（2014）云城法民二初字第542号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-11-26

案件名称

王地发与欧亚锦房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

云浮市云城区人民法院

所属地区

云浮市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

云浮市云城区人民法院民事判决书（2014）云城法民二初字第542号原告王地发，男，1955年6月26日出生，汉族，住云浮市云城区。委托代理人梁家栋、余巧怡，广东翔浩律师事务所律师。被告欧亚锦（又名欧锦），男，1951年8月28日出生，汉族，住云浮市云城区。原告王地发诉被告欧亚锦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理后，依法由审判员林燕独任审判，于2014年12月16日公开开庭进行了审理。原告王地发及其委托代理人余巧怡、被告欧亚锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王地发诉称：2006年5月22日，原、被告经协商签订《房屋买卖协议书》，约定被告将坐落于云浮市硫铁矿集团公司高峰街道98幢602号（房地产权证号为粤房字第30723**号）转让给原告所有，该房面积为53.3平方米。协议签订后，原告于当天向被告支付了24000元购房款，被告将该房屋及所有权证交给原告。但原告经多次催促，被告一直没有协助原告办理房产过户手续。据此，原告请求法院：1、判令被告继续履行《房屋买卖协议书》。2、判令被告立即协助原告将粤房字第30723**号房产办理过户到原告名下。3、本案诉讼费由被告负担。原告王地发为证明其主张，向本院提供以下证据：1、身份证，证明原告的主体资格。2、房屋买卖协议书，证明原、被告之间的房屋买卖关系。3、房产证，证明原告已经履行合同义务，交付购房款、占有使用房屋。被告欧亚锦辩称：1、双方签订的《房屋买卖协议书》是无效合同，应当予以解除。涉案房产是欧亚锦与毛女的夫妻共有财产，协议是欧亚锦单独签订的，妻子毛女并不知情也没签名，并不同意该转让行为，欧亚锦单独把房产转让给王地发，是属于擅自处分夫妻共同财产，是无效的。2、《房屋买卖协议书》没有约定该房产需办理过户手续，也没有约定欧亚锦有协助办理过户手续的义务。双方签订协议时，涉案房产是不能办理过户手续的，鉴此，欧亚锦才以不合理的低价转让给王地发，也因此没有约定办理过户手续。如办理过户手续，原协议以不合理的价格转让房产构成了显失公平。综上，请求法院依法驳回王地发的诉讼请求。被告欧亚锦为证明其主张，向本院提供以下证据：1、结婚证、身份证，证明欧亚锦与毛女于1980年2月9日登记结婚。2、住房证，证明涉案房屋住户无权转让他人。3、收款收据，证明欧亚锦购买涉案房屋。经审理查明：2006年5月22日，原告王地发（购房方、乙方）与被告欧亚锦（卖房方、甲方）签订一份《房屋买卖协议书》，该协议约定：“甲方现将位于云硫住宅区内（高峰98栋602房）面积为五十三平方米的一套两房一厅房子卖给乙方，卖价为人民币贰万肆仟圆整（￥24000元）。为了维护买卖双方的权益，按照有关规定，特作如下协议。一、乙方应一次性将购房款付清给甲方后，甲方才将房产证（房屋所有权证号为粤房字第30723**号）移交给乙方。二、乙方购房后该房面积范围内的维修费用一律由乙方自理。三、乙方购房后也应该按照硫矿有关规定去执行，不得随意改变该房屋的布局和结构，否则由此所引起的一切后果都由乙方负责，甲方不负任何责任。四、房屋交付乙方使用后，该房屋的一切事宜与甲方无关，由乙方自行解决。上述条款双方须共同遵守履行。本协议一式��份，双方各执一份。本协议自签字之日起生效。”原告王地发及被告欧亚锦分别在合同上签名确认。合同签订后，原告王地发已一次性支付全部购房款给被告欧亚锦，被告欧亚锦亦已将涉案房屋及《房屋所有权证》交付给原告王地发，原告王地发一直在该房屋居住至今。后双方因房屋权属变更登记问题产生纠纷，原告王地发遂向本院起诉，请求解决。另查明，被告欧亚锦与毛女是夫妻关系，两人于1980年2月9日登记结婚。涉案房屋由被告欧亚锦于1993年5月22日向广东省云浮硫铁矿企业集团公司购买，房屋所有权证（证号：粤房字第30723**号）载明：所有权人是欧亚锦，所有权性质是私有，所有权人占有份额是全部。被告欧亚锦称，双方签订《房屋买卖协议书》时毛女并不知情，一个星期后已将该事实告知毛女。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的意见，本案争议的主要焦点是：1、双方于2006年5月22日签订的《房屋买卖协议书》是否合法有效。2、被告欧亚锦是否应当协助办理涉案房产的权属变更登记。关于《房屋买卖协议书》是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”该规定确立了物权的公示公信原则。涉案房屋虽然由被告欧亚锦于与毛女的夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产，但仅登记在被告欧亚锦一人名下，原告王地发作为受让方基于物权公示公信的原则，有理由相信登记人欧亚锦是房屋的所有权人，有权处置该房屋，且被告欧亚锦收取相应对价后，已将房屋及权属证书交付给原告王地发，因此，原告王地发是善意的第三人。而毛女在签订协议后几天内已知悉涉案房屋��让的事实，原告王地发购买房屋后亦一直居住至今，毛女均未提出异议，因此，应视为毛女知情后对该转让行为是默认并同意的。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”的规定，原告王地发与被告欧亚锦于2006年5月22日签订《房屋买卖协议书》，是善意且有偿的，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，本院予以确认。被告欧亚锦抗辩认为其擅自处分夫妻共同财产，毛女并不知情，协议是无效的，理由不成立，本院不予采纳。关于被告欧亚锦是否应当协助办理权属变更登记的问题。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”根据上述法律规定，不动产物权的变更、转让，应当依照法律规定办理权属变更登记手续。本案中，虽然双方签订的《房屋买卖协议书》未约定权属变更登记事宜，但办理权属变更登记是法律规定必须履行的义务，被告欧亚锦应当予以协助。因此，原告王地发请求被告欧亚锦继续履行协议，协助将涉案房屋过户到其名下，理由成立，本院予以支持。被告欧亚锦抗辩认为协议未约定过户不应履行且显失公平，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第89条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告欧亚锦继续履行与原告王地发于2006年5月22日签订的《房屋买卖协议书》。二、被告欧亚锦于本判决发生法律效力之日起十五日内协助将位于云浮市硫铁矿集团公司高峰街道98幢602号（证号：粤房字第30723**号）房产变更登记至原告王地发名下。本案受理费100元，适用简易程序审理，减半收取50元（该款原告王地发已预交），由被告欧亚锦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员　林　燕二〇一五年二月十三日书记员　邓伟静搜索“”