（2014）芦法民一初字第1366号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-04-27

案件名称

株洲市新道康实业有限公司与被告肖燕、刘沙朋房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

株洲市芦淞区人民法院

所属地区

株洲市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

株洲市新道康实业有限公司,肖燕,刘沙朋

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十二条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条

全文

湖南省株洲市芦淞区人民法院民事判决书（2014）芦法民一初字第1366号原告株洲市新道康实业有限公司，地址：湖南省株洲市芦淞区。法定代表人石全桂，职务：总经理。委托代理人胡楚解，男，1952年4月9日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。委托代理人刑少建，男，1975年9月10日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市石峰区。被告肖燕，女，1984年9月2日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。被告刘沙朋，男，1963年8月28日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市芦淞区。委托代理人李剑，系株洲市芦淞区神龙法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权（代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收法律文书）。委托代理人李庆瑞，系株洲市开元法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理。原告株洲市新道康实业有限公司（以下简称新道康公司）诉被告肖燕、刘沙朋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月7日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员姜培担任审判长，与人民陪审员沈顺珍、王晚秋组成合议庭，于2014年12月11日、2014年12月23日、2015年2月13日公开开庭进行了审理。原告新道康公司的委托代理人胡楚解、邢少建，被告肖燕（第一次开庭未到庭）、被告刘沙朋及委托代理人李剑、李庆瑞到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告新道康公司诉称，被告肖燕、刘沙朋于2012年1月承租原告的房屋，承租期为两年。2013年12月合同到期后，原告多次要求被告腾房，被告均以种种理由强占原告房屋。因被告的无理行为，造成原告无法对该房屋进行改造，延误原告的工期，造成停工、误工费8310元，经营损失3.819万元。此外，被告还动手打伤了原告的工作人员，损坏了原告房屋的玻璃，导致两项损失计2132元。被告于2014年未再交纳租金。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：一、原告与被告肖燕的租赁合同终止，两被告将承租房屋无偿交还给原告；二、被告刘沙朋停止对原告的产权侵害；三、两被告支付2014年度租金16500元；四、两被告赔偿原告损失35132元；五、两被告承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、房屋租赁合同，拟证明原、被告之间租赁关系，且租赁合同已到期；2、关于腾房的通知，拟证明原告已告知被告合同已到期并要求其腾房；3、报案材料，拟证明原告因被告强行占房而报案的事实；4、关于改建龙泉路传达室的报告，拟证明原告对房屋进行改造的事实；5、证人证言，拟证明被告不腾房反而将原告的施工人员打伤的事实；6、营业执照、组织机构代码证、法人身份证明，拟证明原告的主体资格；7、协议书，拟证明原告与被告关于搭建简易建筑的协议；8、补充协议，拟证明原告发现被告方的简易建筑违反双方协议后双方对此的处理意见；9、土地使用权证，拟证明原告是该地块的合法使用权人；10、房产证，拟证明原告对租赁房屋的合法所有权；11、龙泉路仓库门卫旁张贴的通知，拟证明原告已将改造通知告之各承租户；12、图片，拟证明被告对原告房屋的损坏；13、两被告非法占房、阻工经济损失明细表，拟证明被告给原告方造成的损失；14、两被告身份资料，拟证明被告的主体资格；被告肖燕、刘沙朋辩称：一、被告改建房屋征得原告同意，且有株洲市龙泉路美化亮化指挥部的批复，被告共花费166600元改建房屋，现原告要求收回房屋，对被告有失公允，背离了“谁投资、谁受益”的政府政策；二、原告在未事先通知的情况下，三次强行拆除被告房屋，将房屋顶棚损毁，屋内家具电器损毁，造成被告各项损失共计36万余元，被告多次报警无果；三、被告刘沙朋系白关镇东庄村人，其在该村唯一的土筑房屋早已损毁，现该门面是其唯一的住所。