（2015）厦民终字第20号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-04-02
案件名称
上诉人厦门世康物业管理有限公司与被上诉人陈应该物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
厦门世康物业管理有限公司,陈应该
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）厦民终字第20号上诉人（原审原告）厦门世康物业管理有限公司，住所地厦门市思明区育秀里38号5F。法定代表人李桂兰，总经理。委托代理人刘文宁，北京盈科（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈应该，男，汉族，住厦门市思明区。上诉人厦门世康物业管理有限公司（下称世康公司）因与被上诉人陈应该物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第6098号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世康公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、陈应该立即向世康公司支付2003年3月至2014年3月的物业管理费20165.46元及逾期违约金28392.97元（违约金从拖欠的次月起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍即25.6%暂计至2014年3月，之后按同样的方法算至实际支付日）、2013年1月至2014年3月的公共维修金620.25元、水费711.2元、公共水费14元，暂共计49903.88元。原审判决查明，2013年8月31日，育秀中心业主委员会与世康公司签订《物业管理服务合同》，约定将思明区筼筜街道育秀里36-40号（育秀中心）的物业委托给世康公司管理，委托管理期限为一年，自2013年9月1日起至2014年8月31日止，物业管理服务费为每平方米每月1.1元，公维金为每平方米每月0.3元，物业管理公共服务费每月缴纳一次，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的0.2%交纳滞纳金；物业管理服务质量：房屋外观及时维修，设备运行正常、良好，设施设备的维修、养护及时、良好，维护公共环境整洁、美观，绿化生长良好、具有观赏性，交通秩序安全有序，保安24小时巡查，业主和物业使用人对世康公司的满意率达80%等。合同签订后，世康公司依约为育秀中心小区全体业主和物业使用人提供物业管理服务至今。陈应该系思明区育秀里40号12A03室（育秀中心小区）的业主，自1999年购买房屋，并取得房屋所有权，该房屋建筑面积137.84平方米。因陈应该未缴交2003年3月至2014年3月的物业管理费、2013年1月至2014年3月的房屋公共维修金、公摊水费等，世康公司于2014年4月3日诉至法院。上述事实，有世康公司提供的物业管理委托合同、土地房屋登记卡以及本案庭审笔录为证。原审法院认为，世康公司于2013年8月31日与育秀中心业主委员会签订《物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，该合同对全体业主具有拘束力，世康公司依约为育秀中心小区全体业主和物业使用人提供物业管理服务，陈应该作为小区业主之一，接受世康公司提供的物业服务后，应当履行前述合同约定的义务，缴纳物业管理等相关费用。现世康公司要求陈应该缴纳合同约定管理期间2013年9月1日起至2014年3月31日的物业管理费及房屋公共维修金，予以支持，陈应该应缴纳物业管理费1061.37元（137.84平方米×1.1元／平方米×7个月）、房屋公共维修金289.46元（137.84平方米×0.3元／平方米×7个月）；世康公司提供育秀中心业主委员会证明复印件，主张其自2000年12月至今为育秀中心小区提供物业管理服务，要求陈应该缴纳2003年3月至2013年8月的物业管理费及2013年1月至2013年8月的公共维修金，原审法院认为世康公司要求陈应该缴纳上述期间的物业管理费及公共维修金无合同依据，且陈应该对世康公司提供的证据复印件予以否认，因此该部分诉讼请求因证据不足不予支持；因陈应该逾期缴纳2013年9月1日起至2014年3月31日期间的物业管理服务费用，世康公司要求陈应该按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍从拖欠的次月起缴纳滞纳金未超过合同约定的日千分之二标准，予以准许。世康公司要求陈应该缴纳2013年1月至2014年3月的水费、公共水费，但未提供代缴水费的凭证及公摊水费计算方法，故该诉讼请求证据不足，不予支持。另陈应该与讼争小区开发商厦门世嘉房地产发展有限公司之间的债权债务关系与本案分属两个不同的法律关系，且诉讼主体不一致，陈应该主张以厦门世嘉房地产发展有限公司拖欠陈应该的违约金抵扣世康公司的物业管理费，缺乏法律和事实依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：陈应该应于本判决生效之日起十日内向厦门世康物业管理有限公司支付厦门市思明区育秀里40号12A03室自2013年9月1日起至2014年3月31日止的物业管理服务费1061.37元及滞纳金（以每月的物业管理服务费为基数，自欠费月份的次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍分段计至实际付款之日止）。