（2014）杭西民初字第1606号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-12-31

案件名称

朱美英与杭州云泽置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市西湖区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱美英,杭州云泽置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

杭州市西湖区人民法院民事判决书（2014）杭西民初字第1606号原告：朱美英。被告：杭州云泽置业有限公司，住所地杭州市西湖区留下街道天目山路538号。法定代表人杨正龙，总经理。委托代理人：徐骏、汪凌萍，浙江天册律师事务所律师。原告朱美英诉被告杭州云泽置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月18日受理后，适用简易程序审理，后转为普通程序，依法组成合议庭，于2014年11月18日公开开庭进行了审理，原告朱美英、被告的委托代理人汪凌萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年6月26日，原、被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，约定：被告将杭州市西湖区华元和庄19幢5号房屋出售给原告，房屋建筑面积为374.88平方米，房款为8347078元，被告应于2010年12月31日将房屋交付给原告，逾期将每日按已付房款的万分之一支付违约金，等等。合同签订后，原告按约支付了全部房款8347078元。2010年12月31日，被告向原告开具了全部房款的发票。2010年12月30日，被告通知原告验收交接。原告于2010年12月31日去验收收房时发现房屋从地下一层至三层多处存在鼓包，墙、地面多处出现巨大缝隙，多处水渍，地下室墙面渗水等。被告当时答应尽快修复后再次通知原告验房收房。2011年4月，被告电话通知原告房屋已修复。基于房屋安全性考虑，原告告知被告需由专业的检测公司进行检测，被告予以同意。后原告委托杭州德辅房屋质量检测咨询有限公司对房屋质量进行检测，仍发现房屋从一层至三层存在鼓包、缝隙、渗水、门窗松动等质量问题，原告将该检测公司出具的《质检档案表》交给被告，并与被告交涉，告知被告该房屋不符合交付条件，就无法完成交付，要求被告整改并修复，被告予以同意，并答应再次进行维修后通知原告收房。但被告一直未履行整改及修复义务。经原告催促，直至2013年，被告才开始整改及修复，2013年8月，被告才将上述鼓包、裂缝等重大质量问题予以解决，一些小问题仍未解决。原告不想再拖延，遂于2013年9月6日与被告签订《商品房交接书》，完成了房屋交接。原告认为，被告出售的房屋存在质量问题，未能在约定的时间内履行交房义务，且原告一直催促被告整改及修复，被告仍拖延两年多，应当承担违约责任。故原告请求判令：被告支付原告逾期交房违约金818014元（按总房款8347078元的每日万分之一，自2011年1月1日起计至2013年9月6日），并承担本案诉讼费用。被告辩称：1、案涉房屋已于2010年12月31日前经竣工验收合格，并通过了政府规定的其他各项验收，取得了竣工验收备案证明，达到了法定及约定的交付条件。2、被告已经按照合同的约定向原告寄发了《房屋交付通知书》，通知原告前来领房。原告未及时领房，根据合同的约定，应视为已经领房，由此产生的责任和后果由原告自行承担。3、原告所称的鼓包、缝隙、渗水等质量问题并非房屋主体结构质量问题，不会严重影响房屋正常居住使用，原告无权以此拒领房屋。按照合同约定，对于一般的房屋质量问题，被告应当承担相应的保修责任，而非承担逾期交房责任。4、案涉房屋的交付期限为2010年12月31日，从原告的主张来看，其自2011年1月1日已经认为自己的权利受到了侵害，但其于2014年1月3日才提起诉讼，已经超过了2年的诉讼时效期间。故请求驳回原告的全部诉讼请求。原告就其主张向本院提供以下证据材料：1.《浙江省商品房买卖合同》1份，用以证明被告将案涉房屋出售给原告，房屋建筑面积为374.88平方米，房款为8347078元，双方约定被告应于2010年12月31日将房屋交付给原告，逾期将每日按已付房款的万分之一支付违约金，等等；2.发票1份，用以证明2010年12月31日被告向原告开具了全部房款的发票；3.