（2014）浙民申字第1109号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-07-15
案件名称
嘉壹商贸（上海）有限公司、浙江万博汇投资管理有限公司与嘉壹商贸（上海）有限公司、浙江万博汇投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
浙江省高级人民法院
所属地区
浙江省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
嘉壹商贸（上海）有限公司,浙江万博汇投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2014）浙民申字第1109号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：嘉壹商贸（上海）有限公司。住所地：上海市闵行区沪星路***弄**号*层***室。法定代表人：朱饶章，该公司董事长。委托代理人：章毅安，浙江红船律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：浙江万博汇投资管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区景湖花园***室商业用房。法定代表人：王莉伟，该公司董事长。再审申请人嘉壹商贸（上海）有限公司（以下简称嘉壹商贸公司）因与被申请人浙江万博汇投资管理有限公司（以下简称万博汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市中级人民法院（2014）浙嘉民终字第162号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。嘉壹商贸公司申请再审称：（一）二审以“一审庭审笔录中也无万博汇公司主张该日为双方合同解除之日的明确陈述”为由，认为一审对合同解除时间认定有误，改判万博汇公司起诉之日为合同解除之日，明显错误。（二）二审认为万博汇公司已尽到交房义务，无事实依据，纯属主观臆测。（三）租赁物事实上从未交付，万博汇公司要求支付租金的请求没有事实依据。（四）即使万博汇公司延付租金而违约，违约的后果应当按合同约定和处理。租金延付超30天，合同视为解除，之后的租金是万博汇公司扩大的损失，不应转嫁嘉壹商贸公司承担。（五）租赁物3楼于2013年1月7日退租，租赁面积既已减少，合同保证金理应减少一半，万博汇公司同意退租的一半保证金应当退还。（六）即使全部是嘉壹商贸公司违约，原判以相当于四个月空置招租期的租金作为违约赔偿太高，应当依法调减。（七）即使全部是嘉壹商贸公司违约，原判判决嘉壹商贸公司支付物业管理费同样是错误的。嘉壹商贸公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。本院认为：（一）关于万博汇公司是否已经履行交房通知义务。2012年7月10日，万博汇公司通过申通快递向嘉壹商贸公司万源路店营业场所的工商注册地址上海市闵行区万源路916号地下一层03超市寄送了交房通知书，收件人为曹树礼，联系电话为139××××5266。案涉房屋租赁合同虽然约定，“合同中提及的书面通知由专人递交，或以挂号信、公认的快递服务发到对方在本合同中载明的地址”，但是该合同中实际并未载明嘉壹商贸公司的具体联系地址。在此情况下，万博汇公司按嘉壹商贸公司运营总监曹树礼的授意，将交房通知快递邮寄至嘉壹商贸公司的下属营业场所，符合情理。该快递显示妥投，故在嘉壹商贸公司未能提供相反证据的情况下，寄送的交房通知应视为已经正常送达收件人。且万博汇公司于2012年12月13日向嘉壹商贸公司再次发函要求履行合同时，亦声明其曾于2012年7月10日发函通知交房，嘉壹商贸公司对此在之后的多次回函中均未提出异议。结合嘉壹商贸公司先后于2013年1月7日、5月28日两次要求退租，却从未催促万博汇公司履行交房义务的事实，二审法院认为有理由相信万博汇公司确已于2012年7月向嘉壹商贸公司发函通知交房，认定万博汇公司已履行通知交房的义务，并无不当。嘉壹商贸公司申请再审认为二审的该认定无事实依据，不予支持。