（2015）昌民初字第00387号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-08-26
案件名称
孙仕强与北京原创住业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙仕强,北京原创住业房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第00387号原告孙仕强，男，1995年11月25日出生。委托代理人郑运，北京市华德莱律师事务所律师。委托代理人党莹，北京市华德莱律师事务所律师。被告北京原创住业房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇郑各庄村宏福创业园56号。法定代表人赵丹阳，总经理。委托代理人丁飞，男，1990年2月20日出生。原告孙仕强与被告北京原创住业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘建伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙仕强的委托代理人郑运、党莹，被告北京原创住业房地产开发有限公司的委托代理人丁飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙仕强诉称：2010年5月18日，本案原告孙仕强（法定代理人孙红庆）与被告北京原创住业房地产开发有限公司签订了编号为x的商品房预售合同，合同约定：原告购买位于昌平区北七家镇x#住宅-l层x#住宅的房屋一套，被告应于2011年11月30日前向原告交付该房屋。原告及时履行了付款义务，向被告付清了全部房款共计24952873元。但经原告多次催促、协商，被告至今未履行其交付房屋的义务。截止2014年11月30日，被告逾期交房已有3年之久。原告认为，被告的严重违约行为给原告造成巨大的经济损失及生活居住的不便，并悖离合同履行的基本诚信原则，现为维护自身合法权益，原告依据双方合同第13条的约定及我国《民法通则》、《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律及其他司法解释之规定，诉至法院，请求：1、判令被告履行《商品房预售合同》约定的交付房屋义务；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金2734837.84元（自2011年11月30日起算，暂计算至2014年11月30日）；3、本案诉讼费由被告承担。被告北京原创住业房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告要求被告向其支付逾期交房违约金2734837.84元无依据。原、被告双方于2010年5月18日签订编号为x的《商品房预售合同》，原告购买了被告开发的北京市昌平区北七家镇x#住宅，合同约定的房屋交付时间为2011年11月30日。x#房屋于2013年1月7日取得竣工备案手续达到交付条件，被告于2013年1月17向原告发函要求原告接收房屋。但原告在收到通知后一直未办理收房手续。依据合同P12第十五条约定：“该商品房已具备第十一条约定的证明文件并满足第十一条约定的其他条件，买受人未能按其接收该商品房的，均视为从第十一条约定的交付期限届满之日起该商品房已符合交付条件并已实际交付买受人。”被告于2013年1月17日通知原告进行收房，但原告一直未至被告处办理收房手续，未能收房的原因在被告，原告在起诉状中所陈述经其多次催告、协商，被告未履行交付房屋义务，与事实不符。依据上述约定，该交楼通知书中的交房之日即2013年1月19日应视为房屋的实际交付日期。依据合同P28附件八第八条约定：“出卖人延期交房超过180日，买受人不退房的，出卖人向买受人支付的延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的2%”。依据上述约定，被告应向原告支付的延期交房违约金金额应为原告全部已付款的2%，即499057.49元。原告要求被告支付逾期交房违约金2734837.84元的诉讼请求无依据。2、原告主张合同附件五、附件八为格式合同，其中关于“逾期交房、逾期付款的违约责任约定以及出卖人逾期交房违约金2%封顶”的条款无效。原告主张无依据。《民法通则》第一百一十二条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。违约金的设定遵循意思自治原则，以合同双方约定为准。合同附件八第八条约定：“出卖人延期交房超过180日，买受人不退房的，出卖人向买受人支付的延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的2%”。原、被告双方签订的《商品房预售合同》及附件为双方真实意思表示，原告本人签字对合同内容予以了确认，合同中关于违约金赔偿比例的约定是双方协商一致的结果，遵循意思自治原则，其为真实有效的，原告主张按实际的延期天数要求被告支付违约金与合同约定不符，不应得到支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。经审理查明：2010年5月18日，孙仕强（买受人）的法定代理人孙红庆与北京原创住业房地产开发有限公司（出卖人）签订合同编号为x的《商品房预售合同》及相关附件，约定：孙仕强购买的商品房房屋坐落为昌平区北七家镇x#住宅-1层x#住宅，该商品房的用途为住宅、地下库房、设备间，房屋总价款为24952873元。合同签订后，孙仕强按约定陆续支付了全部购房款。双方签订的《商品房预售合同》第十一条交付条件，约定：“（一）出卖人应当在2011年11月30日前向买受人交付该商品房；在具备本条第二款约定的条件时，出卖人可以提前向买受人交付该商品房，具体时间以出卖人通知为准。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……”。