（2014）绍诸民初字第2182号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-07-01

案件名称

众盛苑业主委员会与诸暨四海物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

诸暨市人民法院

所属地区

诸暨市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

众盛苑业主委员会,诸暨四海物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第十一条，第十二条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

浙江省诸暨市人民法院民事判决书（2014）绍诸民初字第2182号原告：众盛苑业主委员会，住所地：诸暨市众盛苑物业会所。负责人：张培法、赵旺军。委托代理人（特别授权）：何建达、丁双莹，浙江越兴律师事务所律师。被告：诸暨四海物业管理有限公司，住所地：诸暨市暨阳街道暨阳路277号1幢9－10号店面。法定代表人：李志萍。委托代理人（特别授权）：孙章龙。原告众盛苑业主委员会（以下简称众盛苑业委会）与被告诸暨四海物业管理有限公司（以下简称四海物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年8月5日立案受理，依法由审判员张晓华独任审判，于2014年9月4日第一次公开开庭进行了审理。原告众盛苑业委会的负责人张培法及委托代理人何建达、丁双莹，被告四海物业公司的法定代表人李志萍及委托代理人孙章龙到庭参加诉讼。因本案案情复杂，转普通程序并组成合议庭，于2014年12月11日、2015年2月12日第二次、第三次公开开庭进行审理，原告众盛苑业委会的负责人张培法、赵旺军及委托代理人丁双莹，被告四海物业公司的法定代表人李志萍及委托代理人孙章龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众盛苑业委会起诉称，2014年3月12日，原众盛苑业委会发出告示，称已通过何成水为业委会主任，该任命并未经业主代表大会选举。2014年3月18日，在任命告示并未过合理公告期限、未经业主大会表决的情况下，何成水违法代表原业主委员会与被告四海物业公司签订物业管理委托合同，约定委托管理期限为三年。众盛苑业主得知该情况后，认为原业主委员会在未经业主大会表决下擅自选聘物业服务企业，严重侵害了广大业主的权益，遂要求重新选举业主委员会，且并不追认该合同效力。后经业主大会选举产生了现任众盛苑业主委员会，选举张培法担任业委会主任，并通过了要求被告退出小区物业管理的决定。后原告多次通知被告，要求其撤出小区，但被告至今未撤出众盛苑，造成业主无法另聘物业服务企业，业主的实体权利得不到保障。综上，原告认为，选聘被告为物业服务企业并未依法经过业主大会表决，违反了《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，且签订合同后，广大业主也表示拒不追认其效力，该合同应为无效合同。现起诉要求判令：一、确认众盛苑原业主委员会与被告所签订的物业管理委托合同无效，被告四海物业公司撤出众盛苑小区；二、本案诉讼费由被告承担。被告四海物业公司答辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求，如果原告故意不履行合同义务，则答辩人愿意退出，但撤出小区以前，一次性付清答辩人经济损失753535元，否则原告必须配合物业公司继续履行合同义务。事实和理由：一、原告众盛苑业委会与答辩人于2014年3月18日签订众盛苑物业管理委托合同，双方签字、盖章，委托期限三年，自2014年4月1日起，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第七十六条的规定，合同生效后，不得因当事人姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条的规定，答辩人签订的合同不符合无效合同条款。二、1、老业委会于2014年3月5日通过张贴公示征求过业主意见；2、签订合同是全体业委会通过询标决定的；3、签订合同后四海物业将合同副本送达陶朱街道城西社区备案；4、老业委会交接时，签订了交接清单一份，证明新业委会主任张培法认可清单内容；三、原告提供的业主表决单，时间为2014年5月20日，答辩人进场时间为2014年4月1日，表决时间仅在新物业进场1个月之后，在短短一个月时间，业主无法作出对新进物业客观准确的判断，且委托期限未满，对表决单不予认可；四、原告于6月1日张贴不缴物业费的告示，给答辩人造成较大损失，答辩人在管理期间，为该小区安装了监控设备，支出费用15000元，地下室多处集水井泵处于损坏状态，每天必须抽水；地下车库的小火表大部分已超过使用年限，原告不同意更换火表，造成直接经济损失每月6000多元。