于王高华应否将押金301000元退还给岑定基的问题。王高华提供的广州市公安消防局于2010年3月10日出具的《意见》来看，涉案场地所在第七层装修后为办公室，并且注明如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核、验收或备案。现涉案场地并非作为办公室而是作为商铺经营服装，王高华并无充分证据证明涉案场地在改变用途后向公安消防机构进行了申办审核、验收或备案，不能证明涉案场地在变更用途后通过消防验收，故本院对王高华关于涉案场地不存在消防隐患的主张不予采信。虽然《告知书》中并没有明确广州市荔湾区公安消防部门具体对新中国大厦的哪个楼层进行消防整改并实施临时查封措施，也没有明确涉案场地及所在楼层不在整改范围，但是政府有关部门对新中国大厦进行消防整改以及实施临时查封措施在一定程度上影响了岑定基的正常经营，结合岑定基在2014年5月份之前并无拖欠租金的履约情况来看，原审法院认定岑定基提前终止协议并非恶意不履行协议的行为，并判决王高华返还押金给岑定基并无不当。王高华以岑定基单方撤场构成违约并要求没收押金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于岑定基是否应承担2014年6月份的租金以及承担经济损失15万元的问题。岑定基在单方撤场前已通知王高华其撤场的时间并要求王高华接收场地，岑定基在2014年5月18日告知王高华已撤场并要求王高华办理交接。虽然王高华对岑定基于2014年5月18日单方撤场的行为并不认可，但王高华并无充分证据证明岑定基在2014年5月18日之后仍占用涉案场地进行经营，王高华在接到岑定基的撤场通知后，本应采取及时接收场地等适当措施防止损失的扩大，原审法院认为王高华接收场地的合理期限应计至2014年5月底并无不当。王高华直至2014年7月1日才自行收回场地，故2014年6月份的租金损失为王高华未及时接收场地导致的损失扩大部分，原审法院判决王高华自行承担2014年6月份的租金损失并无不当，王高华认为2014年6月份的租金损失应由岑定基负担的上诉理由不能成立，本院不予支持。王高华认为岑定基提前解约造成其经济损失15万元，王高华对其该主张未能提供充分证据予以证实，故本院对其该上诉理由不予支持。关于岑定基应否自2014年4月26日起支付欠付租金的滞纳金给王高华的问题。依照约定，岑定基本应每月提前5天向王高华缴纳租金。岑定基直至2014年5月8日才支付了2014年5月份的部分租金，岑定基存在逾期缴租的行为。鉴于王高华并无证据证明涉案场地在变更用途后已向公安消防机关申报审核、验收或备案，且涉案场地所在的新中国大厦于2014年3月底已开始进行消防整改，在一定程度上影响了岑定基的正常经营，另结合岑定基多次联系王高华要求提前交还场地，双方对《联营协议书》合同是否提前终止履行亦未能达成合意以及岑定基在2014年5月18日通知王高华接收场地等事实来判断，岑定基并非恶意拖欠租金，故原审法院驳回王高华要求支付欠付租金的滞纳金并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人王高华的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9810元，由上诉人王高华负担。本判决为终审判决。审判长　　蔡粤海审判员　　万力平审判员　　李　静二〇一五年二月十三日书记员　　原　炜微信公众号“”