《质检档案表》1份，用以证明2011年3月，经检测，被告的房屋从一层至三层多处存在鼓包、缝隙、水渍、门窗松动等等质量问题；4.照片1组，用以证明墙面存在巨大裂缝及水渍；5.录音及文字整理资料1组，用以证明原告一直催促被告履行整改及修复义务；6.《商品房交接书》1份，用以证明2013年9月6日，原、被告双方对房屋验收完毕，房屋正式交接，诉讼时效应从此时起算；7.《具结书》1份，用以证明原、被告承诺双方签订的《商品房买卖合同》与网上备案合同所有内容完全一致，进而证明不存在“附件8补充协议”；8.浙江电视台节目录像1份，用以证明案涉房屋存在严重质量问题，直至2013年9月份仍然处于维修中，被告没有按照合同约定的时间交房；9.《交房流程确认单》1份，用以证明被告2013年9月25日才与原告办理交房手续；10.《入伙物件交接单》1份，用以证明2013年9月25日被告交房时仍然欠车库蓝牙、地源热泵控制开关等物件，进而证明被告直至2013年9月25日为止都没有做好交房准备；11.物业费缴费收据1份，用以证明首次物业费缴费从2013年9月6日开始计算，进而证明没有按时交房是由于被告的违约行为造成；12.《装修前验收确认表》1份，用以证明案涉房屋存在严重质量问题，直至2013年10月8日，在历经长达三年不间断的维修后还存在漏水、裂缝等问题，原告迫于急需居住才于2013年9月主动申请被告交房。上述证据经质证，被告对证据1的真实性无异议，双方还达成了《补充协议书》，该证据第9条明确约定了商品房交付条件，第12条约定了交接事项，第12条第3点约定被告按照合同约定将房屋交给原告后由被告承担维修义务。对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，开票日期为2010年12月31日，是被告通知原告来交房后开具的发票。对证据3的真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，该证据所显示的质检单位并非双方合同约定的市级质量检测机构，不应作为本案的有效证据，该质检单位本身有无检测资质也无法得知，该证据所显示的质量问题也与客观事实不符，案涉房屋已经经过竣工验收合格和单项验收合格，符合法律规定的房屋质量检测标准。对证据4的真实性无法确认，照片的拍摄地点、时间等均无法显示是原告房屋在哪个阶段所出现的质量问题。对证据5的真实性无法确认，即使内容真实，录音的时间是2013年，也反映了被告积极为原告履行保修义务，不存在原告所说的影响房屋正常居住使用的重大质量问题。对证据6的真实性无异议，对证明内容有异议，按照双方合同约定，该商品房已于2010年12月31日交付给原告，该证据只是手续的办理。对证据7的真实性无异议，对证明内容有异议，仅表明双方最终通过书面形式签署的《商品房买卖合同》版本与网上的电子版本一致，不存在差异，《商品房买卖合同》第23条明确约定，“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）”，该版本与提交房管局的电子版本均有该条款，说明双方在合同以外可以另行达成补充协议，因此双方的补充协议与该证据并不冲突，是双方的真实约定。对证据8的真实性无法确认，对证明对象有异议，拍摄时间和拍摄地点也没有明确，案涉房屋已经过竣工验收，是合格的商品房，即使该商品房存在质量问题，也是属于保修范畴，应由被告履行保修责任，并不影响房屋的正常交付。对证据9的真实性无异议，对证明对象有异议，该证据仅证明原告延迟领房，被告已经于2010年12月30日向原告通知交付房屋，原告因自身原因未及时领房。对证据10的真实性无异议，对证明对象有异议，该证据仅证明原告延迟领房，事实上被告已经于2010年12月30日向原告通知交付房屋，原告因自身原因未及时领房，且原告所说的欠蓝牙、控制开关是因为原告领房时间距被告通知交付时间较长，被告需要另行定制，后来也已经交付给原告。对证据11的真实性无异议，对证明对象有异议，该证据仅证明原告支付了物业费，并不能证明被告因违约而未按时交房。对证据12的形式真实性无异议，对该证据中载明的质量问题，是原告单方提出，需要经过被告确认以后，认为属于维修问题的，予以保修，原告因该等问题拒绝收房，并不属于被告逾期交房。被告就其主张向本院提供以下证据材料：1.《补充协议书》1份，用以证明原、被告双方在该补充协议中第5页第11条第4款明确约定了案涉房屋发生质量问题该如何处理；2.《竣工验收备案表》1份，用以证明案涉房屋已通过政府规定的各项验收，达到法律规定的交付条件；3.