（2014）石民初字第737号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-06-15

案件名称

北京森秾农林科技开发有限公司与北京康恒床上用品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市石景山区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京森秾农林科技开发有限公司,北京康恒床上用品有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十八条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条

全文

北京市石景山区人民法院民事判决书（2014）石民初字第737号原告北京森秾农林科技开发有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇大沟琅河涧1号。法定代表人韩文，总经理。委托代理人李彦明，北京中鹏律师事务所律师。委托代理人张春红，女，1970年11月1日出生。被告北京康恒床上用品有限公司，住所地北京市石景山区高井甲32号。法定代表人张清超，总经理。原告北京森秾农林科技开发有限公司（以下简称森秾公司）与被告北京康恒床上用品有限公司（以下简称康恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员张鸣担任审判长，人民陪审员孙秀芝、人民陪审员赵桂荣参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告森秾公司委托代理人李彦明、张春红、被告康恒公司法定代表人张清超均到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告森秾公司起诉称：被告自2000年开始租赁原告的房屋，至2010年12月31日之前协议到期，后每年签订合同，原、被告于2013年1月1日签订房屋租赁协议，原告将高井甲X办公区东侧厂房（约450平方米）；西院（占地面积约600平方米）住房8间平房（约150平方米）及房前通道（通道至房前围墙为界），经双方协商允许被告在原告土地上自建库房及宿舍6间租给被告，供其作为库房、生活房使用，租赁费为55000元／年。租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日。协议到期后原告将不再与被告续签租赁协议。为了保护双方利益，原告在协议到期前3个月曾多次口头告知协议到期后将不再续签，因被告对口头通知不予理睬，特于2013年10月12日发合同解除通知，正式以函件的形式告知协议到期后将不再续签，望被告提前做好安置工作。直到今日被告只腾退了办公室（约450平方米），对西院8间平房及房前通道，西院生活区自建库房、6间宿舍仍然被占用，并且不配合原告解决该问题。为维护原告权益，故诉至法院。诉讼请求：1、因房屋租赁协议已于2013年12月31日到期，要求被告腾退租住人员及设备及西院8间平房、5间自建房及自建部分（包含西院库房、东院厂房南侧小房及北侧锅炉房）占用的场地；2、判令被告拆除自建的西院仓库、东院大库房南侧自建的小房及北侧自建的锅炉房；3、判令被告支付2013年合同期内租金余款4954.96元；4、判令被告支付因延期租住房屋、场地的使用费117875元（自2014年1月1日至2015年1月31日）；5、判令被告将房屋转租给第三人合同解除，转租收益归原告享有（西院5间平房每间500元，8间每间400元，自2014年1月1日至2015年1月31日）；6、原告西院5间宿舍给予作价（按照评估报告价格给予折价补偿）；7、判令被告承担诉讼费用。