（2015）一中民终字第01481号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-03-26

案件名称

贾春英与隋广海房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

贾春英,隋广海

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第一中级人民法院民事裁定书（2015）一中民终字第01481号上诉人（原审被告、反诉原告）贾春英，女，1972年8月16日出生。委托代理人刘健康，北京名归律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）隋广海，男，1981年10月7日出生。上诉人贾春英因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第13137号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人贾春英及其委托代理人刘健康，被上诉人隋广海到庭参加了诉讼。隋广海在原审法院起诉称：2014年3月24日，隋广海与贾春英签订了《房屋租赁合同》。合同约定：贾春英将位于北京市昌平区北七家王府农场东大门南侧的房屋及房屋内的所有设备、设施出租给隋广海使用，租赁期为5年，从2014年3月31日起至2019年3月31日止。房屋年租金为660000元，支付方式为押二付六。合同签订后，隋广海向贾春英支付了半年的房租以及两个月的押金共计为440000元。之后，隋广海对上述房屋进行了装修，购买了家具及设备，从事餐饮经营。然而，2014年7月以来，由于贾春英无法保证该房屋的水电供应，经常断水断电，导致隋广海购买的食材大量腐烂变质，影响了隋广海的正常经营，给隋广海造成了巨大的经济损失。另外，隋广海了解到该房屋产权人并不允许贾春英将上述房屋进行擅自转租。综上所述贾春英的行为已经构成严重违约，现根据我国《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定，隋广海特向贵院提起诉讼，恳请判决：1、解除隋广海与贾春英签订的《房屋租赁合同》；2、贾春英退还隋广海房屋租金110000元，停电期间租金12833元（7天）；3、贾春英退还隋广海房屋押金为110000元；4、贾春英向隋广海支付违约金为110000元；5、贾春英赔偿隋广海经济损失277535元（其中材料损失31405元＋房屋装修购买设备167130元＋海鲜缸9000元＋停电70000元）；6、本案的诉讼费由贾春英承担。贾春英在原审法院答辩称：2014年3月24日，贾春英与隋广海签订《房屋租赁合同》后，贾春英按照约定履行了交付房屋和负责水电畅通义务，不存在隋广海所谓的经常断水断电情况，隋广海也一直处于正常经营状态，从来没有向贾春英提过断水断电给隋广海造成损失情况，也从来没有向贾春英提过解除合同一事。只是到了2014年9月20日按照合同第二条第3项约定是隋广海交纳下半年房租的最后一天，隋广海仍未向贾春英交纳，并且提出隋广海亏损不想再继续租赁了，贾春英未同意。直到2014年10月1日，隋广海不但没有缴纳下半年房租，而且没有搬离所租贾春英房屋，致使双方发生纠纷。经平西府派出所调解，双方达成协议约定隋广海于2014年10月6日前搬离所租房屋。2014年10月5日，隋广海才搬离了所租房屋。由于隋广海未按照合同约定按期交纳房租致使合同被提前半年解除，造成贾春英至今房屋未出租出去，给贾春英造成了严重的经济损失。综上所述，并不是贾春英存在严重违约行为，而是隋广海在合同未到期的情况下未按照合同约定交纳房租不想继续履行合同才导致合同解除，根据合同第十条第2项约定，隋广海无权要求退还房租和押金，并无权要求支付违约金和赔偿损失，所以除了隋广海的第一项诉讼请求是事实外，其他诉讼请求应予以驳回。贾春英在原审法院反诉称：2014年3月24日，贾春英与隋广海签订《房屋租赁合同》，约定房屋租金支付方式押二付六，从合同生效日起每半年支付一次房租即人民币叁拾叁万元整，后续租金隋广海应在预付租金到期前十日支付，逾期未支付，视为隋广海违约。2014年9月20日，按照合同约定是隋广海交纳下半年房租的最后一天，隋广海未向贾春英交纳。2014年10月1日，隋广海不但没有缴纳下半年房租，而且没有搬离所租房屋，致使双方发生纠纷，经平西府派出所调解，双方达成协议约定隋广海于2014年10月6日前搬离所租房屋。