被告刘沙朋为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、被告身份证复印件，拟证明被告的主体资格；2、营业执照，拟证明原告的主体资格；3、龙泉路美化亮化指挥部发布的通知，拟证明被告装修改建房屋的合法依据；4、关于刘沙朋同志临街建筑改造的批复，拟证明被告装修改建房屋的合法依据；5、报警记录，拟证明原告强拆被告房屋的事实；6、录像资料，拟证明原告强拆房屋及给被告造成损失的事实；7、被告房屋现状的照片，拟证明被告房屋被强拆的事实；8、证人证言，拟证明录像资料的真实性；9、村委会证明，拟证明被告无房的事实及龙泉路改建门面为其唯一居住方；10、被告刘沙朋老家照片3张，拟证明被告老家现状及其无房的事实。被告肖燕未向本院提供证据。经庭审质证，被告肖燕对原告所提供的证据质证意见为：对证据1真实性有异议，没有原件，不是其本人所签，对其他的证据都不知情。被告刘沙朋对原告所提供的证据质证意见为：对证据1没有原件，不予质证；对证据2真实性无异议，关联性有异议，双方没有协商好，是原告的单方行为，而且没有被告收到该通知的签字，也无法证明被告收到了该材料；对证据3三性均有异议，属于原告单方行为，没有公安机关的立案证明；对证据4关联性有异议，是属于原告单方的行为，属于原告的内部文件，与被告无关；对证据5三性均有异议，证人未出庭，无法确定是否是其本人出具，也没有相关的报案材料佐证；对证据6无异议；对证据7、8真实性有异议，无证据原件不予质证；对证据9无异议；对证据10真实性有异议，是原告自己在复印件上加盖的公章，不是原件；对证据11三性均有异议，在何处张贴送给谁都无法证实；对证据12、13三性均有异议，该证据来源不明，没有肖学武的身份证明，且也没有发票来证明；对证据14无异议。原告新道康公司对被告刘沙朋所提供的证据质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3、4、5真实性无异议；对证据6不能证明被告所要证明的目的，无法证明原告强拆被告的房子，而且也无法证实其损失；对证据7与本案没有关联性，也不能证明是原告损坏的；对证据8、9、10的关联性有异议，与本案无关。综合全案，本院对原告新道康公司所提交的证据认证如下：对证据1，被告肖燕认为不是其本人所签，两被告均有异议，但两被告并未申请笔迹鉴定，且被告刘沙朋实际占有房屋，故对该证据，本院予以认定；对证据2，被告刘沙朋对真实性无异议，但认为其并未收到该通知，经审查，该通知系原告要求两被告腾房的通知，原告作为涉案门面的所有权人，在租赁合同到期后要求承租户腾房是符合逻辑的，故对该证据，本院予以认定；对证据3，被告刘沙朋有异议，经审查，该报案材料系原告行使其权利的途径，故对该证据，本院予以认定；对证据4，被告刘沙朋对关联性有异议，经审查，该证据系原告公司的文件，可证明原告进行房屋改建所办的手续，故对该证据，本院予以认定；对证据5被告刘沙朋有异议，经审查，该证据系证人证言，因证人未出庭作证，故对该证据，本院不予认定；对证据6，被告无异议，本院予以认定；对证据7、8，被告刘沙朋对真实性有异议，经审查，该两份证据均系复印件，对该两份证据，本院将予以综合认定；对证据9，被告刘沙朋无异议，本院予以认定；对证据10，被告刘沙朋对真实性有异议，经去房产局核实，该房屋系原告所有，故对该证据，本院予以认定；对证据11，该证据系原告要求承租方腾房的通知，原告在合同到期后，欲收回房屋张贴通知是符合逻辑的，故对该证据，本院予以认定；对证据12、13，被告刘沙朋对三性均有异议，经审查，该两份证据没有其他证据予以佐证，不能达到原告的证明目的，故对该两份证据，本院不予认定；对证据14，被告刘沙朋无异议，对该份证据，本院予以认定。本院对被告刘沙朋所提交的证据认证如下：对证据1、2，原告均无异议，符合证据的三性，能够证明本案相关事实，对该两份证据，本院予以认定；对证据3、4、5，原告对真实性无异议，经审查，该三份证据能够证明被告刘沙朋改建房屋的事实，对该三份证据，本院予以认定；对证据6、7、8，原告有异议，该录像资料和图片仅是反映涉案门面的现状，无法达到原告的证明目的，故对该三份证据，本院不予认定；对证据9、10，该两份证据与本案没有关联性，故对该两份证据，本院不予认定。经审理查明，原告系株洲市芦淞区龙泉路蔬菜食品总公司传达室的房屋所有权人（房产证号：株房权证株字第001408**号），该房屋占地面积48.33平方米。原告将该房屋出租给被告刘沙朋。