（2015）永民初字第149号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-08-26
案件名称
永定县宏辉城市建设发展有限公司与郑金通租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
龙岩市永定区人民法院
所属地区
龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
永定县宏辉城市建设发展有限公司,郑金通
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十五条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十二条
全文
福建省永定县人民法院民 事 判 决 书（2015）永民初字第149号原告永定县宏辉城市建设发展有限公司，住所地永定县，组织机构代码68085847-2。法定代表人张炜星，总经理。委托代理人张中良，福建永宏律师事务所律师。被告郑金通，女，汉族，住永定县。原告永定县宏辉城市建设发展有限公司与被告郑金通租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2015年1月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张中良、被告郑金通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永定县宏辉城市建设发展有限公司诉称，永定县凤城镇田心巷17号的房屋是永定县人民政府授权原告经营管理的国有资产，原告也于2014年7月办理了产权登记。被告原先居住在永定县凤城镇南门街2号地块，因该地块拆迁，经拆迁办出面协调，2010年8月被告开始租用原告的上述房屋暂时居住，租金为每月350元。但被告租用该房屋后却一直拖欠租金，同时原告因公司经营需要现欲收回该房屋另作他用，可被告也一直不予返还。为此原告多次发函给被告，并要求被告立即缴清租金，且租期最多至2014年9月止。但被告至今仅缴清了2014年9月30日前的租金，却一直以无房居住为由拒绝将该房屋返还给原告，而事实上，被告在南门街2号地块的回迁安置房早在2013年12月即已通知办理交房手续。原告无奈，只得于2014年11月28日再次发函给被告，明确解除与被告的租赁关系，并要求被告在10日内将该房屋腾空并返还给原告。请求依法判令：1、请求确认原告于2014年11月28日所发的解除房屋租赁关系的《函》合法有效；2、被告立即将被告所租赁的位于永定县凤城镇田心巷17号2层201室的房屋一套腾空并返还给原告；3、被告立即将所欠的2014年12月8日前的租金人民币800元支付给原告；4、被告向原告支付从2014年12月9日起至返还租赁房屋时止按每月350元租金计算的租赁场所占用费；5、本案诉讼费用由被告承担。被告郑金通答辩称，被告是南门街二号地块拆迁户，被拆迁户寻租过渡房于原建委宿舍楼1幢旧空置房的201套房。这幢楼原产权单位建筑设计所，设计所将该幢楼卖给国投公司后，因买方未能按约解决卖方下岗人员及退休人员社保医保问题而至该房产权不明确，已空置十多年；房屋已破旧，有的门窗已掉落，但因拆迁需租过渡房的人多，而当时永定房源紧，所以被告只好屈就。经商议安全设施考虑，被告租用后先垫付了安装防盗门、网的经费5073元，往后从产权人的租金里抵扣，待退租时统一结算租金。按惯例被告是拆迁户，租房需租至回迁房并装修好后方可搬入住并办退租，当然，如多次搬房将造成搬家费和搬运过程中家具丢失或被损坏等较大经济损失，拆迁公司也只发给1次来回的搬迁费。今年，永定新建的楼盘多，装修房屋的工价、材料费也随着飙升数倍，有不可预见性，令人难以估算准确所需费用。被告属低收入家庭，近期还难筹足装修费用，因而还必须续租该过渡房至装修完毕。被告已向新产权人宏辉城发公司提出过多次，均未能得到令人宽心的答复。“买卖不破租赁”是一条重要的法律原则。据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条规定、《中华人民共和国合同法》第231条、第292条规定。租赁物在租赁期间向发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。合同法仅单方授权承租人可解除合同，并未授权出租方有合同解除权。新产权人宏辉城发公司也应自觉遵守法律规定。城发公司还在无事先告知，无出示任何有效证件的情况下就向被告发出多次通知，声称被告租的过渡房是他们的房产要收回另有他用，并要被告向公司缴交从被告入住时起（2010年8月底）还不属于他公司房产的房租，被告担心诈骗，在未查实情况下，未敢将数额较大的租金轻易交出，在被告的验证声明下，城发公司才将2012年8月17日县府的264号文、2014年7月份才办理的房产登记等有关的说明、证明、批示等陆续交给被告查看。从该公司送交的文件、材料签发的时间可以看出是城发公司没有按常规办事使被告不能放心交房租。当查对的文件材料差不多交齐时，被告便当月就将租金分批交齐，而他城发公司起诉纯属无理取闹。