被告康恒公司答辩称：第一，被告有自建的房屋；第二，截至2013年9月，被告把450平方米的车间腾空了，当时有人要租，被告当时跟原告的法人联系，通知了这个情况，告知原告我一个朋友要用这个作库房，每月租金6000元，原告不同意出租；第三，被告还有一个机器，放在房屋的一角，2013年10月时，原告说有人要承租房屋，所以要被告把机器搬出，被告就把机器搬出了，现在原告跟被告要钱没有道理，现在原告都没有把房子租出去，被告当时让他们租给被告的朋友，这样他们也有利润，可他们不租。故这个房租钱被告不同意支付。第四，2013年时原告跟被告谈过，说让被告把房子拆除，到期就不租给被告了，被告说如果拆除，人工费很贵，卖也不值钱，而且被告的房屋是2000年的板，面积也很大，被告说原告让被告走也是为了拆迁挣钱，让被告拆走，原告还得花钱盖，双方就协商给钱的事情，原告就不容协商，就让被告拆除。第五，原告答应2013年剩余1.5万租金不要了，按照约定，剩余租金不应当支付；第六，原告不给自建房作价，不可能搬出；第七，按照每间400.500元及每平米0.8元计算使用费，不合理，也没有依据；第八，评估机构没有评估土地使用费。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：位于北京市石景山区高井甲X的房屋（以下简称租赁房屋），系森秾公司从案外人北京圣雅德房屋租赁有限公司承租。2000年10月1日，森秾公司将租赁房屋出租给康恒公司，租期自2000年10月1日至2010年12月31日。2000年10月1日，森秾公司将租赁房屋交付给康恒公司。2013年1月1日，双方最后一次签订租赁协议书。出租方（甲方）森秾公司与承租方（乙方）康恒公司签订《协议书》约定：甲方将高井甲X的办公室（约450㎡），西南角8间平房及房前通道（通道至房前围墙为界）租给乙方，供给乙方作为厂房、生活房使用；租期期限：自2013年1月1日到2013年12月31日止。租金为55000元／年，付款方式：每年二月底之前一次性缴清，逾期每天按年租金的5‰交滞纳金，同时甲方有权采取任何措施，因此所造成的损失由乙方负责。乙方在甲方提供的土地上自建的房屋，如工厂搬走后甲、乙双方共同协商在商定的时间内自行作价处理，甲方允许乙方在库房的后面（北侧）自建取暖用锅炉房，规格为3米×3米。2013年1月1日，北京圣雅德房屋租赁有限公司出具确认书，载明：北京圣雅德房屋租赁有限公司（原北京市军宏储运部现已注销）与北京森秾农林科技开发有限公司（原北京营建工程总队现已注销）于2009年1月1日签订的房屋租赁协议书，北京森秾农林科技开发有限公司（原北京营建工程总队）征得我公司同意于2000年10月1日将租赁的部分房屋及通道转租给北京康恒床上用品有限公司作为厂房、生活用房使用，到期后再次征得我公司同意又分别于2012年7月1日、2013年1月1日续签房屋租赁协议，现给予书面确认。租赁范围包括东院厂房、西南角8间平房及房前通道至围墙，2012年7月1日租金涨到5.5万元。2013年1月1日，协议书签订后，康恒公司如约向森秾公司支付4万元租金，租金交至2013年9月30日。2013年9月5日，康恒公司将东院厂房钥匙交予森秾公司，2013年10月2日，康恒公司将东院厂房腾退给森秾公司。2013年10月8日，森秾公司向康恒公司经理张清超发出合同解除通知，载明，本公司森秾公司与贵公司在2013年1月1日签的《房屋租赁协议书》到2013年12月31日合同终止，不再续签，特此提前告知，望贵公司提前做好安置工作。本通知一式两份双方各持一份。2013年10月12日，森秾公司通过EMS（1032202239401）将解除通知一份发给康恒公司，签收人处显示张清超签收。2013年10月14日，EMS快递回执内容为，您的1032202239401号邮件的当前状态是：已妥投，本人收签收。康恒公司亦认可对此邮件进行了签收。至今，康恒公司仍使用西院的8间平房及自建房包括西院5间平房，西院库房（含水房1间）、东院厂房南侧的小库房1间、东院厂房西北侧的锅炉房1间。