（2014）西民初字第19220号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-08-27

案件名称

郝彩英与缪胜强等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市西城区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郝彩英,缪胜强,许丽清,缪伏德

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第九十二条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

北京市西城区人民法院民事判决书（2014）西民初字第19220号原告郝彩英，女，1970年2月28日出生。被告缪胜强，男，1992年2月16日出生。被告许丽清，女，1968年8月22日出生。委托代理人谭耀光，北京市恒嘉律师事务所律师。被告缪伏德，男，1967年12月29日出生。原告郝彩英诉被告缪胜强、许丽清、缪伏德房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝彩英，被告许丽清委托代理人谭耀光到庭参加诉讼。被告缪胜强、缪伏德下落不明，本案审理中，本院在《人民法院报》刊登公告，依法向缪胜强、缪伏德公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期满后，缪胜强、缪伏德未到庭应诉，亦无音信。本案现已审理终结。原告郝彩英诉称，原告与被告缪胜强于2013年12月27日签订《房屋买卖协议》，由原告购买缪胜强位于xx的房屋，总价款436元。合同签订后，原告依约定分批支付缪胜强200万元购房款后，缪胜强却始终不依照合同约定履行各项法律义务，导致买卖合同无法继续进行，原告无法实现购房目的。依据《房屋买卖协议》第六条关于违约责任的约定，在原告已付200万元购房款后，被告需承担总房款30%的违约金。据此，鉴于被告的违约行为，原告有权主张1308000元的违约金。被告许丽清为缪胜强办理房屋买卖事宜的委托人，其于2014年5月16日书面承诺其本人于5月30日前还清原告已付购房款200万元。被告缪伏德为缪胜强的父亲，其于2014年5月29日承诺其本人在6月30日前偿还原告100万元购房款。原告认为许丽清、缪胜强应当依照其自身承诺履行还款责任。综上所述，被告在收取了原告巨额购房款后始终不履行自身义务，导致原告至今无法实现购房目的，严重违反协议约定，显然已构成违约，应当依约定承诺相应法律及违约责任。原告作为守约方在积极履行合同后反遭到数百万元的财产损失和其他利益损害，均系三被告所致。现诉至法院，1、请求确认原被告签订的房屋买卖协议于2014年5月6日依法解除；2、请求判令三被告返还原告已付购房款1000000元人民币以及自2013年12月31日起至实际给付之日止的同期银行贷款利息；3、请求判令三被告支付原告自2014年1月19日起至2014年5月29日止已付房款1000000元的同期银行贷款利息；4、请求判令三被告支付原告租房损失金60000元；5、请求判令三被告承担违约金1308000元人民币；6、三被告承担本案的诉讼费用。被告许丽清辩称，我认为这几项请求均不应由被告许丽清承担，首先许丽清不是房屋买卖合同主体，不应承担由房屋买卖产生的法律责任；其次，许丽清在房屋买卖过程当中仅为代理人，代理缪胜强售房相关事宜，代收房款已转交给缪胜强，故许丽清不应承担责任。被告缪胜强、缪伏德既未作出答辩，亦未参加本院庭审。经审理查明：2011年6月3日，北京轻工房地产开发有限公司（以下简称轻工房地产公司）与缪胜强签订《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），缪胜强购买了轻工房地产公司开发建设的xx房屋以下简称诉争房屋）。房屋总价款为3097138元。付款方式为：2011年6月3日缪胜强向轻工房地产公司支付房屋总价款的50%，即1557138元，剩余房款1540000元缪胜强以银行按揭方式支付。缪胜强于2011年6月17日向轻工房地产公司支付了首付款1557138元。后由于缪胜强未办理银行贷款并且未支付后续房款，2014年9月，轻工房地产公司以缪胜强为被告诉至本院，要求解除双方签订的《北京市商品房预售合同》并承担违约责任，目前该案尚在审理之中。2013年12月27日，缪胜强（甲方、出卖人）与郝彩英（乙方、买受人）签订《房屋买卖协议》，缪胜强将诉争房屋出售给郝彩英，《房屋买卖协议》约定：“房价款为436万元，缪胜强收到郝彩英定金10万元，之后在2013年12月30日郝彩英再支付房款100万元，缪胜强将购房合同复印件及购房原始发票交给郝彩英保存，2014年1月15日郝彩英再支付房款90万元。2014年3月15日缪胜强陪同郝彩英去给开发商还清剩余的房款200万元，并确保顺利给郝彩英办理房屋入住交接手续，2014年11月30日之前办理过户手续后郝彩英再支付缪胜强尾款36万元。双方应积极配合办理过户手续，因任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。缪胜强保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由缪胜强承担。缪胜强应在2014年3月15日将该房产交付给郝彩英居住，室内现有家电、家具随房屋交接赠送给郝彩英。合同签订后，双方不得违约，如缪胜强违约，双倍返还郝彩英定金，如郝彩英违约，定金不退。等郝彩英支付缪胜强100万元整后，缪胜强违约要赔偿郝彩英总房款的20%。等郝彩英支付缪胜强200万元后，缪胜强违约要赔偿郝彩英总房款的30%。等郝彩英支付缪胜强合计400万元后，缪胜强违约要赔偿郝彩英总房款的40%。等给郝彩英办理过户手续时缪胜强违约要赔偿郝彩英总房款的50%。”《房屋买卖协议》签订当日，缪胜强给许丽清出具委托书，内容为：“本人缪胜强身份证（×××）委托许丽清身份证（×××）来xx的一切买卖事宜。”