本院在审理过程中，原告永定县宏辉城市建设发展有限公司向法庭提供下列证据：1、永政综（2012）264号《批复》1份、《房屋所有权证》复印件1份，证明永定县凤城镇田心巷17号2层201室的房屋是永定县人民政府授权原告经营管理的国有资产，原告也于2014年7月办理了产权登记；2、律师函和快递回执各1份，证明原告委托律师向被告催缴租金以及要求被告在2014年9月底前将租赁房屋有返还给原告的事实；3、收款收据2张，证明被告租赁原告的房屋约定租金为每月350元以及被告在2014年9月底前将房租向原告缴清的事实；4、《函》和快递回执各1份，证明原告于2014年11月28日发函给被告，明确解除与被告的租赁关系，并要求被告在10日内将该房屋腾空并返还给原告的事实。被告郑金通对原告提供的上述证据质证认为，对证据1，不能确定；对证据2，真实性有异议；对证据3，没有异议；对证据4，被告要求续租，不同意解除合同，直到装修好回迁。被告向法庭提交下列证据：1、房产证复印件1份，证明宏辉公司是在对房屋产权人提出异议之后办的证；证据2、说明1份，证明田心巷17号2层201室就是之前其租住的房屋。原告质证认为无异议。原、被告告提供的证据能够证明本案的事实，来源合法，可以作为本案的定案依据。根据当事人提交的证据及庭审调查，本院对本案事实认定如下：永定县凤城镇田心巷17号2层201室的房屋，原系永定县建设设计所房产，2012年8月17日，永定县人民政府以永政综（2012）264号《关于同意永定县建设设计所整体资产授权给永定县宏辉城市建设投资发展有限公司经营管理的批复》授权原告经营管理。被告郑金通是永定县凤城镇南门街2号地块的拆迁户，2010年8月，经永定县拆迁办出面协调，被告开始租用永定县凤城镇田心巷17号2层201室房屋。口头约定：被告在该房屋暂时居住，租金为每月350元。被告租用该房屋后，对出租房的窗户加装了防盗网，花去装修费5073元。因原告尚未办理房产证，被告郑金通以产权不明为由拒付租金。2012年11月16日，永定县宏辉城市建设投资发展有限公司变更为永定县宏辉城市建设发展有限公司（即原告）。2014年4月9日，原告委托福建永宏律师事务所律师张中良、林秀榕向被告发出《律师函》，要求被告在2014年9月30日前清空房屋返还原告。2014年7月4日，原告办理《房屋所有权证》，该租赁房屋登记在原告名下。2014年10月23日，被告郑金通补交从2010年9月1日至2014年9月30日的房租17150元（扣除装防盗网5073元，实际交款12077元）。2014年11月28日，原告再次发函给被告，要求解除与被告的租赁关系，并在10日内将该房屋腾空返还给原告。2014年12月30日，原告诉至本院。本院认为，被告郑金通经永定县拆迁办介绍租用原告永定县宏辉城市建设发展有限公司经营管理的，坐落于永定县凤城镇田心巷17号2层201室的房屋，虽未签订书面的《租赁合同》，但并不影响租赁合同的效力，被告应按口头约定每月支付租金。原、被告没有采取书面形式，视为不定期租赁，在原告发出《律师函》及解除租赁通知的合理期限后，可以随时解除租赁合同。被告郑金通辩称，其属拆迁户，近期还难筹足装修费用，因而还需续租该过渡房至装修完毕，本院认为，被告的辩解意见虽然理由正当，但不得违反双方约定的“按月支付租金350元”的口头协议，所以被告未支付租金已构成违约，原告诉请解除租赁合同，应予支持。结合本案实际，被告郑金通装修房屋确需一定的合理时间，本院酌定三个月为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、解除原告永定县宏辉城市建设发展有限公司与被告郑金通达成的房屋租赁口头协议；二、被告郑金通应在本判决生效后三个月内清空坐落于永定县凤城田心巷17号2层201室的房屋返还原告永定县宏辉城市建设发展有限公司；三、被告郑金通应在本判决生效后五日内支付结欠原告永定县宏辉城市建设发展有限公司2014年12月8日前的租金800元；四、被告郑金通应在本判决生效后五日内支付原告永定县宏辉城市建设发展有限公司从2014年12月9日起至返还租赁房屋时止按每月350元租金计算的租赁场所占用费。如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由被告郑金通负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审判员 李良武二〇一五年二月十三日书记员 黄文兴附法律条款《中华人民共和国合同法》第二百一十五条【租赁合同的形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条【租期不明的处理】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和被告他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和被告他法律文书指定的期间履行被告他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：