陈应该应于本判决生效之日起七日内向厦门世康物业管理有限公司支付厦门市思明区育秀里40号12A03室自2013年9月1日起至2014年3月31日止的房屋公共维修金289.46元。驳回厦门世康物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费524元，厦门世康物业管理有限公司负担509元，陈应该负担15元。宣判后，世康公司不服，向本院提起上诉。上诉人世康公司上诉称，一、上诉人自2003年以来就一直系讼争小区的物业服务公司，提供物业服务，被上诉人是该小区业主，应当缴交拖欠的物业管理费、公共维修金及水电费。首先，上诉人系该小区的物业服务公司，有资格要求被上诉人缴交讼争的费用。被上诉人一直居住在该小区，享受着上诉人提供的物业服务。其次，业主委员会确认了上诉人的物业服务期限。业主委员会是全体业主选举产生的代表业主权益的团体，有权代表业主委托物业服务公司，有权利也有义务协助物业服务公司催缴物业管理费等费用。本案中，业主委员会确认了上诉人的物业服务期限，应当以业主委员会的证明为准。再次，上诉人主张的物业服务费、公共维修金以及水电费都是按照厦门市物价局的标准，合法有据。二、被上诉人应当承担上诉人主张的水费、电费。讼争小区的水电费是代收代缴的，被上诉人没有对该事实提出异议，一审判决没有事实依据。三、上诉人主张的费用没有超过诉讼时效。上诉人作为物业服务企业，自2003年以来一直连续不间断的提供物业服务，被上诉人拖欠物业费用系一个连续存在的状态，上诉人每个月都有向被上诉人进行催讨，业主委员会对该事实也进行确认，因此，本案没有超过诉讼时效。综上，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉求。被上诉人陈应该答辩称，一、上诉人不是适格诉讼主体。上诉人未经业主选聘，不是适格的物业管理公司。专项维修资金管理单位为业主委员会和业主大会，在2013年9月1日前没有得到业委会的授权，无权要求支付。二、上诉人自称自2003年来为讼争小区提供物业服务，要求被上诉人支付物业费等各项费用是错误的。上诉人没有提供证据证明2013年9月1日之前是讼争小区的物业服务公司，被上诉人从未收到业委会确认上诉人服务期限的相关证据。上诉人是否按物价局的标准收取物业费、水电费、公维金，并不能证明其有资格要求被上诉人缴交该费用。上诉人要求被上诉人支付2003年3月至2014年3月的物业费及违约金，没有合同依据。即使2013年9月1日的物业管理服务合同是有效的，上诉人主张之前的物业费的逾期违约金缺乏合同依据。三、被上诉人无需承担上诉人主张的水电费。被上诉人从未承认讼争小区的水电是上诉人代收代缴的，上诉人没有提供证据证明。四、上诉人的主张超过了诉讼时效。被上诉人从未收到上诉人的催款通知。业委会根本不可能亲自见证上诉人的催讨行为。诉讼时效期间为二年，上诉人的诉求已超过诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，上诉人对原审判决查明事实提出异议，认为1、上诉人自2000年12月开始就一直是讼争小区的物业管理公司；2、被上诉人没有提供证据证明其2009年10月30日购买讼争小区物业；3、被上诉人的费用自2003年开始就未缴交。被上诉人亦提出异议，认为讼争小区物业管理质量非常混乱，业主委员会也要重新选定物业公司。审理过程中，上诉人提交如下证据：2006年的育秀中心物业委托管理合同（复印件）、2007年的育秀中心物业委托管理合同（复印件）、2008年-2010年的物业管理服务合同、2011年-2013年的物业管理委托服务合同，证明上诉人从2006年至2014年一直都是小区物业管理公司，并约定了物业管理费、公维金的收费标准，上诉人是代扣代缴水电费。上诉人还提交原审提交过的讼争小区业主委员会的证明原件。上诉人称，因为一审是公司员工出庭应诉，他们认为小区物业一直都是公司管理的，不需要证明。且公司一直在收取物业费，只是被上诉人一直经催缴不交，公司才起诉的。本院认为，根据证据规则，当事人应当对自己的主张提供证据加以证明，且应当在举证期限内向法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。本案一审审理过程中，世康公司仅提交一份期限自2013年9月1日至2014年8月31日的物业管理服务合同，虽然二审审理过程中，世康公司提交其他年度的物业管理服务合同，但对于一审未提交该证据的理由，世康公司称，他们认为小区物业一直都是公司管理的，不需要证明。世康公司的行为明显违背证据规则，其二审提交的证据不应视为新的证据，世康公司应为此承担不利的法律后果。原审判决根据双方当事人的举证情况，部分支持世康公司的诉讼请求，并无不妥。综上，上诉人的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1018元，由上诉人世康公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 洪德琨代理审判员 章 毅代理审判员 黄南清二〇一五年二月十三日代书 记员 潘婉燕附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”