直至2014年10月5日，隋广海才搬离了所租贾春英房屋。为了维护公民合法权益，特向法院提起反诉，请依法判决：1、依法判决隋广海支付贾春英房屋租金9166.67元及利息。2、诉讼费由隋广海负担。隋广海针对贾春英的反诉答辩称：租金不应该交，从7月25日之前就已经有过停电现象，原因是房屋是从卞立斌手中买的，款项没有支付清，他们之间有纠纷，因为纠纷的问题导致我现在不能正常营业。停电我们报过案，派出所有记录，不该交的理由是对方先违约的。原审法院经审理查明：2012年10月16日，贾春英与案外人北京丰德商田国际科技有限公司签订《转让协议》，协议约定北京丰德商田国际科技有限公司将位于北京市昌平区北七家镇东三旗村（王府家庭农场）东侧房屋一层、二层转让给贾春英，转让期为37年。贾春英接收房屋后，用于经营餐饮生意。2014年3月24日，隋广海（乙方）与贾春英（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定：“甲方将拥有使用权的位于昌平区北七家王府农场东门大门口南侧的房屋及房屋内所有设备、设施出租给乙方使用，房屋为上下两层。”合同第二条约定：“1、租赁期共计五年，从2014年3月31日起至2019年3月31日止。……。2、双方约定，年租金为人民币660000元。……。3、房屋租金支付方式：押二付六，从合同生效日起，每半年支付一次房租即人民币三十三万元。……后续租金乙方应在预付租金到期前十日支付，逾期未支付，视为乙方违约。”……5、合同签字生效当日，乙方支付押金人民币一十一万元整。”合同第三条约定：“……2、甲方负责房屋所使用水、电的畅通。”合同第四条约定：“1、本合同签订前乙方知晓所租赁房屋为无产权房屋。”合同第十条约定：“1、甲方违约，退还所有预付租金和押金，并以二个月租金作为补偿，同时赔偿乙方进店后所有的装修费用。”隋广海接收房屋后重新装修并继续开办酒店，并交纳租金至2014年9月30日。因贾春英与北京丰德商田国际科技有限公司负责人卞立斌之间存在经济纠纷，卞立斌于2014年7月25日对隋广海租赁的房屋停电，造成酒店内大量食材损坏并做倾倒处理。随后贾春英与卞立斌之间就供电进行协调未果。隋广海称断电自7月25日开始持续一周，后来卞立斌同意供电恢复正常。贾春英称停电时间只持续了三天。双方对停电持续时间均没有举证。隋广海称因为贾春英租赁给他的房屋产权不明，一直有纠纷，故其提出解除租赁合同。2014年10月1日，隋广海与贾春英双方达成调解协议，贾春英同意隋广海于2014年10月6日前从租赁房屋内搬出。双方关于房屋租赁的违约问题及经营损失赔偿问题通过诉讼途径解决。2014年10月5日，隋广海与贾春英双方签署《房屋交接确认书》，双方确认贾春英未退还租房押金110000元，双方对交接的房屋和物品无异议，并均同意就租赁纠纷由法院判决解决。关于隋广海的装修支出，证人曹×出庭作证证明，是其带领工人为隋广海装修施工。隋广海向其支付装修款项共计167130元。装修项目包括安装监控、弱电、更换牌匾、灯箱、一层、二层吊顶，一楼重新间隔房间、新立一堵墙、部分线路改动、粘贴壁纸、门牌刻字、修理玻璃门等。经查，在上述装修支出中，包括空调购买支出4500元、热水器和净水器购买支出15750元。关于停电期间造成的食材损失，7月27日贾春英曾去酒店清点损失，但因当时双方言语不和发生肢体冲突，导致清点未能完成。本案审理过程中，隋广海提交了五份自己书写的食材损失清单和卞立斌为其出具的证明用以证明食材的损失共计31045元。贾春英对该证据的真实性和证明目的均不认可。关于隋广海撤场时的物品交接情况，隋广海与贾春英均认可隋广海购买的海鲜池还在原地，没有搬走。庭审过程中，隋广海曾出示过一张购买海鲜池的收据，其上显示价格为9000元。另查，隋广海租赁的房屋没有合法产权手续，也没有任何规划审批手续。原审法院认定上述事实，有《房屋租赁合同》、《转让协议》、装修费收据、食材清单、卞立斌的证明、《房屋交接确认书》、《协议书》、隋广海、贾春英询问笔录、曹×证人证言、电话录音、录像及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。原审法院判决认定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案隋广海租赁的房屋没有合法产权证明，且无任何行政机关的规划审批手续，双方签订的对该房屋的租赁合同依法无效。