综上所述，答辩人无任何过错，在补偿答辩人经济损失的前提下，同意撤出众盛苑小区。审理中，答辩人明确表示，如果双方之间签订的合同系无效，则答辩人实际提供物业服务期间的物业管理费用由答辩人向业主催交，不要求原告方承担。原告众盛苑业委会为证实其主张的事实，向本院提供下列证据，被告四海物业公司质证如下：1、诸暨市陶朱街道城西社区居委会于2014年9月4日出具的证明一份、原告众盛苑业委会报诸暨市住房和城乡建设局的报告二份、银行开户许可证一份、2010年5月13日第一届业主委员会成立时的公告及现任业主委员会选举投票结果和换届备案表，证明原告众盛苑业委会于2010年成立，2012年7月18日更换负责人及2014年4月换届的事实。被告经质证无异议；2、2014年3月12日原告众盛苑业委会发出的告示一份，结合上一组证据，证明何成水任业委会主任，仅经上届业委会讨论推荐，并未经本届业主大会选举和备案，且何成水并不属于上届业委会成员的事实。被告经质证，认为何成水是否符合业委会主任资格，系原告内部问题，被告无权过问，何成水出示过会议记录和公示存根，载明前业主委员会成员讨论通过何成水加入业主委员会；3、2014年3月18日签订的众盛苑物业管理委托合同一份，证明何成水代表上届业委会及众盛苑业主与被告四海物业公司签订物业服务合同的事实。被告经质证无异议；4、众盛苑业主表决单，共523户业主签名确认，证明众盛苑原业主委员会未经业主同意，与被告四海物业公司签订合同，并未经业主大会表决的事实。被告经质证，对证据的真实性有异议，认为该表决单于2014年5月20日签订，而被告四海物业公司于2014年4月进场，在一个月时间内有这么多业主签名，对证据的真实性不予认可，至于有无召开业主大会，被告无权过问；5、2014年5月29日发出的通知一份、通知张贴的照片及快递单，证明众盛苑业主大会告知被告四海物业公司选聘未经合法程序，合同无效，要求被告四海物业公司撤出的事实。被告经质证，认为确实收到过该通知；6、诸暨市铭盛市政园林有限公司于2014年10月28日出具的信息反馈表，证明今年被告入驻众盛苑小区后，没有对小区树木进行管理，导致大面积树木死亡的事实；7、消防设施统计表一份（原告自行统计），证明消防设备损坏及维修需要的费用；8、诸暨市新海天电子信息有限公司出具的众盛苑小区安防系统维护清单报价，证明现在原告小区内损坏的音响、电子设备等损失的情况。上述证据6、7、8，被告经质证，认为诸暨市铭盛大新海天电子信息有限公司出具的报价信息表不能作为证据使用，且与事实不符，四海物业公司进场后没有树木死亡现象，2013年部分树木死亡也是由于天气干旱造成，有部分白蚁咬伤，被告已请诸暨市白蚁防治所进行了治疗，且基本治愈；消防设施的清单，众盛苑小区系老小区，部分设施年久失修，被告进场前提出这个问题，老业主委员会出具了承诺书；9、照片15张，拍摄时间为2014年7月10日，证明被告没有妥善管理原告小区，发生树木死亡的情况。被告经质证，认为被告接手管理后，不存在树木死亡的情况。被告四海物业公司对其提出的辩述意见，向本院提供下列证据，原告众盛苑业委会质证如下：10、2014年2月17日广告票据（电视台）一份，证明被告在看到电视广告后才报名参加原告组织的物业公司招投标的事实。原告经质证，对证据的真实性没有异议，但认为虽然众盛苑业主委员会支付了广告费，但并不清楚广告的用途、内容；11、原业主委员会会议记录、告示各一份，证明何成水与被告四海物业公司签订合同已经过业主委员会讨论，与广告时间相吻合。原告经质证，对证据的真实性、关联性、合法性均有异议，文书上没有签名，书写也比较随意，原告不予认可；12、监控设备维修更换收款收据一份、电费发票一份，证明被告进场后支出监控设备更换费15000元，支付其中一个月地下车库公用电费9000余元的事实。