（2014）惠湾法民一初字第855号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-09-10
案件名称
惠州市某某实业集团有限公司诉梁某某商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
惠州市某某实业集团有限公司,梁某某
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）惠湾法民一初字第855号原告：惠州市某某实业集团有限公司，住所地：惠州大亚湾西区。法定代表人：曹某某。委托代理人：刘某某，男，汉族，户籍住址：江西省吉安市青原区。系该公司职员。被告：梁某某，女，汉族，户籍住址：广东省化州市。原告惠州市某某实业集团有限公司（下称某某实业公司）诉被告梁某某商品房预售合同纠纷一案，本院2014年7月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。原告某某实业公司委托代理人刘某某到庭参加诉讼，被告梁某某经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年9月29日，被告购买原告开发的位于大亚湾西区某某南迪苑6栋1201号房，房屋总价为398940元，被告采取按揭方式支付房款，根据合同约定：被告应于2013年9月29日支付购房首期款123940元，余款办理按揭手续。合同签订后，被告于签订当日支付购房款人民币4万元，原告后明确表示拒交剩余首期款及办理按揭手续，原告拒不提供按揭资料，导致按揭无法办理。被告拒不履行合同约定的办理按揭手续，已构成严重违约，对此原告于2014年6月10日发函要求被告提供按揭资料办理银行按揭，逾期则视为一次性付款，但被告对此置之不理。根据合同约定，被告逾期履行合同义务，原告有权解除合同并要求其承担违约金及解除合同备案所需费用。综上，因被告拒不履行合同约定的付款义务，导致合同目的无法实现，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法判决：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.被告承担违约金79788元；3.承担解除合同的所有费用；4.本案诉讼费由被告承担。原告某某实业公司向本院提交的主要证据有商品房买卖合同、购房款催告函、收据、催告函快递单、预告登记证明等证据用以证实其诉称事实。被告梁某某未答辩及提供证据。经审理查明：被告梁某某欲购买原告某某实业公司开发的位于惠州市大亚湾西区某某南迪苑6栋1201号房，于2013年9月9日、9月27日向原告某某实业公司共支付了购房款40000元。2013年9月29日，被告梁某某作为买受人与原告某某实业公司作为出卖人正式签订一份《广东省商品房买卖合同》，主要约定：被告梁某某购买原告某某实业公司开发的上述房产。该房建筑面积为76.09平方米，总房价为398940元，付款方式为买受人在2013年9月29日付首期款123940元，余款27.5万元在2013年9月29日办理银行按揭手续。合同第七条逾期付款约定，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付预期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人员愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件四第三条第二款约定，买受人按揭贷款未获得银行批准或者买受人不配合办理银行按揭手续的或者贷款机构批准金额少于合同约定的金额，买卖双方同意继续履行合同，买受人应在出卖人书面通知之日起30日内付清全部购房款。买受人自出卖人通知之日起30日内未付清购房款的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并有权将房屋另售他人，买受人按应付总购房款的20%向出卖人支付违约金，同时买受人承担解除合同及解除合同备案登记所需的费用。出卖人在扣除违约金、解除合同及解除合同备案登记费用后将已付购房款的剩余部分（不计利息）退还买受人。合同还就其它内容进行了约定。此后，被告梁某某未向原告支付剩余房款。2014年6月12日，原告某某实业公司向被告梁某某书面送达《购房款催告函》，通知被告支付购房款，被告依旧未支付剩余购房款。为此，原告某某实业公司遂向本院起诉，并提出上述诉讼请求。另查明：2013年12月4日，涉案房产办理房地产预告登记证明，证号为粤房地预登惠州字第号，该房预告登记依据合同号为。案件审理过程中，因无法以其他方式向被告梁某某送达法律文书，本院遂采用公告送达的方式进行送达（见2014年11月22日人民法院报G35版）。公告期满后，被告梁某某未到庭参加诉讼。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、购房款催告函、收据、催告函快递单、预告登记证明及当事人陈述等证据在卷佐证，予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，原、被告双方应当诚实信用履行。被告梁某某支付了40000元购房款后，剩余购房款358940元未按照合同约定向原告某某实业公司付清，经原告催告后依旧未付购房款，被告梁某某存在逾期付款的违约事实。因此，原告某某实业公司请求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告某某实业公司作为开发商对于国家限贷政策是明知的，原告明知被告梁某某不在惠州地区工作和生活，不符合按揭贷款条件，还与之约定按揭方式付款。鉴于原告某某实业公司的过错，应减轻被告梁某某的违约责任。根据合同的约定及结合上述的案情，本院酌情调整被告梁某某应承担承担的违约金为总房款的10%，即39894元（398940元×10%））。原告某某实业公司请求被告梁某某按照总房款的20%承担违约金，超出上述部分，本院不予支持。涉案合同解除后，原告某某实业公司应将被告梁某某向其公司支付的房款40000元予以返还，该款在扣除上述被告梁某某应承担的违约金39894元后，原告某某实业公司应向被告梁某某返还款项为106元（40000元-39894元）。根据合同约定，被告梁某某还应承担解除涉案合同的费用及解除合同备案登记的费用，该费用待实际发生后，原告某某实业公司可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告惠州市某某实业集团有限公司与被告梁某某于2013年9月29日签订《广东省商品房买卖合同》（合同号：，登记号：粤房地预登惠州字第号）；二、原告惠州市某某实业集团有限公司在本判决生效后10日内向被告梁某某返还款项106元；三、驳回原告惠州市某某实业集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1794元，由被告梁某某负担，该款原告某某实业公司已向本院预交897元，被告梁某某应在本判决生效后10日内径付原告897元，向本院缴纳897元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 周 勇审 判 员 李海仁代理审判员 钟丹燕二〇一五年二月十三日书 记 员 李 熠 微信公众号“”