（2015）二中民终字第01687号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-03-26

案件名称

关建成与北京华风腾龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

关建成,北京华风腾龙房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第01687号上诉人（原审原告）关建成，男，1959年5月10日出生。被上诉人（原审被告）北京华风腾龙房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇秋实工业区。法定代表人王文军，经理。委托代理人王爱云，女，1970年9月19日出生。上诉人关建成因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第10761号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。关建成，北京华风腾龙房地产开发有限公司（以下简称华风腾龙公司）委托代理人王爱云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年8月，关建成诉至原审法院称：我与华风腾龙公司于2009年5月29日签订了合同编号Y787065的《商品房预售合同》，其中对房屋价款、价款支付方式、交付时间、办理产权登记的时间等作出了明确约定。合同签订后，我依约支付了购房款，履行了买受人应当承担的合同义务，但华风腾龙公司未能在合同约定的时间内办妥我购买商品房的权属转移登记。根据预售合同第二十一条产权登记（二）转移登记约定，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。故根据合同约定，华风腾龙公司应向我支付逾期办理房屋所有权证违约金。我为维护自身合法权益，诉至法院要求华风腾龙公司给付逾期办理房屋所有权证违约金73628.27元，诉讼费由华风腾龙公司承担。华风腾龙公司辩称：不同意关建成的诉讼请求。第一，关于计算违约金的起始时间应是实际交房之日起推迟360日；截止时间应以我公司通知业主办证时间为准，由于关建成原因导致未能办理房产证的责任不应由我公司承担。第二，关建成以其他原因曾起诉过我公司要求违约金，加上本次诉讼，关建成要求的违约金数额过高，如果法院支持关建成的本次违约金请求，我公司请求法院依法予以减少。第三，关建成补交的房屋面积差价款不应作为计算违约金的基数。原审法院经审理认为：关建成与华风腾龙公司在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关建成与华风腾龙公司均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。现关建成与华风腾龙公司双方一致认可房屋的交付时间为2009年12月31日。按照双方合同的约定，关建成委托华风腾龙公司办理房屋权属转移登记，关建成应在商品房交付之日起360日内，即2010年12月26日前，取得房屋所有权证书。关建成购买的商品房实际办理产权转移登记的时间为2014年4月29日，华风腾龙公司未按约定办理转移登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。法院依据合同约定的违约金计算标准，综合考虑合同履行情况、双方对导致逾期办证的过错程度、华风腾龙公司承担逾期办理初始登记违约金以及诉讼期间双方的举证情况等因素，确定华风腾龙公司应当向关建成给付逾期办理房屋所有权证违约金的数额。关建成诉讼请求的合理部分，法院予以支持；过高部分，法院不予支持。华风腾龙公司抗辩意见的合理部分，法院予以采纳；不合理部分，法院不予采纳。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条的规定，于2014年12月判决：一、北京华风腾龙房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付关建成逾期办理房屋所有权证违约金六万二千五百九十六元八角六分；二、驳回关建成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，关建成不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判支持其原审的诉讼请求。其主要上诉理由为：合同约定的“商品房交付之日起360日内”中的“交付之日”应为合同约定的交付之日，原审判决认定事实不清，导致判决的违约金过少；关于房屋交付时间，我当时没有记清楚，陈述有误，我实际是2009年6月1日领取的钥匙，故原审判决少计算了7个月的违约金。经审理查明：2009年5月3日，关建成作为买受人与作为出卖人的华风腾龙公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：关建成购买华风腾龙公司开发建设的北京市房山区窦店镇下坡店村腾龙家园小区201号房屋（以下简称诉争房屋）；房屋总价款506453元；出卖人应该在2009年5月30日前向买受人交付该房屋。该合同第二十一条“产权登记”之“（二）转移登记”的内容为：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，如买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。该合同对双方其他权利义务等事项同时进行了约定。上述合同签订后，关建成按照合同约定交纳了购房款506453元，于2013年9月11日补交购房款6636元。2013年7月15日，诉争房屋所在楼栋办理了初始登记。2013年8月12日，华风腾龙公司在单元门张贴了《办理房屋所有权证通知》，向业主告知自2013年8月15日至2013年9月15日集中收集办理房屋所有权证所需资料。关建成于2013年9月12日向华风腾龙公司提交了办理转移登记所需的材料。2014年4月29日，诉争房屋办理了产权转移登记。另查，原审法院曾判决华风腾龙公司给付关建成逾期办理楼栋初始登记违约金65484.37元，该判决已生效。关于房屋交付时间，原审审理中，关建成与华风腾龙公均认可2009年12月31日为交付房屋的日期。二审审理中，关建成提交“领钥匙证明”及《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》各一份，欲证明房屋交付时间为2009年6月1日。其中领钥匙证明的内容为：“领钥匙证明腾龙家园B9-1-201彭佳156XXXXXXXX2009年6月1日”。关建成称彭佳系诉争房屋所在小区原来的物业公司的人，但未能就此提供证据予以证明。华风腾龙公司对关建成提交的上述证据均不予认可。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、房屋所有权证、民事判决书、《办理房屋所有权证通知》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。关建成与华风腾龙公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。按照双方所签合同的约定，关建成委托华风腾龙公司办理房屋权属转移登记，关建成应在诉争房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证。原审审理中，双方均认可诉争房屋的交付时间为2009年12月31日，而诉争房屋实际办理产权转移登记的时间为2014年4月29日，已超出上述约定的期限，故华风腾龙公司未依约办理房屋产权转移登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原审法院依据合同约定的违约金计算标准，结合合同履行情况等因素，确定的违约金的具体数额并无不当，本院予以维持。关建成称合同约定的“商品房交付之日起360日内”中的“交付之日”应为合同约定的交付之日。该解释与合同约定的文意不符；而且逾期交房有与之相应的违约责任，若按关建成的解释处理，则将出现逾期交房的一个事实产生逾期交房违约金与逾期办证违约金两个违约责任的情形，故上述解释亦不符合合同体系解释原则。因此，关建成对合同中逾期办证约定内容的理解有误，本院难以采纳。关于关建成主张其原审中陈述的房屋交付时间有误，实际交房时间应为2009年6月1日一节，关建成虽提交了“领钥匙证明”及装修合同，但华风腾龙公司对上述证据不予认可，关建成亦不能提供充分证据证明“领钥匙证明”系华风腾龙公司或其他负责诉争房屋交付事宜的人员所签，故关建成提供的证据尚不足以推翻其在原审中的陈述，关建成的该项主张，本院难以采纳。综上，关建成的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费820元，由关建成负担123元（已交纳），由北京华风腾龙房地产开发有限公司负担697元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费76元，由关建成负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　顾国增代理审判员　　李俊晔代理审判员　　王　佳二〇一五年二月十三日书　记　员　　史天予书　记　员　　周　洁 来源：百度搜索“”