本案诉讼过程中，森秾公司提出对西院5间自建房残值进行鉴定的申请，被告提出对西院库房（含其中1间水房）、东院厂房北侧锅炉房、东院厂房南侧一间小库房进行现值鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定北京中建华房地产土地评估有限责任公司（以下简称中建华公司）作为鉴定机构，该公司作出房屋重置成新价为：西院5间平房为68813元，西院库房为50712元，东院厂房南侧小库房为5003元，东院厂房北侧锅炉房为4913元，西院库房中1间水房为9204元，西院库房西墙为2663元。森秾公司对此无异议。康恒公司针对评估价格提出异议，中建华公司作出异议答复：本次评估主要依据为《北京市房屋重置成新价评估技术标准》京国土房管拆（2003）808号，本着公正、公平、客观的原则，严格依据房地产估价规程及规范，准守上述标准，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算后得出估价对象在价值时点的房屋重置成新价格。估价结果是合理的，有依据的。后康恒公司又提出评估费用中不含土地使用费的异议，针对此，中建华公司称无法作出书面答复，因为土地使用费不在委托之列，而且租赁房屋一般不涉及土地使用费的问题。庭审中，森秾公司提交国有土地使用证，证明租赁房屋所在土地系国有土地，北京圣雅德房屋租赁有限公司享有国有土地使用权。康恒公司对此予以认可。庭审中，双方对自建房是否经出租方同意有争议：租赁使用过程中，康恒公司在租赁场地有自建房：西院平房5间，系2000年森秾公司找人康恒公司出钱所建，该5间房屋森秾公司知道并同意康恒公司自建，并在协议书中有约定；西院库房，系康恒公司在2003年自建；西院库房中的水房一间；东院厂房南侧小库房一间，东院厂房北侧锅炉房一间，森秾公司主张康恒公司自建锅炉房是经过森秾公司同意，并有约定的。其他自建房没有告知，但后来知道时已经建成，基于朋友关系，也没有说什么，就默许康恒公司继续使用了。庭审中，是否对自建房处置有争议：森秾公司主张同意给西院5间自建房折价款，其他自建房在协议书中并无约定，森秾公司对此不用意利用，要求康恒公司予以拆除。康恒公司主张所有自建房均应给予赔偿，同意对西院5间房进行折价，但是对折价款有异议。庭审中，双方均认可对西院仓库借墙按照估价报告给予康恒公司折价。庭审中，双方对租金标准有争议，森秾公司主张租金不包含土地使用费，康恒公司主张租金包括土地使用费。对此均未提供证据；森秾公司对2013年租金按照面积比例进行计算，康恒公司对此不予认可，提出对西院8间平房面积有异议，对此未提供证据。庭审中，针对转租部分，森秾公司提交收据以证明康恒公司存在转租收益，康恒公司对收据的关联性不予认可，认为收据中房屋与承租房屋并非同一房屋。庭审中，康恒公司针对自建房损失提起反诉，反诉请求为要求赔偿西院仓库、东院厂房南侧小库房一间、北侧锅炉房一间的损失150000元，后又撤回反诉，经本院释明后仍坚持撤回反诉，仅作为答辩意见提出。上述事实，有各方当事人陈述、房屋租赁协议、快递邮寄单、房地产估价报告、异议申请书、异议答复、收据、国有土地使用证、证明等证据在案佐证。本院认为：森秾公司与康恒公司签订《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，形成合法有效的租赁合同关系，双方均应按照租赁协议约定履行义务。租赁协议期限届满前，森秾公司已向康恒公司发出通知，内容为：《房屋租赁协议书》到2013年12月31日合同终止，不再续签，特此提前告知，康恒公司对此通知进行签收。故租赁协议书已于2013年12月31日期满终止。租赁期内，承租人应当按照租赁协议约定交纳租金。康恒公司已将东院厂房腾退，应当交纳东院厂房腾退之前租金及2013年全年西南角8间平房及房前通道的租金，但康恒公司于2013年起共缴纳4万元。仍有部分租金未交纳。故对于森秾公司主张2013年合同期内所欠租金的诉求，本院予以支持。康恒公司主张森秾公司曾答应剩余1.5万租金不要的抗辩意见，未提出证据，本院不予采纳。康恒公司对西院8间平房面积有异议故对租金的计算方式有异议，但未提供证据加以证明其所主张的8间平房的面积，故本院对其意见不予采纳。