隋广海要求解除房屋租赁合同的请求法院无法支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同被宣告无效后，贾春英收取隋广海的房屋押金应当返还，法院对隋广海的此项请求予以支持。隋广海要求贾春英退还八、九月份租金的请求，因该期间隋广海在正常营业，故该请求缺乏充分的事实依据，法院不予支持。隋广海要求贾春英支付违约金的请求缺乏法律依据，法院亦不予支持。租赁期间的停电在隋广海与贾春英之间系可归责于贾春英的过错所导致的，故贾春英应当承担赔偿责任。隋广海要求退还停电期间的租金的请求合理有据，法院予以支持。关于停电持续的时间，因隋广海并无证据证明为一周，故法院依贾春英说法确定为三天。隋广海要求贾春英赔偿停电期间的营业损失和食材损失的请求合情合理，法院予以支持。因营业损失隋广海没有举证，食材损失为单方制作的清单且对方不予认可，故对该两项数额法院依据双方举证情况予以酌情合理确定。关于装修损失，因贾春英与隋广海对于租赁房屋没有合法手续的情况均为明知，并不存在有意隐瞒等信息不对称的情形，故双方对导致合同无效的后果具有同等的过错，因此该部分损失在扣除折旧和可移动的电器价值后应由双方共同分担。关于海鲜缸的价值，因隋广海提供的购买价格收据证明效力不高，故其价值由法院依据实物酌情确定，由贾春英补偿给隋广海。虽然该案房屋租赁合同被认定为无效，但因隋广海在离场时已经超过其实际已经交纳租金的日期，故为公平起见对于超出天数在合同无效后隋广海仍应支付占有使用费。故法院对贾春英要求支付超期“租金”的请求予以支持。贾春英要求支付“租金”利息的请求，没有法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决：一、被告贾春英于本判决生效之日起十日内退还原告隋广海房屋押金十一万元、房屋租金五千五百元；二、被告贾春英于本判决生效之日起十日内赔偿原告隋广海停电期间的营业损失一万五千元、食材损失一万四千元、装修损失六万六千零九十六元、海鲜缸三千元；三、反诉被告隋广海于本判决生效之日起十日内支付反诉原告贾春英房屋占有使用费九千一百六十六元六角七分；四、驳回原告隋广海的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告贾春英的其他反诉请求。贾春英不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决第一项、第二项，依法改判驳回隋广海的诉讼请求。上诉理由是：原审法院认定事实不清，适用法律错误。根据合同约定，隋广海违约，贾春英有权收回房屋，不退还押金和预付的租金；隋广海并未提供酒店由于停电造成食材损失和营业损失的证据，赔偿损失的请求不应支持。针对贾春英的上诉请求和理由，隋广海答辩称：同意原审判决，应予维持。本院经审查认为：原审判决认定基本事实不清，应发回原审法院重审。首先，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，法院应当释明当事人变更诉讼请求，经释明当事人坚持不变更的，应当判决确认租赁合同无效，并驳回当事人全部诉讼请求，同时告知当事人可就损失等争议另行主张。本案中，贾春英与隋广海均认可涉案房屋无房屋产权证，且均无法提供房屋的建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同应属无效，原审法院对此已作出认定，但并未释明当事人变更诉讼请求。其次，承租人系经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附和的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。贾春英与隋广海对于各项损失赔偿无法达成一致的情况下，屋内未形成附和的装饰装修等物品，可由隋广海拆除取走；形成附和的装饰装修物品，损失数额应当通过鉴定确认价值，原审法院直接酌定不妥。最后，由于合同无效，停电造成的损失应属于侵权责任纠纷，相应责任应由侵权责任人承担。因此，隋广海由此造成的损失，应向实际侵权责任人主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第13137号民事判决；二、发回北京市昌平区人民法院重审。审　判　长　　张　磊代理审判员　　郭仁鑫代理审判员　　王湘羽二〇一五年二月十三日书　记　员　　刘芳芳更多数据：搜索“”来源：