《房屋交付通知书》、邮件详情单、邮件清单各1份，用以证明被告在交付前书面通知原告办理房屋交付手续，被告以快递方式向原告送达了该交付通知书。上述证据经质证，原告对证据1的真实性无异议，但《补充协议书》的签订早于《商品房买卖合同》，该协议与《商品房买卖合同》无关、与本案无关，《商品房买卖合同》“附件八：补充协议内容”一栏明确写着“无”。对证据2的真实性无异议，备案时间完成于2010年12月30日，交房时间是2010年12月31日前，说明被告是仓促交房的。对证据3的真实性无异议，该邮件详情单没有签收日期及签收人的姓名，不能证明原告已经签收该份快递，原告至今没有收到过《房屋交付通知书》。本院对原、被告提供的上述证据认证如下：原告提供的证据1至3均系原件，本院予以确认。证据4系打印件，本院不予确认。证据5，被告虽未予确认，但未能提供反证，本院对该证据予以确认。证据6、7、8均系原件，本院予以确认。证据9至12，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据1、2均系原件，本院予以确认。证据3中邮件详情单、邮件清单系原件，《房屋交付通知书》虽系复印件，但与邮件详情单、邮件清单相印证，本院予以确认。本院根据原、被告的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2009年6月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买杭州市西湖区华元和庄19幢5号房屋，总价款为8347078元；被告应当在2010年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付原告使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，等等。2010年11月，案涉房屋所在工程通过竣工验收。2010年12月30日，被告就该工程取得《竣工验收备案表》。2010年12月30日，被告通知原告收房。但原告未予收房。2013年9月6日，原告收房，并与被告签订《商品房交接书》。2014年7月18日，原告诉至本院，要求判如所请。本院认为：第一，关于原告的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。合同约定的交房时间为2010年12月31日前，本案诉讼时效从该日起算。根据原告提供的录音，原告因认为房屋存在质量问题而未予收房后，至2013年6月期间，陆续要求被告维修，向被告主张权利，故诉讼时效发生中断。原告于2014年7月18日提起本案诉讼，未超过诉讼时效期间。第二，关于被告应否承担逾期交房违约责任的问题。原告向被告购买房屋，被告负有向原告按期交付房屋的合同义务。被告按期交房义务的完成须具备以下要件：被告在约定的期限内通知原告收房且房屋符合约定的交付条件。相应的，原告如主张被告存在逾期交房的违约行为，须举证证明被告未在约定的期限内通知原告收房，或虽在约定的期限内通知原告收房，但房屋并不符合交付条件。首先，根据被告提供的邮件详情单等证据，被告已于2010年12月31日前向原告寄送《房屋交付通知书》。原告称被告未按约定书面通知原告，但原告表示被告已于2010年12月30日口头通知原告收房。对此，本院认为，即使被告采取口头而非书面的形式，也足以让原告知晓房屋交付时间，即足以达到合同相关约定的目的，且原告其后也按照被告通知的时间前去验房以准备收房，原告的相关权利并未受损。故被告已履行按期通知交房的义务。第二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告向原告交付的房屋必须符合下列条件：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。被告按期通知原告收房后，原告以房屋存在鼓包、裂缝、渗水等质量问题为由拒绝收房。但即使存在上述质量瑕疵，亦不属于不符合合同约定的交房条件的情形，原告以此为由拒绝收房，并不属于被告逾期交房。综上，原告要求被告承担逾期交房的违约责任，缺乏依据。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回朱美英的诉讼请求。案件受理费11980元，由朱美英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审　判　长　　饶端洁人民陪审员　　王亚然人民陪审员　　陈慧兰二〇一五年二月十三日书　记　员　　胡菁清关注公众号“”