（二）关于案涉房屋租赁合同的解除时间。案涉房屋租赁合同签订后，嘉壹商贸公司未按约接收房屋和支付租金，于2013年5月28日向万博汇公司发函称放弃租赁，并于2013年11月向万博汇公司发出合同解除通知。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）项的规定，万博汇公司可以依法解除合同。万博汇公司于2013年11月8日起诉要求判决解除案涉房屋租赁合同，并诉请嘉壹商贸公司支付租金、物业管理费等至2013年11月8日。一审法院认定合同解除之日为2013年6月1日的理由是，万博汇公司庭审时自述于2013年6月1日收到嘉壹商贸公司的退租申请并主张该日为合同解除之日。但是，万博汇公司上诉对此提出异议，二审中否认其曾主张2013年6月1日为合同解除之日。鉴于一审庭审笔录反映的万博汇公司陈述并不清晰明确，而嘉壹商贸公司一审庭审时亦主张合同因万博汇公司起诉才解除，结合嘉壹商贸公司于2013年11月向万博汇公司发出合同解除通知的事实，二审法院认定案涉房屋租赁合同的解除时间为万博汇公司起诉之日2013年11月8日，亦无明显不当。（三）关于嘉壹商贸公司是否应当支付租金、物业管理费。案涉房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。嘉壹商贸公司按约有支付租金和物业管理费的合同义务。万博汇公司履行通知交房义务后，嘉壹商贸公司虽因自身业态调整的原因未接收房屋予以实际使用，但在合同未经双方当事人协商一致予以变更的情况下，嘉壹商贸公司自愿放弃合同权利的行为，不能成为其拒绝按约履行支付租金和物业管理费等合同义务的正当理由。鉴于万博汇公司于2013年4月26日回函同意嘉壹商贸公司要求退租3楼整层的申请，且亦只诉请按照合同约定的建筑面积的一半计算房屋租金，故原判自始均按合同约定的建筑面积的一半计算相应的租金及物业管理费，已经适当考虑嘉壹商贸公司的利益保护。（四）关于嘉壹商贸公司的违约责任。1.嘉壹商贸公司延付租金30天之后的租金损失是否属万博汇公司造成的扩大损失。案涉房屋租赁合同约定，嘉壹商贸公司延期付费超过30天的，视为嘉壹商贸公司无故单方提前解除租赁关系，万博汇公司有权要求按约赔偿和处理。该条约定是在嘉壹商贸公司违约解除合同时赋予万博汇公司多项索赔权，嘉壹商贸公司的违法解除合同行为并不能因上述约定产生合同解除的法律效力。本案中万博汇公司从未认可嘉壹商贸公司延付租金的行为有解除案涉房屋租赁合同的效力，且嘉壹商贸公司于2013年11月向万博汇公司发合同解除函的行为，也表明当时双方就合同的解除问题尚未协商一致，嘉壹商贸公司自身也不认为合同之前已经解除。因此，嘉壹商贸公司以案涉房屋租赁合同早已于其延付租金30天之日解除为由，主张之后的租金是万博汇公司造成的扩大损失的申请再审理由，不能成立。2.合同保证金是否因租赁面积的减少而减少一半。2013年1月7日嘉壹商贸公司发函万博汇公司，以公司业态调整为由申请退租3楼整层，2013年4月26日万博汇公司回函表示同意。但是，关于合同保证金588000元，双方并未协商予以变更。因此，嘉壹商贸公司申请再审以房屋租赁面积已经减少为由，主张合同保证金理应减少一半，没有合同依据，不予支持。3.四个月空置招租期的租金作为违约赔偿是否太高。房屋租赁合同关系中，因承租方违约导致合同提前解除的，出租方的损失主要为原约定租赁期限内重新招租期间的房屋空置损失。本案中，案涉房屋租赁合同约定的租赁期限至2022年6月30日止。万博汇公司虽在起诉解除合同的当月即与三案外人另行签订了房屋租赁合同，但考虑到与案涉房屋租赁合同的约定相同，万博汇公司与三案外人在合同中亦约定了六个月的免租装修期，自2014年5月1日起租，结合本案的实际情况，二审判决认为一审法院酌定由嘉壹商贸公司赔偿万博汇公司588000元相当于四个月的租金损失基本合理，并无不当。嘉壹商贸公司对此要求调整减少的申请再审理由，不予支持。综上，嘉壹商贸公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回嘉壹商贸（上海）有限公司的再审申请。审 判 长 侯黎明审 判 员 孙光洁代理审判员 周进海二〇一五年二月十三日书 记 员 陈小青