租赁协议终止后，康恒公司未将租赁房屋交付给森秾公司，故应当支付森秾公司租赁房屋的使用费，故对于森秾公司要求康恒公司支付2014年1月1日之后使用费的主张，本院予以支持。关于使用费的支付标准，按照原来双方租赁协议的租金标准酌情确定，对于森秾公司主张使用费的意见，过高部分，本院不予采纳。对于森秾公司要求康恒公司解除与第三人的转租合同及转租收益归森秾公司所有的诉求，因转租合同与本案租赁协议非同一法律关系，故对此本院不予处理，对于转租收益部分，没有事实和法律依据，故本院对此不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方租赁协议期满终止后，康恒公司占用租赁房屋及场地已没有事实和法律依据，故对于森秾公司要求康恒腾退租住人员及设备及西院8间平房、5间自建房及自建部分（包含西院库房、东院厂房南侧小房及北侧锅炉房）占用的场地的诉求，本院予以支持。关于自建房一节，首先，本案中，双方在协议中约定，乙方在甲方提供土地上自建房屋，由双方协商后在商定的时间内自行折价处理。对于西院5间自建房，森秾公司同意按照评估价格进行折价补偿，康恒公司同意进行折价处理，但对折价款有异议，对此康恒公司未提供证据加以证明。故森秾公司对西院5间自建房按照估价报告进行折价补偿的诉求，本院予以支持。其次，对于除西院5间之外的自建房，尽管出租人称对此不知情，但其在知道后未及时提出异议，视为其同意承租人的自建房屋。现租赁期间届满，对此，出租人不同意利用，可由承租人拆除。故对于森秾公司主张康恒公司拆除自建的西院仓库（含水房）、东院大库房南侧自建小库房一间及北侧锅炉房一间的诉求，本院予以支持。再次，对除5间自建房之外的其他自建房损失，经本院释明后，康恒公司只作为答辩意见提出。故对于康恒公司要求赔偿的意见，本院不予处理，当事人可另行解决。对于康恒公司提出评估价格有异议的抗辩意见，评估机构已作出异议答复，且康恒公司未提出重新鉴定的正当理由，故对此，本院不予采纳。对于康恒公司主张评估价格不含有土地使用费的抗辩意见，因租赁协议中未体现双方对土地使用费进行约定，故对此，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、北京康恒床上用品有限公司于本判决生效后十五日内给付北京森秾农林科技开发有限公司二〇一三年一月一日至二〇一三年十二月三十一日欠付租金四千九百五十四元九角六分；二、北京康恒床上用品有限公司于本判决生效后十五日内支付北京森秾农林科技开发有限公司自二〇一四年一月一日起至二〇一五年一月三十一日止的租赁房屋使用费四万二千五百二十元；三、北京康恒床上用品有限公司于本判决生效后十五日内将北京市石景山区高井甲32号68号院的西院仓库（含水房一间）、东院厂房南侧小库房一间、东院厂房北侧锅炉房一间拆除；四、北京康恒床上用品有限公司于本判决生效后十五日内将北京市石景山区高井X号院的西南角八间平房、五间自建房及第三项中拆除自建房占用的场地腾退给北京森秾农林科技开发有限公司；五、北京森秾农林科技开发有限公司于本判决生效后十五日内给付北京康恒床上用品有限公司西院五间自建房补偿款六万八千八百一十三元；六、驳回北京森秾农林科技开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千七百五十七元，由北京森秾农林科技开发有限公司负担一千七百五十四元（已交纳一百一十六元，余额一千六百三十八元于本判决生效后七日内交纳），由北京康恒床上用品有限公司负担一千零三元（于本判决生效后七日内交纳），鉴定费六千元，由北京森秾农林科技开发有限公司负担三千元（已交纳），由北京康恒床上用品有限公司负担三千元（已交纳），如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审　判　长　　张　鸣人民陪审员　　孙秀芝人民陪审员　　赵桂荣二〇一五年二月十三日书　记　员　　刘　曦微信公众号“”