（2014）青民三（民）初字第2989号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-10-19
案件名称
上海华新电池厂有限公司与上海怡文展示设计制作有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海华新电池厂有限公司,上海怡文展示设计制作有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三（民）初字第2989号原告上海华新电池厂有限公司。法定代表人葛永家。委托代理人朱耀文，上海市鹤铭律师事务所律师。委托代理人凌嘉璐，上海市鹤铭律师事务所律师。被告上海怡文展示设计制作有限公司。法定代表人周建荣。委托代理人周亮，上海合亦和律师事务所律师原告上海华新电池厂有限公司诉被告上海怡文展示设计制作有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林青独任审判。本案于2014年9月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人朱耀文、凌嘉璐，被告法定代表人周建荣及委托代理人周亮到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方均同意继续适用简易程序，延长审限一个月。因案情复杂，本案依法组成合议庭，并于2015年2月9日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人朱耀文、凌嘉璐，被告委托代理人周亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海华新电池厂有限公司诉称：原告原名为上海华新电池厂，于2013年4月25日更名为上海华新电池厂有限公司。原、被告于2012年7月20日签订了一份《厂房租赁协议》，协议约定将坐落于某区某镇某村由原告建造的某路某号厂房出租被告，面积约6，300平方米，租期2年，即从2012年10月1日至2014年9月30日，年租金为人民币2，050，000元，租金支付方式每三个月一付。水电费由被告自负，逾期支付租金，应向原告支付滞纳金，按所欠租金日；协议第六条第2项还约定：双方确需提前解约，须提前90天书面通知对方，解约方应向对方支付相等于当月租金2倍的款项作为赔偿。协议签订后，双方尚能按约履行协议的各项义务，2014年6月16日，被告突然发来一份电子邮件，内容是被告以原告出租的厂房没有房产证属非法租用为名，要求于2014年6月30日提前解除租房协议。原告出租的房屋，完全是经合法手续出资建造的，被告借口单方解除合同，也未按照合同约定履行义务，理应承担相应的责任。根据原、被告签订的《厂房租赁协议》第六条第2项的约定：被告须提前90天书面通知原告，并应支付相当于当月租金2倍的款项作为赔偿。被告于2014年6月16日以电子邮件的形式通知原告，双方解除合同的日期应为2014年9月15日。被告租金已支付到2014年6月30日，故还应支付2个半月的租金，另再赔偿2个月的租金作为违约金。故原告诉至法院，请求解除原、被告之间签订的《厂房租赁协议》；请求判令被告支付厂房租金427，083元（以年租金2，050，000元为标准，每月租金为170，833元，从2014年6月30计算至2014年9月15日，计2.5个月）；请求判令被告支付解约违约金341，666元（以年租金2，050，000元为标准，每月租金为170，833元，计2个月）。被告上海怡文展示设计制作有限公司辩称：不同意原告全部诉请。被告认为协议无效，故不存在解除的问题，理由在于原告未取得系争房屋相应产权。被告不同意支付厂房使用费。2014年3月30日被告曾口头告知原告房租付到6月30日，请求协议终止，原告也同意了，只是双方没有形成书面文书。2014年6月30日前我方也按照告知内容彻底搬离系争厂房，并以电子邮件形式告知原告法定代表人的女婿郑军。被告也不同意支付违约金，无效合同相应的违约条款也应为无效，且原告既主张支付厂房使用费，又主张违约金，两项存在重复计算。经开庭审理查明：2012年7月20日原、被告签订了《厂房租赁协议》一份，协议约定上海华新电池厂将坐落于上海市某区某镇某工业园区某路某号厂房租赁给被告，租赁面积约6，300平方米，单价为0.9元／平方米／天，租期2年，即从2012年10月1日起至2014年9月30日止，年租金为2，050，000元，租金支付方式每三个月支付一次。被告应于协议签订之后3日内，向原告支付租赁保证金10万元，在双方协议生效时，付首季度房租时扣除。该协议第六条协议解除第二款还约定，原、被告双方确需提前解约，须提前90天书面通知对方，被告向原告交回租赁物、交清承租期的租金及其它因本协议所产生的费用。解约方应于本协议提前终止之前向对方支付相当于当月租金2倍的款项作为赔偿。上述协议签订之后，原告向被告交付了厂房，被告也按约交付了租金至2014年6月30日，但对本案所涉厂房未作装修及添附。再查明，2013年4月25日，上海华新电池厂名称经工商部门核准变更为原告名称。