（2014）泰民一终字第1026号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-06-15
案件名称
王明录与韩银亮房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省泰安市中级人民法院
所属地区
山东省泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）泰民一终字第1026号上诉人（原审原告）王明录。委托代理人张新成，山东昌琪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）韩银亮。委托代理人娄锐，山东杞都律师事务所律师。上诉人王明录因房屋租赁合同纠纷一案，不服新泰市人民法院（2014）新民初字第2006号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王明录及其委托代理人张新成，被上诉人韩银亮及其委托代理人娄锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2013年1月19日（农历2012年12月18日），原被告签订房屋租赁合同一份，约定：由被告韩银亮租赁原告王明录住房一处（位于宫里镇王家庄村，包含五间堂屋及大门及院落），租期为五年，自2013年1月1日至2017年止，租金为每年5000元，付款方式每年的12月底，到期不付租金，出租方有权收回；承租方负责房子维修、看管，维修费用及建设费用一律由承租方承担，一方违约按租金的三到五倍赔偿对方。合同签订当日被告韩银亮支付原告王明录2013年租金5000元，原告王明录将房屋交付被告使用，并将其他物品包括格力柜式空调一台、挂式空调一台、澳柯玛冰柜一台等制作清单交付被告韩银亮。2013年2月9日被告韩银亮支付原告王明录电费678元。农历2012年12月31日双方签订补充协议一份，约定：原协议中除房子外，所有固定财产五年内归乙方（指被告）使用中间坏决不追交。2013年底被告向原告支付2014年房租时，因原告在外地，被告于2014年4月3日将房租支付给王家庄村村民委员会暂存。关于原告主张的被告在承租期间存在违约行为，原告提供了电话录音、照片以证明被告将空调、冰柜擅自出卖。原审法院认为，原被告自愿签订租赁合同，内容不违背法律规定，应认定为有效合同，双方均应按合同履行。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原被告签订合同的目的是实现租赁物的收益，原被告签订房屋租赁合同后，被告依约支付了2013年租金，并将2014年租金交给村委，应认定被告已积极履行合同主要义务。原告主张被告在承租期间存在擅自出卖租赁物空调、冰柜的行为，即使上述行为真实存在，也不属于根本违约行为，不影响原告合同目的的实现，原告对其损失可依据合同向被告另行主张赔偿权利，其要求解除合同、支付违约金、返还财产的请求原审法院均不予支持。关于原告主张的2014年1月至4月租金，被告同意另行支付，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零一条、第二百二十二条的规定，判决：一、被告韩银亮支付原告王明录2014年1月至4月租金1666元，于判决生效之日起五日内一次付清。二、驳回原告王明录的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由被告韩银亮负担。上诉人王明录不服原审判决上诉称，被上诉人未依约支付2014年度租金构成违约，被上诉人将租金交付村委会不能认定其履行了合同的主要义务，村委会不是法定提存的机关，原审法院适用法律错误。被上诉人变卖租赁物是严重违约的行为，已构成根本违约，请求二审法院解除双方的租赁合同并支付违约金及2014年1月至判决生效之日的租金，一二审费用由被上诉人承担。被上诉人韩银亮答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人将租金交给村委是无奈之举，因被上诉人始终无法联系到上诉人，才将租金交给村委保管，被上诉人以行动实际履行了合同的主要义务。其次，被上诉人并没有出售租赁物，只是将租赁物进行维修，退一步讲，即使租赁物被出售，被上诉人也并不构成根本违约，不影响合同目的的实现，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人王明录提交新泰市宫里镇王家村委会证明两份，第一份欲证实被上诉人实际交款日期为5月27日而非4月3日，是在上诉人起诉后被上诉人是才将租金交到村委的。第二份欲证实因为被上诉人欠上诉人租赁费变卖了上诉人的部分租赁物，村委曾给双方达成调解，但被上诉人后又反悔。经质证，被上诉人认为，对一份证明有异议，不能认为是村委出具的，出具的具体人也应出庭进行作证且与一审中被上诉人提交的村委会证明相矛盾。对第二份证明，被上诉人认为对其真实性无异议，双方确实调解过，但调解目的是双方继续履行合同，但是上诉人不同意。本院查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，双方在租赁协议中约定，每年12月份之前交纳下一年度租金，被上诉人未在合同约定的时间内缴纳2014年度租金。被上诉人称其已经将2014年租金交至村委会保管，首先村委会不是法定提存机关，同时其交至村委会的时间也已远超出双方协议约定缴纳的时间，且2014年5月4日双方在村委主持调解时被上诉人已见到上诉人的情况下仍未履行交付租金义务，故被上诉人构成违约，上诉人要求解除合同的请求，本院依法予以支持。双方的租赁协议自上诉人起诉之日起解除，被上诉人应当补齐剩余租金，因上诉人诉请请求要求被上诉人支付2014年1月至4月租金，对于剩余租金及逾期占用费用上诉人可以另行主张权利，本案不予一并处理。针对上诉人主张被上诉人承担违约责任并支付违约金的请求，上诉人庭审中认可被上诉人曾打电话表示要求支付2014年度租金，虽被上诉人未及时缴纳租金确实构成违约，但其主观恶意违约程度较小，且补齐租金足以弥补上诉人的损失，故对上诉人要求被上诉人支付违约金的请求，本院不予支持。对于上诉人称被上诉人变卖了其租赁场地中的租赁物，被上诉人明确表示该租赁物尚在，没有出售，因本院已解除双方租赁合同，故该租赁物应随租赁场地一并返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：维持新泰市人民法院（2014）新民初字第2006号民事判决第一项；撤销新泰市人民法院（2014）新民初字第2006号民事判决第二项；解除上诉人王明录与被上诉人韩银亮之间的房屋租赁合同；被上诉人韩银亮腾退上诉人房屋并按照租赁合同清单返还财产；驳回上诉人王明亮的其他诉讼请求。如未按原审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费175元由被上诉人韩银亮负担，二审案件受理费175元由被上诉人韩银亮负担。本判决为终审判决。审判长 张广乾审判员 宋许科审判员 于永刚二〇一五年二月十三日书记员 高学茹 来源：百度“”