（2015）沪一中民二（民）终字第143号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-03-16
案件名称
舒荣庆诉上海茂欣物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
舒荣庆,上海茂欣物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第143号上诉人（原审被告）舒荣庆，＊生，汉族，住＊＊＊。委托代理人蒋雪梅，上海市协力律师事务所律师。委托代理人陆智燕，上海市协力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海茂欣物业管理有限公司。法定代表人＊＊，董事长。委托代理人阮圆，该公司员工。委托代理人冯俊，上海汉科律师事务所律师。上诉人舒荣庆因物业服务合同纠纷一案不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第35253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审认定，舒荣庆系上海市浦东新区＊＊路5388弄1支弄21号业主，其房屋建筑面积271.09平方米。上海茂欣物业管理有限公司（以下简称茂欣物业公司）系该小区的前期物业管理企业，收费标准为人民币（以下币种相同）5元／月／平方米。舒荣庆自2006年1月至2014年7月未支付茂欣物业公司物业管理费139，611.35元。茂欣物业公司催交不成，诉至原审法院，请求判令舒荣庆支付物业管理费139，611.35元并偿付以此款为基数自2006年1月1日起计算的逾期付款利息。原审认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。舒荣庆作为业主，理应及时支付相应的物业管理费。现舒荣庆拖欠未付，已侵害了茂欣物业公司的合法权益，应承担相应的民事责任，故茂欣物业公司要求舒荣庆支付物业管理费的诉讼请求，原审法院依法予以支持。茂欣物业公司要求舒荣庆支付自2006年1月1日起计算逾期付款利息的诉讼请求缺乏依据，原审法院不予支持。舒荣庆的答辩理由于法无据，原审法院不予采信。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，于二〇一四年十月二十二日作出判决：一、舒荣庆于判决生效之日起十日内支付上海茂欣物业管理有限公司自2006年1月至2014年7月的物业管理费139，611.35元；二、驳回上海茂欣物业管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3，092元，减半收取计1，546元（茂欣物业公司已预交）由舒荣庆负担，于判决生效之日起七日内交纳原审法院。原审法院判决后，上诉人舒荣庆不服，向本院提起上诉称：一、上诉人从未与被上诉人建立物业服务合同关系，《商品房预售合同》中确定的物业公司并非被上诉人，被上诉人未经建设方招投标程序选聘，故被上诉人并非本案的适格主体。二、即便被上诉人为上诉人提供了物业服务，也于2013年5月结束，在此之后签署的前期物业服务合同主体系上海A房地产开发有限公司（以下简称A公司）与被上诉人，A公司并非小区开发商，故该合同无效。三、被上诉人并未通过法定程序主张物业费，因其怠于行使权利被上诉人提出诉讼请求超过时效，故上诉人不应支付2005年6月1日至2014年7月的物业费。四、上诉人实际支付2004年6月至2005年12月的物业费，被上诉人于2005年6月入驻本小区，该笔费用已由建设方转交给被上诉人，故被上诉人主张的物业费用中应扣除该笔费用。五、小区前物业公司系知名企业，被上诉人从资质、规模、管理水平等都无法相提并论，故被上诉人不应沿用之前的物业公司的收费标准向上诉人收取物业费，收费标准没有法律依据。六、被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，未提供与其收费水平相符合的服务，应承担相应的赔偿责任。据此请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。被上诉人茂欣物业公司辩称：2013年6月所签署的物业服务合同将上海B房地产开发有限公司误写为A公司，该处错误已予纠正，实际提供物业服务的仍是被上诉人。被上诉人一直都在以书面形式向上诉人催讨拖欠的物业费，本案并未超过诉讼时效，且上诉人于原审中并未就时效问题进行抗辩，其不能在二审中再提出。物业费收费标准系按照小区情况进行核价，与物业公司资质无关。上诉人缴纳的2005年12月之前的物业费与本案无关。原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。审理中，被上诉人提供上海B房地产开发有限公司出具的《情况说明》，证明该公司在续签2013年的《前期物业管理服务合同》时因管理疏忽将委托方名称写错为A公司，现已更正，物业管理方仍是茂欣物业公司。A公司在该份《情况说明》上注明“情况属实”并加盖公章。上诉人对该份证据真实性不予认可。本院认为，被上诉人于2005年6月起经开发商授权对上诉人所购买房屋的小区进行前期物业管理，被上诉人为包括上诉人在内的业主提供了物业管理服务后，上诉人应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业管理费用。合同期限为2013年6月1日至2015年5月31日的《前期物业管理服务合同》甲方虽误写为A公司，但乙方系被上诉人，而且上述合同期限内确由被上诉人实际提供了物业管理服务，故上诉人以合同的书面瑕疵作为其拒付物业费的抗辩理由，并无法律依据。上诉人认为开发商未经招投标程序选聘被上诉人为物业公司，但一则上诉人并未提供证据予以佐证，二则开发商选聘物业公司程序是否有瑕疵，并不能作为上诉人拒绝向已实际提供了物业服务的被上诉人支付物业费的合法理由。被上诉人于本案中主张的是2006年1月1日至2014年7月的物业费，故上诉人所支付的2005年12月之前的物业费与本案并无关联，上诉人要求在本案物业费中予以抵扣的意见，于法无据。鉴于上诉人在原审法院审理期间，并未就诉讼时效问题提出抗辩，依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。现上诉人就诉讼时效问题提出的上诉理由本院不予支持。至于上诉人以被上诉人所提供的服务质量存在严重瑕疵等问题为由拒付物业费，但由于该问题涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权利的事项，依据法律规定，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定或与被上诉人协商解决。本案中上诉人以此作为其一户拒付物业管理费的理由缺乏依据，本院难以支持。上诉人主张因被上诉人的企业规模、资质、管理水平等方面都低于前物业公司，故不同意按照《前期物业服务管理合同》约定的收费标准计算物业费，上诉人的该项主张并无事实和法律依据，本院不予采信。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，092元，由上诉人舒荣庆负担。本判决为终审判决。审 判 长 方 方代理审判员 陈蓓蓉代理审判员 毛 焱二〇一五年二月十三日书 记 员 陈韫镠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：