（2015）二中民终字第01490号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-03-26

案件名称

郭玉丽与北京华风腾龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郭玉丽,北京华风腾龙房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民终字第01490号上诉人（原审原告）郭玉丽，女，1962年1月6日出生。委托代理人高鹏，北京市中坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京华风腾龙房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇秋实工业区。法定代表人王文军，经理。委托代理人王爱云，女，1970年9月19日出生。上诉人郭玉丽因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第11583号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。郭玉丽及其委托代理人高鹏，北京华风腾龙房地产开发有限公司（以下简称华风腾龙公司）委托代理人王爱云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年9月，郭玉丽诉至原审法院称：2009年10月11日，我与华风腾龙公司签订《商品房预售合同》，我购买了位于北京市房山区窦店镇下坡店村腾龙家园602号的商品房一套。我已经付清了全部购房款440000元。预售合同第二十一条产权登记（二）转移登记约定，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同约定华风腾龙公司应在2010年5月30日前向我交付该商品房。我于2014年5月28日取得房屋所有权证书。按照合同约定，华风腾龙公司应向我支付逾期违约金（2011年5月25日至2014年5月28日，共1099天），合计48356元。我为维护本人的合法权益，起诉要求华风腾龙公司给付逾期办理房屋所有权证违约金48356元，诉讼费由华风腾龙公司承担。华风腾龙公司辩称：不同意郭玉丽的诉讼请求。根据合同约定，计算违约金的起始时间是实际交房之日起360天。我公司曾于2013年5月28日在郭玉丽所在楼栋张贴了办理房屋所有权证书的通知，于2013年5月29日向郭玉丽邮寄了该通知，由于郭玉丽的原因未能办理，不是我公司的责任。原审法院经审理认为：郭玉丽与华风腾龙公司在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。郭玉丽与华风腾龙公司均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。华风腾龙公司向郭玉丽交付房屋的时间为2011年8月25日。按照双方合同的约定，郭玉丽委托华风腾龙公司办理房屋权属转移登记，郭玉丽应在商品房交付之日起360日内，即2012年8月19日前，取得房屋所有权证书。郭玉丽购买的商品房实际办理产权转移登记的时间为2014年5月28日，华风腾龙公司未按约定办理转移登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。法院依据合同约定的违约金计算标准，综合考虑合同履行情况、双方对导致逾期办证的过错程度等情况，确定华风腾龙公司应当向郭玉丽给付逾期办理所有权证书违约金28524.29元。郭玉丽诉讼请求的合理部分，法院予以支持；过高部分，法院不予支持。华风腾龙公司抗辩意见的合理部分，法院予以采信；不合理部分，法院不予采信。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，于2014年12月判决：一、北京华风腾龙房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付郭玉丽逾期办理房屋所有权证书违约金二万八千五百二十四元二角九分；二、驳回郭玉丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，郭玉丽不服，以原审判决认定事实不清、适用证据错误、判决结果显失公平为由上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判支持其原审的诉讼请求。郭玉丽的上诉理由为：双方就办理房屋所有权证的起算时间点约定含糊，即“在商品房交付之日起360日内”，这里既未表述清楚是“应当交付之日起360日内”还是“实际交付之日起360日内”，这两点在此明显不是一个时间点；鉴于双方签订的合同是华风腾龙公司预先准备好的格式合同，双方如对一些合同条款内容产生歧义，应当按照对买受人一方有利的意思和内容进行解释；所以，本案中应当按照“应当交付之日起360日内”作为计算办理房屋所有权证的起算时间点；另外，华风腾龙公司不但存在迟延办理房屋所有权证的违约行为，还存在迟延交房、迟延进行产权初始登记等违约行为；既然买卖合同对上述三种违约行为分别进行了详细约定，而无需考虑三种违约行为和违约金是否存在重叠计算的问题。华风腾龙公司同意原审判决。经审理查明：2009年10月11日，郭玉丽作为买受人与作为出卖人的华风腾龙公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：郭玉丽购买华风腾龙公司开发建设的北京市房山区窦店镇下坡店村腾龙家园小区602号房屋（以下简称诉争房屋）；房屋总价款440000元；出卖人应该在2010年5月30日前向买受人交付该房屋。该合同第二十一条“产权登记”之“（二）转移登记”的内容为：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，如买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。该合同对双方其他权利义务等事项同时进行了约定。上述合同签订后，郭玉丽按照合同约定交纳了购房款440000元，于2013年6月17日补交购房款870元。2011年8月25日，华风腾龙公司向郭玉丽交付了诉争房屋。2013年4月19日，诉争房屋所在楼栋办理了初始登记。2013年5月28日，华风腾龙公司在单元门张贴了《办理房屋所有权证通知》，向业主告知自2013年6月5日至2013年7月5日集中收集办理房屋所有权证所需资料。2013年5月29日，华风腾龙公司向预售合同中预留的地址向郭玉丽邮寄了该通知。郭玉丽在通知要求的时间内提交了办理转移登记所需的材料。2014年5月28日，诉争房屋办理了产权转移登记。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、房屋所有权证、《办理房屋所有权证通知》、整付零寄交寄清单及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。郭玉丽与华风腾龙公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。按照双方所签合同的约定，郭玉丽委托华风腾龙公司办理房屋权属转移登记，郭玉丽应在诉争房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证，而根据查明的事实，华风腾龙公司向郭玉丽交付诉争房屋的时间为2011年8月25日，诉争房屋实际办理产权转移登记的时间为2014年5月28日，已超出上述约定的期限，故华风腾龙公司未依约办理房屋产权转移登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原审法院依据合同约定的违约金计算标准，结合合同履行情况等因素，确定的违约金的具体数额并无不当，本院予以维持。郭玉丽称合同第二十一条第（二）项约定的“商品房交付之日起360日内”中的“交付之日”应为合同约定的交付之日。该解释与合同约定的文意不符；而且逾期交房有与之相应的违约责任，若按郭玉丽的解释处理，则将出现逾期交房的一个事实产生逾期交房违约金与逾期办证违约金两个违约责任的情形，故上述解释亦不符合合同体系解释原则。因此，郭玉丽对合同中逾期办证约定内容的理解有误，本院难以采纳。综上，郭玉丽的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费504元，由郭玉丽负担207元（已交纳），由北京华风腾龙房地产开发有限公司负担297元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费296元，由郭玉丽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　顾国增代理审判员　　李俊晔代理审判员　　王　佳二〇一五年二月十三日书　记　员　　史天予书　记　员　　周　洁搜索“”