原告经质证，对监控设备更换的事实无异议，但被告提供的票据为收款收据，并非正规的税务发票，无法确认该费用是否确实存在，如果真实存在，业主亦未同意四海物业公司进行管理维修，具体数额也不能确定；电费清单，没有盖章也没有已经缴费的依据；13、诸暨市陶朱街道城西社区出具的收条一份，证明物业公司按照物权法的规定，签订物业服务合同后到主管部门进行了备案的事实；14、由诸暨市陶朱街道城西社区参与的众盛苑新老业主委员会交接清单一份，证明新老业主委员会及陶朱街道城西社区负责人三方签字，对清单上的内容予以认可；15、原众盛苑业主委员会提供的公示一份，证明其曾以公示的形式征求业主的意见的事实；16、原众盛苑业主委员会提供的会议记录一份，证明原业主委员会是通过集体讨论、竞标才决定聘用被告四海物业公司，并非个人行为的事实；17、新老物业服务公司交接记录一份，证明物业公司的交接由原业主委员会盖章确认的事实；上述证据13－17，原告经质证，对备案资料的真实性没有异议，会议记录的真实性无法确认，被告提供的其余证据仅能证明原业主委员会与新业主委员会的交接行为，不能达到被告的证明目的；18、电力公司出具的发票一组、水费发票一组、维修发票（监控维修15000元、铁门安装11500元），证明被告为维护小区物业垫付的费用情况。原告经质证，认为人工费支出部分，应该有相应的劳动合同及社保记录，年终奖工资、医药费、保险费等应有收款凭证；营业费用方面，被告虽提供了一些发票，因被告系物业公司，管理的不只是众盛苑一家小区，被告没有证据证明与原告的关联性；被告提供的其它发票，很多不是用于众盛苑小区，还有白云山庄的发票，原告不予认可；且被告应当提供证据证明诸暨市祥禾物业管理有限公司与被告之间的关系；19、众盛苑业主委员会出具的维修承诺书及2014年3月25日出具的证明一份，证明消防设施的相关情况已经过协调的事实。原告经质证，认为维修承诺书系老一届业主委员会出具，维修承诺书的内容自相矛盾，原告认为物业管理交接时设备完好；20、2014年9月5日原告向众盛苑小区业主发出的通告一份，证明原告损害了被告的名誉的事实。被告经质证，对证据的真实性没有异议，但认为与本案缺乏关联性。上述证据，经庭出示、宣读并质证，本院认证如下：原告提供的证据1，被告经质证无异议，本院对证据的证明力予以确认。证据2，因业委会主任的任选资格问题与物业服务合同的效力不存在关联性，本院对该证据的证明力不予确认。证据3，被告经质证无异议，本院对证据的证明力予以确认，关于该物业服务合同的效力问题在下文中阐述。证据4，被告虽对该证据的真实性提出异议，但并未提供反驳的证据，从双方当事人庭审的陈述及已提供的证据看，原、被告签订物业服务合同前未经业主大会表决，本院对该证据的证明力予以确认。证据5，被告确认收到该通知，本院予以确认。证据6、7、8、9，原告为证实被告入驻小区后树木受损及消防设备、安防设备维修所需经费的事实。本院认为，因原告未提供树木、安防设备、消防设备交接清单，故仅凭原告单方制作或委托的营利机构出具的信息反馈表、报价单，不足以证实被告在承接众盛苑小区物业服务工作后造成原告主张的损失，本院对证据6、7、8、9的证明力不予确认。被告提供的证据10，原告对证据的真实性无异议，该票据载明付款方为众盛苑业主委员会，内容为广告费用1000元，原告作为付款人不清楚款项用途显然不足为信，故本院采信被告之主张，其看到电视广告后报名参加原告组织的物业公司招标活动，对该证据的证明力予以确认。证据11，因业主委员会并不具有选聘物业公司的权限，故该证据不能达到被告的证明目的，本院对该证据的证明力不予确认。证据13、14、15、17，原告对证据的真实性无异议，本院对证据载明内容予以确认。证据16，系无法与原件核对的复印件，原告对证据的真实性不予认可，对该证据的证明力本院不予确认。证据18，因小区公共物业所需电费、水费列入物业管理成本，被告为业主代收代缴的水、电费应向业主主张，故对水、电费票据本院不作认定；被告提供的监控维护收款收据、监控设备发票与证据12相重复，原告对被告出资维修监控设施、更换铁门的事实无异议，虽对费用合理性提出异议，但并未提供反驳的证据，本院对上述票据的证明力予以确认；署名为章张华的医疗费发票，系被告为雇佣的劳务人员支出的费用，属于被告的经营成本，与本案缺乏关联性，本院不予确认。被告提供的日用品、五金电器、建筑材料票据，亦属被告的经营成本，本院对证据的证明力不予确认。证据19，由众盛苑业主委员会盖章出具，其真实性、合法性应予确认，原告提出的质证意见缺乏法律依据，本院对该证据的证明力予以确认。证据20，与本案争议事实缺乏关联性，本院对证据的证明力不予认定。综上，本院认定如下事实：2014年3月18日，原告众盛苑业委会与被告四海物业公司签订众盛苑物业管理委托合同一份，双方约定原告将众盛苑小区委托被告实行物业管理，物业类型为多层住宅、商铺，住宅面积97228平方米，商铺1758平方米，车库储藏室20412平方米；委托管理期限为三年，自2014年4月1日起至2016年3月31日止；物业管理服务费收取办法为住宅按建筑面积每月每平方米0.75元，商铺按建筑面积每月每平方米1.2元，车库按建筑面积每月每平方米0.375元。