以上查明的事实，有原告提供的厂房租赁协议、企业名称变更预先核准通知书及原、被告陈述等证据为证，并经当庭出证、质证，本院予以确认。审理中，被告认为系争厂房未办理相应的产证，故应认定原、被告所签厂房租赁协议无效。原告认为厂房租赁协议有效，系争厂房系经政府相关部门批准的合法建筑，并向本院提交了青计投（2002）295号文件、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《上海市建设工程竣工规划验收合格证明》等证据为证，上述证据表明，上海华新电池厂厂房于2002年3月10日经上海市青浦区发展计划委员会获准迁建项目批复，于同年6月14日经上海市青浦区规划管理局审核，取得建设用地规划许可证，于2002年11月11日取得建设工程规划许可证，并于2003年8月12日经竣工验收合格。但系争厂房至今确未办理产权证。被告对上述证据均予以确认。本院认为，原告已就系争厂房的合法性，提供了相应的证据，被告也予以认可，根据相关法律规定，系争厂房虽未办理产权证，但已经取得建设工程规划许可证且经相关政府部门批准，故原、被告签订的厂房租赁协议有效。就原、被告双方争议的解除厂房租赁协议日期而言，被告于2014年6月16日向原告传送电子邮件一份，主要内容为通知原告，因系争厂房不能提供房产证，被告租用系争厂房至2014年6月30日止，在此之后将不再租用也不再支付租金。原告确认收到此邮件。现原、被告均同意解除厂房租赁协议，但对于解除协议日期双方有争议，被告认为曾于2014年3月30日口头告知原告要求解除该协议，但原告不予认可，且被告也未提供相应的证据予以证明，故本院对此不予采信。原告认为按照协议约定，解除时间应确定为收到2014年6月16日被告发给原告的邮件之后的三个月，即2014年9月15日才视为协议解除。本院认为，对于上述邮件双方均已经确认，邮件内容也即要求解除协议，按照原、被告双方所签厂房租赁协议第六条第二款的约定，协议解除日期应为2014年9月15日。根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告之间签订的《厂房租赁协议》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规强制性规定，属合法有效。合法有效的合同对双方均有约束力，当事人均应依约履行。现本案已明确原、被告双方所签协议解除日期为2014年9月15日，在协议解除之前未付租金，被告理应支付，故原告要求被告支付厂房租金427，083元（以年租金2，050，000元为标准，每月租金为170，833元，从2014年6月30计算至2014年9月15日，计2.5个月）的诉请，本院予以支持。原告依据原、被告双方所签厂房租赁协议第六条第二款约定，主张被告支付解约违约金。原告的主张有事实依据，但被告认为违约金过高。本院也注意协议约定租期2年，即从2012年10月1日起至2014年9月30日止，而本案确定的协议解除日期为2014年9月15日，综合考虑被告违约的实际情况，本院酌情确定被告向原告支付违约金17万元为妥。审理中，被告表示对于被告向原告支付的保证金即作为押金的10万元，因双方对于水电费还未结算，故在本案中要求对水电费和押金均不予处理。原告对水电费也要求在本案中不予处理，对此，本院予以准许，双方另行解决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告上海华新电池厂有限公司与被告上海怡文展示设计制作有限公司于2012年7月20日签订的《厂房租赁协议》于2014年9月15日解除；二、被告上海怡文展示设计制作有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华新电池厂有限公司厂房租金人民币427，083元（以年租金人民币2，050，000元为标准，每月租金为人民币170，833元，从2014年6月30计算至2014年9月15日，计2.5个月）；三、被告上海怡文展示设计制作有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海华新电池厂有限公司解约违约金人民币170，000元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币11，567.50元，由被告上海怡文展示设计制作有限公司负担人民币9，770.83元，由原告负担人民币1，796.67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 徐冬梅代理审判员 林 青人民陪审员 蔡锦珠二〇一五年二月十三日书 记 员 王 菲附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；......第一百零九条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。......第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 搜索“”