第十三条逾期交房责任，约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内……（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第二十七条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”在《商品房预售合同》签订当日，原、被告双方签订附件八《补充协议》，该附件约定：“买受人购买出卖人开发的x项目商品房（以下简称‘该商品房’），经平等协商，现就双方所签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称‘预售合同’），达成如下补充协议，在本补充协议签订前，出卖人已将预售合同、附件及本补充协议提示买受人详细阅读，并按买受人要求作出必要的解释，买受人在完全清楚、理解预售合同、附件及本补充协议条款内容的基础上与出卖人签订预售合同、附件及本补充协议。……三、出卖人书面通知买受人收楼的，买受人不得拒绝或拖延接受该商品房交付（但买受人能够在书面通知指定的收楼期限届满之日起15日内提供当地具有建设工程质量检测资质的机构出具的认定该商品房建设工程质量不合格的证明除外），否则书面通知中指定的交付当日即为该商品房的交付时间。若买受人认为该商品房存在质量瑕疵的，由出卖人核实后按预售合同规定承担维修责任，出卖人履行维修责任不构成迟延交付。……八、按照合同约定，买受人有权退房的事由发生后，买受人应在该事由发生之日起30日内提出书面退房申请，买受人在此期间不提出的，视为不退房。合同对此期限另有约定的除外。出卖人延期交房超过180日，买受人不退房的，出卖人向买受人支付的延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的2%。……二十二、本补充协议和附件经双方协商一致，是双方真实意思的表示，出卖人与买受人同意本补充协议和附件与预售合同约定不一致的，以本补充协议和附件的约定为准，不受预售合同第二十七条的限制，并自双方签字（盖章）之日起生效。”2013年1月17日，被告北京原创住业房地产开发有限公司向原告孙仕强位于山西省太原市的住所邮寄送达了《交楼通知书》，写明原告所购买的房屋已经建成，定于2013年1月19日交付使用，如未按时办理，按照合同约定，视为原告已经按时收楼，自该日起，与房屋有关的责任和风险均由原告承担，物业管理费等费用也从该日起计算。原告认可该份邮件和交楼通知的真实性，但不认可被告所述交付时间。原告表示被告至今仍未交房。上述事实，有《商品房预售合同》及相关附件、EMS快递单、《交楼通知书》及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，且行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告双方签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应在诚实守信的基础上按照约定履行各自义务，即买受人孙仕强应当按照《商品房预售合同》之约定支付相应房款；出卖人北京原创住业房地产开发有限公司亦应当按照《商品房预售合同》之约定履行交房义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，出卖人北京原创住业房地产开发有限公司未能按照双方在《商品房预售合同》中约定的期限即2011年11月30日前交付涉案房屋，理应承担相应的违约责任，对此双方并无争议，但是对于逾期交房违约责任的合同依据及计算方法，双方存有争议。被告北京原创住业房地产开发有限公司主张逾期交房违约责任应当适应双方在附件八《补充协议》中第八条之约定，即出卖人延期交房超过180日，买受人不退房的，出卖人向买受人支付延期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的2%。因该《补充协议》第八条的内容不合理地减轻了出卖人承担的责任、排除了买受人一部分主要权利，而依据《商品房预售合同》第二十七条之内容，该《补充协议》第八条对于逾期交房违约责任的规定，应当无效。故应当适用原告主张的《商品房预售合同》第十三条之约定，即自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。关于房屋的具体交付期限，双方亦存有争议。原告孙仕强称至今涉案房屋仍未交付，其损失巨大；被告北京原创住业房地产开发有限公司则称，应视为其已于2013年1月19日实际交付房屋。结合本案实际情况，被告北京原创住业房地产开发有限公司曾于2013年1月17日通过邮政特快专递，向原告孙仕强位于山西省太原市的住所邮寄了《交楼通知书》，称孙仕强所购房屋已建成，定于2013年1月19日交付使用。考虑到原告孙仕强的实际居住情况以及被告北京原创住业房地产开发有限公司的通知方式、通知时间等因素，双方客观上确实无法在2013年1月19日办理房屋交付手续，故本院根据实际情况酌情确定涉案房屋法律意义上的具体交付期限为2013年2月19日，2013年2月19日后未能现场办理房屋交接手续之责任应由原告孙仕强负担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京原创住业房地产开发有限公司于本判决生效后七日内将坐落于北京市昌平区北七家镇x#住宅-1层x#住宅房屋交付给原告孙仕强；二、被告北京原创住业房地产开发有限公司于本判决生效后七日内，以已付购房款即二千四百九十五万二千八百七十三元为基数，按照日万分之一的标准向原告孙仕强支付自二○一一年十二月一日至二○一三年二月十八日止的逾期交房违约金；三、驳回原告孙仕强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万四千三百四十元，由原告孙仕强负担七千元（已交纳），由被告北京原创住业房地产开发有限公司负担七千三百四十元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按未提起上诉处理。审判员 刘建伟二〇一五年二月十三日书记员 赵春旺 微信公众号“”