（2014）静民初字第4198号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-08-18
案件名称
赵树忠与宋志坚、田振等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市静海区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵树忠,宋志坚,田振,焦大飞,王义新
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十六条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
天津市静海县人民法院民 事 判 决 书（2014）静民初字第4198号原告赵树忠。委托代理人刘静安，天津金匙律师事务所律师。被告宋志坚。委托代理人韦祎，广东竞德（天津）律师事务所律师。被告田振。被告焦大飞。被告王义新。原告赵树忠与被告宋志坚、田振、焦大飞、王义新房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘静安，被告宋志坚及其委托代理人韦祎到庭参加诉讼，被告田振、焦大飞、王义新经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵树忠诉称，2011年8月1日原告与被告宋志坚签订了《房屋租赁协议》，约定由被告宋志坚整体承租原告所有的位于大邱庄镇泰山路8号的楼房一幢，租赁期为8年，自2011年8月1日至2019年7月31日止，年租金180000元。协议达成后，原告如约将房屋交予被告宋志坚，被告宋志坚也支付了至2013年7月31日的租金。2013年5月初被告宋志坚在未告知原告的情况下，将房屋转租给被告田振、焦大飞、王义新，而且转租后的房屋结构有较大改变，原告与被告宋志坚交涉无果，遂向静海县人民法院起诉要求解除与被告宋志坚之间的房屋租赁合同，静海县人民法院判决认定被告宋志坚转租为非法转租，并判决解除租赁合同，判决已生效，但被告宋志坚至今没有交付房屋，现房屋被被告田振、焦大飞、王义新占用至今。被告宋志坚自2013年7月31日至2014年7月30日的租金180000元至今未给付原告，而且被告宋志坚自2012年5月2日将部分房屋转租被告田振7年，租金第一年为260000元，以后每年增加10000元，2012年6月转租部分房屋给被告王义新3年，第一年租金为17000元，以后每年增加1000元，转租被告焦大飞部分房屋年租金40000元，现宋志坚已非法收取被告田振转租租金1年260000元，收取被告王义新转租租金2年35000元，收取被告焦大飞转租租金2年80000元，被告宋志坚自2012年5月至今共非法收取被告田振、焦大飞、王义新转租租金375000元，扣除被告宋志坚应交付原告的租金180000元，被告宋志坚非法收取额外租金共计195000元，被告宋志坚额外获利的195000元为原告的直接经济损失，应给付原告，原告诉至法院，请求判令四被告立即将占用原告位于静海县大邱庄镇泰山路8号的房屋腾空，并将房屋及相关设施交还原告，恢复原状；判令被告宋志坚及被告田振、焦大飞、王义新支付原告自2013年8月1日至实际腾房之日的房屋租赁费，按照每年317000元的标准计算；诉讼费由被告承担。被告宋志坚辩称，合同解除的责任不完全在被告，原告解除合同的话，需要对被告的相关损失进行相应的赔偿。其中包括店铺转让损失102万及装修损失140万；针对原告的第二项诉讼请求，31.7万元的租金收入是转租的租金收入，与原告无关。被告并未造成原告任何经济损失，没有支付租金的原因是因为其他三被告未向我方支付任何租金。被告田振未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告焦大飞未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。被告王义新未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2011年8月3日原告委托案外人赵凤忠与被告宋志坚签署房屋租赁合同，合同约定原告赵树忠将争议房产整体出租于被告宋志坚，租赁期限八年，租金每年180000元。后被告宋志坚未经原告同意，将承租房产部分房屋转租于被告田振、王义新。2013年6月5日原告向静海县人民法院起诉要求解除与被告宋志坚的房屋租赁合同，静海县人民法院于2013年11月20日作出（2013）静民初字第2745号民事判决书，以被告宋志坚违反合同约定，且未经原告赵树忠同意将房屋部分转租于他人的行为属于非法转租为由，判决解除原告赵树忠与被告宋志坚的房屋租赁合同。另查，涉诉房屋现由被告田振、焦大飞、王义新占有使用，被告宋志坚未向原告支付2013年8月1日之后的房屋租赁费。被告宋志坚在（2013）静民初字第2745号民事案件开庭审理时承认2012年5月2日与被告田振签订转租合同，合同约定第一年租金为人民币260000元，每年增加人民币10000元，2012年6月与被告王义新签订转租合同，合同约定第一年租金为人民币14800元，每年增加人民币1000元，与被告焦大飞在涉诉房屋处合伙经营帅军烟酒商行。本次开庭时被告宋志坚表示每年收取被告焦大飞利润分成人民币30000元。上述事实，有原、被告陈述，（2013）静民初字第2745号民事案件开庭笔录，（2013）静民初字第2745号民事判决书等证据为证。本院认为，原告与被告宋志坚签订的房屋租赁合同被静海县人民法院依法判决解除，该判决已经生效，因此原告与被告宋志坚之间的房屋租赁合同已经依法解除，合同解除后被告宋志坚应当将房屋返还给原告，由于被告宋志坚将诉争房屋转租给被告田振、王义新，并与被告焦大飞合伙经营使用涉诉房屋，因此涉诉房屋现由四被告占有使用，四被告均负有腾房义务，现原告起诉要求四被告将占用原告位于静海县大邱庄镇泰山路8号的房屋腾空，并将房屋及相关设施交还原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。（2013）静民初字第2745号民事判决书判决解除原告与被告宋志坚的房屋租赁合同，该判决于2013年11月20日作出，并已生效，因此原告与被告宋志坚的房屋租赁合同在2013年11月20日即已解除，合同解除前的房屋租赁费被告宋志坚应当依约定支付给原告，庭审中原告与被告宋志坚均认可2013年7月31日前的房屋租赁费已经支付，因此被告宋志坚需向原告支付2013年8月1日至2013年11月20日的房屋租赁费人民币55000元。房屋租赁合同解除后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失，租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失。本案中房屋租赁合同解除后，被告应当依法将涉诉房屋返还给原告，四被告在合同解除后没有及时将房屋返还，而是继续占有使用，其行为已侵害原告的合法权利，依法应当向原告支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的计算以各被告之间的约定为宜，即被告田振按照年租金人民币260000元计算，被告王义新按照年租金人民币14800元计算，被告焦大飞按照年租金人民币30000元计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院﹤关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宋志坚、田振、焦大飞、王义新于本判决生效后十日内将位于天津市静海县大邱庄镇泰山路8号的房屋腾空，并将房屋及相关设施交还原告；二、被告宋志坚于本判决生效后五日内向原告支付2013年8月1日至2013年11月20日的房屋租赁费人民币55000元；三、被告田振、宋志坚于本判决生效后五日内向原告支付逾期腾房占有使用费（自2013年11月20日起至实际腾房之日止，按每年人民币260000元标准支付）；四、被告王义新、宋志坚于本判决生效后五日内向原告支付逾期腾房占有使用费（自2013年11月20日起至实际腾房之日止，按每年人民币14800元标准支付）；五、被告焦大飞、宋志坚于本判决生效后五日内向原告支付逾期腾房占有使用费（自2013年11月20日起至实际腾房之日止，按每年人民币30000元标准支付）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6926元，由被告宋志坚、田振、焦大飞、王义新承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 毛世刚代理审判员 周 新人民陪审员 陈金东二〇一五年二月十三日书 记 员 王国祥速 录 员 高 毅 关注公众号“”