（2014）沪二中民二（民）终字第2459号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-03-09
案件名称
褚声环与上海真钰房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
褚声环,上海真钰房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第2459号上诉人（原审被告）褚声环。委托代理人张华，上海市宝恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海真钰房地产经纪有限公司。法定代表人唐云。委托代理人陈哲，上海市长江律师事务所律师。上诉人褚声环因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院（2014）黄浦民四（民）初字第1265号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年1月1日，双方当事人签订《上海金南新苑房屋租赁合同》一份，上海真钰房地产经纪有限公司（以下简称“真钰房产”）将位于上海市陆家浜路XXX弄XXX-XXX号B1-14、B1-15、B1-4系争房屋出租予褚声环用于存放一般物品使用。合同约定（1）租期自2013年1月1日��至2013年12月31日止，年租金为人民币（以下币种均为人民币）26，400元；（2）付租方式为年付，褚声环应于上期费用到期前1个月支付下期租金并签订下年度租赁合同；（3）除对方同意褚声环续租外，其应在合同租期届满后当日返还房屋，未经同意逾期返还，则每逾期1日，须按合同约定之日租金标准2倍向真钰房产支付房屋占用使用费；（4）房屋由于消防原因不能出租的，本合同终止，双方互不承担责任。签约后，双方履行各自合同义务，褚声环亦实际支付2013年度租金26，400元。租期届满后，双方未续签租约，褚声环继续使用系争房屋，但未再支付租金。2014年5月1日，消防部门向该小区物业管理公司发出《责令立即改正通知书》，称小区地下仓库存在消防安全违法行为，责令于2014年5月10日之前将仓库内所有物品予以清除。2014年5月8日，真钰房产向褚声环发出《通知���，要求其支付仓库租赁使用费，同时称因接消防部门整改通知，故要求其于2014年5月10日前将仓库腾空并返还。届时，褚声环未予返还房屋。2014年5月15日，消防部门将系争房屋强制腾空。原审法院另查明：案外人上海金芝置业有限公司（以下简称“金芝置业公司”）系金南新苑房屋开发商。2008年12月31日，金芝置业公司向案外人上海世运物流有限公司（以下简称“世运物流公司”）出具《移交通知》，金芝置业公司将金南新苑小区地下一、二层除车位之外之未公摊面积永久转让予世运物流公司使用。2009年，金南新苑业主委员会就小区地下室一、二层使用事宜涉讼，要求金芝置业公司将地下室一、二层交付业主委员会使用。同年，生效法律文书判决因金南新苑小区地下室一、二层建筑面积属不可分摊面积，故对业主委员会诉请不予支持。2010年11月23日，世运物流公��向真钰房产出具《委托书》，委托其对金南新苑小区地下室进行管理，管理事项包括出租及签约等，委托期限自2011年1月1日起至2015年12月31日止。现真钰房产涉讼，要求对方按租赁合同约定租金标准2倍支付2014年1月1日至2014年5月15日期间之房屋占用使用费计19，800元。原审法院经审理后认为，双方当事人所签租赁合同系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，作为签约方均应恪守合同约定义务。合同约定租期届满后，未续签租约，但褚声环继续使用系争房屋，真钰房产对其使用房屋亦未提出异议，此时，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁期间，因消防部门发出整改通知并责令腾空仓库，此时，双方依据法律规定抑或根据合同约定，均依法取得合同解除权。2014年5月8日，真钰房产发出通知中要求对方支付仓库租赁使用费，同时要求��于2014年5月10日腾空并返还系争房屋，由此，在褚声环收讫通知后，双方之间租赁合同依法于2014年5月10日予以解除。但鉴于褚声环未在合同解除后即返还系争房屋，且该房屋之后系由消防部门于2014年5月15日强制腾空，鉴此，真钰房产可要求对方支付2014年1月1日至2014年5月10日期间之租金，并可要求就逾期迁离支付2014年5月11日至2014年5月14日期间之房屋使用费。对于褚声环辩称系争房屋因存在消防问题不得出租一节，鉴于（1）双方在租赁合同中约定如发生此情形，则合同终止；（2）消防问题并不必然导致合同无效，消防问题在无法解决情形下，其亦属法律规定之解约事由。综上，褚声环就其使用系争房屋期间，仍然负有支付租金及房屋使用费之义务。对于其辩称对方无权收取租金一节，鉴于真钰房产提供法律文书及委托书等已可足以证明对地下仓库享有管理权利，故���褚声环的该辩称意见依法不予采纳。原审法院据此作出判决：一、褚声环于判决生效之日起十日内支付上海真钰房地产经纪有限公司2014年1月1日至2014年5月10日期间租金9，510元；二、褚声环于判决生效之日起十日内支付上海真钰房地产经纪有限公司2014年5月11日至2014年5月14日期间房屋使用费568元。原审判决后，上诉人褚声环不服，向本院提起上诉称：系争房屋本权属不清，并存在违章建筑，该建筑责任人也无法确认。对于地下室一、二层的未办理权属登记，有关生效的法律文书也未明确相关权利人。案外人并未取得上述地下层的权利，故委托被上诉人管理的《委托书》非法且无效。原审法院判决后，上诉人取得了系争房屋所在的业主大会与新的物业公司于2013年10月所签订的《物业管理服务合同》，该新证据明确由该物业公司实施统一管理，上诉人向其缴纳的停车费合法合规，被上诉人已无权向系争房屋的使用人收取租金和费用。有关房地产管理部门于2009年9月出具的《信访办理结果》明确对于目前地下一、二层车库，在开发商未主张权利的情况下，有关租金扣除必要费用后，暂纳入业主大会账户。由于被上诉人并非系争房屋权利人，无权享有收益。原审法院在被上诉人未提供有关生效民事判决原件的情况下，主动调取法院电子系统中的该文书电子文本，并予以下载质证，程序违法。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，且程序违法，请求本院依法撤销，并改判驳回被上诉人的全部原审诉请。被上诉人真钰房产辩称：由于消防部门认为地下室存在消防隐患，后来就只能作为仓库使用。被上诉人有权向对方收取租金，对于有关消防问题，双方已有预见，并作了约定。而且就有关问题，已经向对方发函告知。故被上诉人认为，原审判决正确，应予维持。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，依法成立有效。且各方当事人均应按照合同的约定全面履行。金芝置业公司系系争房屋所在小区的开发商，该小区的业主委员会曾就其享有系争房屋有关地下一、二层的权利，所提起的诉讼，未获法院支持，且有关法律文书已经生效。上诉人在上诉审理中提供的有关物业服务合同、信访部门的答复，均不符合新证据的要求，本院不予采纳。既便如此，有关部门也并未否认作为开发商的金芝置业公司对上述地下一、二层部位的所享有的权利。原审法院认为双方当事人应恪守合同约定，并无不当。上诉人认为其曾向其他物业管理部门缴纳过停车费，但因无证据印证，本院难以采信。且即使有关地产存在权属的争议，也不构成实际承租人或使用人，可以拒付租金或使用费，而无偿使用的理由。上诉人关于原审法院审理中程序违法的诉请，无法律依据，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由上诉人褚声环负担。本判决为终审判决。审 判 长 张志煜审 判 员 吴 俊代理审判员 陈 俊二〇一五年二月十三日书 记 员 朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回��诉，维持原判决、裁定；……