同日，郝彩英支付许丽清购房定金10万元，2013年12月30日，郝彩英支付许丽清购房款100万元，2014年1月19日，郝彩英支付许丽清购房款90万元。《房屋买卖协议》签订后，由于缪胜强未将剩余购房款支付开发商，导致缪胜强未能按照协议约定将房屋交付郝彩英，2014年4月29日，郝彩英通过手机短信通知许丽清：“许姐：自3月15日至今，你和缪胜强都不能办理交房入住手续，我已等待1个多月，何时可以办理？明日务必明确！如果已经无法交房就协商解除合同事情吧。我对你们已仁至义尽，请务必转告缪胜强我的意思！郝彩英。”许丽清回复“好的，理解。”2014年5月6日，郝彩英通过手机短信通知缪胜强：“缪胜强你好：我是购买你xx的郝彩英。自2013年12月27日与你在北京签定房屋买卖协议之后，你委托许丽清全权办理房屋买卖相关所有手续。我已按协议约定时间于2014年1月15日支付房屋200万！协议约定2014年3月15日你们必须给我办理交房入住手续，可自3月15日至今，你和许丽清都不能办理交房入住手续，我已等待2个月了，你已违约！今天特通知你我已不再等待，请你告诉尽快退还我已付房款，限这周日之前必须退还我已付的贰佰万房款，并承担相应违约责任！否则，我会委托律师直接起诉你！”同日，郝彩英通过手机短信通知许丽清：“许姐：刚才我跟我先生商量决定不再等待，请你尽快筹房款，这周日之前必须退返我们已付的贰佰万房款，并给予相应赔偿！我们现在非常着急用这笔款。”2014年5月16日，许丽清给郝彩英出具《承诺书》，内容为：“本人许丽清（身份证号：×××）受缪胜强委托，办理xx房屋买卖，现在由于我方原因，房屋买卖无法继续进行，本人许丽清承诺于2014年5月30日前将预付房款贰佰万人民币整还给买方郝彩英（身份证号：×××），还款后郝彩英将承诺书原件还给许丽清，特此承诺。”2014年5月29日，缪胜强之父缪伏德退还郝彩英房款100万元并出具承诺书，内容为：“房款100万，2014年6月30日前还清。”庭审中，郝彩英主张缪胜强未按照合同约定履行交房义务，构成违约，应退还购房款并承担利息损失，租金损失和违约责任。许丽清在房屋买卖过程中一直主张房屋是其本人的，且许丽清也向其出具了还款承诺书，故许丽清也应承担责任。缪伏德也应按其承诺书承担责任。许丽清对郝彩英的主张不予认可，许丽清主张其本人不是房屋买卖合同主体，不应承担由房屋买卖产生的法律责任，其本人在房屋买卖过程中仅为代理人，代收房款也已转交给缪胜强，故其本人不应承担责任。审理中，许丽清未提供证据证明其已将房款交付缪胜强。缪胜强、缪伏德经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖协议、商品房预售合同、发票、收据、转账凭证、承诺书、委托书、手机短信、联系笔录等证据材料在案佐证。本院认为：缪胜强、缪伏德经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和答辩的权利，本案依法缺席审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，郝彩英、缪胜强签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。郝彩英按照协议约定支付了相应购房款，由于缪胜强自身的原因导致无法交付房屋，进而导致双方的合同无法继续履行，郝彩英于2014年4月29日通过手机短信向许丽清进行了催告，并于2014年5月6日通过手机短信发出解除合同的通知，该通知已经送达许丽清，由于缪胜强已全权委托许丽清处理房屋买卖的一切事宜，故该通知发生了解除合同的效力，本院确认缪胜强、郝彩英签订的《房屋买卖协议》于2014年5月6日解除，对郝彩英的此项诉讼请求，本院予以支持。由于缪胜强的行为已构成违约，故缪胜强应当支付郝彩英违约金，但是由于郝彩英在购买诉争房屋时，缪胜强只是向开发商支付了诉争房屋的部分房款，郝彩英对此亦是明知，在此情况下，郝彩英仍购买诉争房屋，应当预见到可能存在的风险，故郝彩英对合同无法继续履行亦存在一定的过失，对缪胜强应承担的违约金数额，本院综合双方的过错程度、郝彩英已支付的购房款数额、诉争房屋的现行市场价值等相关要素予以酌定。许丽清、缪伏德并非合同当事人，不应承担违约责任，对郝彩英要求许丽清、缪伏德支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于郝彩英要求缪胜强、许丽清、缪伏德退还购房款的诉讼请求，本院认为，缪胜强作为合同相对方，在合同解除后，应当承担返还购房款的责任，许丽清作为缪胜强的受托人在收取购房款后，并未将该购房款交付缪胜强，且许丽清也自行承诺退还郝彩英购房款，故许丽清也应承担返还购房款的责任。综上，对郝彩英要求缪胜强、许丽清共同返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。许丽清主张其已将购房款交付缪胜强，但并未提供证据予以证明，对其此项主张，本院不予采纳。虽然缪胜强之父缪伏德承诺还款，但缪伏德既非合同当事人，亦未收取购房款，故对郝彩英要求缪伏德返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。关于郝彩英要求缪胜强、许丽清、缪伏德支付购房款利息和房屋租金损失的诉讼请求，因本院已在缪胜强应承担的违约责任中综合考虑了郝彩英的相关损失，故对郝彩英的此项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认郝彩英与缪胜强签订的关于xx的房屋买卖合同于二○一四年五月六日解除。二、自本判决生效之日起十日内，缪胜强、许丽清连带退还郝彩英购房款一百万元。三、自本判决生效之日起十日内，缪胜强支付郝彩英违约金四十万元。四、驳回郝彩英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万五千七百四十四元，由原告郝彩英负担八千三百四十四元（已交纳一万二千八百七十二元），由被告缪胜强负担一万七千四百元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　李　俊人民陪审员　高　赛人民陪审员　李春英二〇一五年二月十三日书　记　员　陈嘉文来源：百度“”