2004年10月28日，龙泉路美化亮化指挥部向被告刘沙朋发出通知，因该房屋严重影响龙泉路整体美化亮化，要求对该建筑进行改造。次日，原告新道康公司与被告刘沙朋签订一份协议书，约定：“一、甲方（株洲市新道康实业有限公司）同意乙方（刘沙朋）在甲方龙泉路库区原传达室西侧的甲方国土红线内搭建一简易建筑（向北不得超过现有传达室北墙），其一切费用由乙方负责。二、简易建筑物使用期限与乙方租赁甲方传达室的合同期同步。乙方承诺原传达室的房屋租赁合同期满或提前终止时，该简易建筑物无偿移交甲方。三、乙方使用该简易建筑期间应按月向甲方支付使用费，其月标准为200元。……五、乙方应配合龙泉路亮化美化工程的建设，将甲方传达室的南墙、东侧围墙及搭建的简易建筑物的南立柱铺贴瓷砖，费用由乙方负责。六、因国家政策、政府行为、城市规划或甲方房屋改造须使用该场地等原因时，本协议终止，双方互不存在补偿问题。……”2004年10月30日，龙泉路美化亮化指挥部作出《关于刘沙朋同志临街建筑改造的批复》，同意被告刘沙朋对房屋进行改建。2004年11月19日，原告与被告刘沙朋又签订一份补充协议，约定：“甲（株洲市新道康实业有限公司）乙（刘沙朋）双方已于2004年10月29日就在甲方龙泉路库区原传达室西侧的甲方国土红线内搭建一简易建筑物的相关事宜协商一致，签订了一份《协议书》，2004年11月19日，乙方违反协议，在搭建简易建筑时，既未告知甲方，也未取得甲方同意，擅自将甲方原传达室屋面、窗以上墙体及南山墙也一并拆除，拟加板后升高，改成连成一体的二层建筑。鉴于甲方发现时，乙方上述行为已经进行中，甲乙双方经再次协商，达成下列补充协议：1、甲方同意乙方在保证房屋及施工安全的前提下按现有方案完成施工。施工中的一切费用由乙方负责。施工完毕后，所有建筑物的产权均归甲方所有。2、甲方同意乙方在施工完毕的四年内，按600元／月的优惠价格租赁甲方原传达室及乙方改造后的建筑物，优惠期为四年（2005年1月1日至2008年12月31日）。合同期满后，租赁价格双方另行协商。3、除上述两条外，均按双方2004年10月29日签订的协议书为准。”合同到期后，双方续签合同至2011年12月31日。2012年1月13日，原告与被告肖燕（被告刘沙朋儿媳）签订房屋租赁合同，约定：“第一条乙方（被告肖燕）租赁房屋为甲方（原告方）龙泉路临街两空2层门面房。第二条租赁期限：1、该房屋租赁期共24个月。从2012年1月1日起至2013年12月31日止。2、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。……第四条租金及交付期限1、房屋租金按月计算，每月为1500元。……”合同签订后，仍由被告刘沙朋实际使用租赁房屋。2013年12月31日合同期满，原告未与两被告续签合同，但被告刘沙朋仍然占用承租房屋，且未交纳房租。原告与被告多次协商收回房屋的问题未果，酿成本案纠纷，诉至本院。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点是：一、原、被告的租赁合同是否已经终止，被告是否应返还房屋；二、被告是否应赔偿原告的损失及支付租金。原告系涉案房屋的所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，原告有权将该房屋对外出租。原告与被告刘沙朋、肖燕签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行义务。自2013年12月31日合同期满后，原告与被告肖燕未再续签合同，被告肖燕应按合同约定将涉案房屋返还给原告，但肖燕未履行返还房屋的义务，致被告刘沙朋一直实际占用该房屋，而原告并未同意继续将涉案房屋租赁给被告刘沙朋，故刘沙朋占用该房屋属无权占有，其应将涉案房屋返还给原告。另外，因被告刘沙朋于2014年仍然占用承租房屋，且未交纳占用费，故应支付2014年1月1日至2014年11月30日的占用费，按1500元／月的标准支付，共计16500元。对于原告主张的损失，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告肖燕、刘沙朋于本判决生效后十日内向原告株洲市新道康实业有限公司返还芦淞区龙泉路蔬菜食品总公司传达室房屋；二、被告刘沙朋于本判决生效后十日内向原告株洲市新道康实业有限公司支付2014年1月1日至2014年11月30日的占用费共计16500元；三、驳回原告株洲市新道康实业有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费人民币11198元，由被告肖燕、刘沙朋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审　判　长　　姜　培人民陪审员　　沈顺珍人民陪审员　　王晚秋二〇一五年二月十三日书　记　员　　杜志超附相关的法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。关注公众号“”