合同签订后，被告于2014年3月31日起进入众盛苑小区提供物业服务。该物业服务合同签订前，原告未召开业主大会，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。众盛苑小区四至为东至众泰路、南至环城北路、西至上海城小区、北至景城嘉苑小区，共有业主757户。原告众盛苑业委会于2010年5月13日成立。第一届业委会负责人于2012年7月18日由何奇燕变更为王启俊，又于2014年3月变更为何成水。2014年4月27日，原告众盛苑业委会进行了换届，选举张培法、方小龙、杨伟义等业主为第二届业主委员会委员。2014年5月20日，众盛苑小区523户业主在众盛苑业主表决单上签名，确认原众盛苑业委会未经业主同意，也未经任何表决程序，不同意选聘四海物业公司。同年5月29日，原告以众盛苑业主大会的名义，向被告发出通知一份，内容载明为：“因贵公司并未经业主代表大会表决选聘，而与原业主委员会签订物业服务合同一事，现已征求广大业主的意见与建议，三分之二以上业主表决认为贵公司不适合在我小区进行物业服务，对物业服务合同的效力不予追认，该合同应视为无效。因此，为确保广大业主的利益，尊重业主意见，不再留用贵公司在本小区进行物业服务，务心请贵公司5月31日前撤出小区，如拒不撤出，一切后果由贵公司负责”。此后，被告仍一直在该小区提供物业服务。2014年3月15日，原告众盛苑业委会向被告出具维修承诺书一份，内容载明为：“业主委员会承诺，在四海物业接收众盛苑小区物业管理一年内，把已损坏的急需要使用的大部分设施、设备维修完好。到时不维修，发生一切意外事故由业主委员会承担”。2014年3月25日，原告向被告出具证明一份，载明：“兹证明因2013年气候干旱，有部分草坪、景观花木及树木枯死”。被告在物业管理期间，对小区监控设施进行了维修、维护，支付维修、维护费15000元，对小区铁门进行了更换，支出费用11500元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告主张双方签订的众盛苑物业管理委托合同无效，理由为该合同签订前未经过业主大会表决，违反了《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定。被告则认为众盛苑物业管理委托合同由双方签字、盖章，系有效合同，不得因当事人姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人的变动而不履行合同义务。本院认为，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。对于如何识别效力性强制性规定，应当采取正反两个标准。在肯定性识别上，首先的判断标准是该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效，如果规定了违反的后果是导致合同无效，该规定属于效力性强制性规定。其次，法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效的，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，也应当认定该规定是效力性强制性规定。在否定性识别上，应当明确法律、行政法规的强制性规定仅关系当事人利益的，法律、行政法规的强制性规定仅是为了行政管理或纪律管理需要的，一般都不属于效力性强制性规定。具体到本案，《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条并未明确违反的后果是导致合同无效，且合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益。上述法律法规的规定目的在于规范业主委员会的行为，不属于效力性强制性规定。综上，原、被告签订的众盛苑物业管理委托合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。经本院释明，原告坚持原诉讼请求不作变更。故原告诉请确认原、被告签订的众盛苑物业管理委托合同无效，并以此为由要求被告撤出众盛苑小区，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：驳回原告众盛苑业主委员会的诉讼请求。本案应收案件受理费80元，由原告众盛苑业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审　判　长　　张晓华代理审判员　　余欢君人民陪审员　　周苗来二〇一五年二月十三日书　记　员　　杨方玲更多数据：搜索“”来源：