（2015）三中民终字第01674号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-07-15

案件名称

高登立与北京天适德信物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第01674号上诉人（原审被告）高登立，男，1970年7月15日出生。被上诉人（原审原告）北京天适德信物业管理有限责任公司，住所地北京市通州区东潞苑小区21号楼322号。法定代表人秦明礼，总经理。委托代理人卢颍中，北京市法大律师事务所律师。委托代理人赵国龙。上诉人高登立因与被上诉人北京天适德信物业管理有限责任公司（以下简称天适德信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第30746号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官王天水、法官田璐参加的合议庭进行了审��。本案现已审理终结。天适德信物业公司在一审中起诉称：2009年3月31日，北京市朝阳区华展国际公寓小区业主委员会（以下简称业委会）与天适德信物业公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定由天适德信物业公司向华展国际公寓全体业主提供物业服务，华展国际公寓业主各自向天适德信物业公司支付相应的物业管理费，物业管理费标准为每平米3.08元，按照2012年11月业委会与天适德信物业公司的协议，华展国际公寓自2009年12月1日至2010年9月30日的物业费按照每平米0.71元计算，从2010年10月1日至2012年11月30日的物业费按照每平米2.28元计算。高登立交纳物业费的情况如下：从2009年4月1日至2012年11月30日期间应交纳物业费为15900.75元，高登立在此期间共交纳物业费8155.60元，剩余7745.15元至今没有交纳。高登立的行为已违反合同约定，已经构成严重违约。经天适德信物业公司多次催讨，高登立都拒绝向天适德信物业公司足额支付物业管理费，现诉至法院，请求法院判令高登立向天适德信物业公司支付所拖欠的物业管理费7745.15元。高登立在一审中答辩称：一、高登立已交纳了2009年4月1日至2009年12月31日的物业费，且收费主体合法有效。高登立于2010年3月8日按照每月每平方米3.08元的标准向房屋所在的小区的物业公司——维弘（北京）国际商务服务有限公司（以下简称维弘公司）交纳了2009年1月1日至2009年12月31日的物业费共计8155.59元，天适德信物业公司认为高登立将物业费交错了对象，高登立认为维弘公司原为小区的物业管理公司，其为小区提供物业服务的时间一直持续至2010年10月，高登立于2010年3月8日交纳2009年1月1日至2009年12月31日期间的物业费时维弘公司就在物业管理用房内办公，而且为小区提供服务，故收��主体合法。二、高登立未交纳的2010年1月1日至2010年11月9日期间的物业费，由于已经超过诉讼时效，法院不应支持天适德信物业公司向高登立追索。三、天适德信物业公司要求支付的物业费期限是从2009年4月1日至2012年11月30日，在此期间高登立共支付两笔物业费，共计16311.19元，均是按照3.08元／月／平方米的标准支付的，而依据天适德信物业公司陈述的物业费收取标准，高登立实际多支付了6851.49元的物业费，扣除高登立未交纳的2011年11月10日至2012年11月30日期间的物业费6372.66元，高登立不仅未拖欠物业费，反而多交了478.83元，综上，高登立没有拖欠天适德信物业公司物业费，请求法院驳回天适德信物业公司的诉讼请求。一审法院审理查明：高登立系北京市朝阳区裕民路×号房屋（以下简称×号房屋）的产权人，×号房屋于2008年登记至高登立名下，建筑面积为220.66平方米。北京市朝阳区华展国际公寓小区（以下简称华展国际公寓小区）系×号房屋所在小区。2006年3月26日，北京市朝阳区华展国际公寓业主大会（以下简称业主大会）与维弘公司签订了《北京华展国际公寓物业服务合同》，约定由维弘公司为华展国际公寓业主提供物业服务，该合同期限自2006年4月1日至2009年3月31日。该物业服务合同加盖了业主大会执行机构北京市朝阳区华展国际公寓小区业主委员会（以下简称业委会）的公章。上述合同到期后，业委会（委托方，甲方）与天适德信物业公司（受托方，乙方）于2009年3月31日签订《物业管理服务合同》，合同约定：天适德信物业公司向甲方提供物业服务，物业名称：北京市朝阳区华展国际公寓，坐落：北京市朝阳区裕民路×号，总建筑面积56422.5㎡，委托管理期限为叁年，自2009年4月1日至2012年3月31日止。物业费按照3.08元（含0.15元业委会工作费用）／平方米／月计算。乙方按月收取物业管理费及其他相关费用，每月25日至下月5日之间收取下月费用的，从逾期之日起按每日千分之五交纳滞纳金，超过3个月以上未履行交纳物业管理费义务的，除从逾期之日起收取滞纳金外，情节严重者可由乙方向人民法院提起诉讼，追缴欠费。业主大会与维弘公司签订的物业服务合同到期前，业委会于2009年3月12日向维弘公司送达《通知书》，表示双方签订的物业服务合同于2009年3月31日届满，双方不再续签合同，维弘公司对此提出异议并拒绝退出华展国际公寓，双方为此发生争议。业委会诉至北京市朝阳区人民法院要求维弘公司退出华展国际公寓小区，并退还物业管理用房及所有公共用房和设备，交还所有档案。北京市朝阳区人民法院于2010年2月作出（2010）朝民初字第00582号民事判决，判决维弘公司于该判决生效之日起30日内从华展国际公寓×座地下室设备层中腾出，并退出华展国际公寓，后维弘公司不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院（以下简称二中院），二中院于2010年10月作出（2010）二中民终字第09344号民事判决，维持了一审判决。经询，天适德信物业公司表示其于2009年4月1日进驻华展国际公寓小区并提供物业服务，维弘公司于2010年9月底撤出小区，2009年4月1日至维弘公司撤出小区前，天适德信物业公司与维弘公司均在涉案小区。高登立认可天适德信物业公司进驻华展国际公寓小区为其提供物业服务，但表示不知晓天适德信物业公司进驻小区的具体时间。天适德信物业公司（甲方）与业委会（乙方）于2012年11月7日签订《北京市朝阳区华展国际公寓小区物业管理工作交接协议》，内��如下：2012年11月30日前乙方将北京市朝阳区裕民路12号华展国际公寓小区区域内房屋、公共设施、设备、场地及物业管理相关资料、账册，移交给甲方。移交结束后，乙方人员全部撤出华展国际公寓小区。甲方积极配合乙方相关费用的收缴工作，甲方同意下列事项：物业费及车位费的缴费周期截止到2012年11月30日，物业费收取标准：前18个月（2009年4月1日至2010年9月30日）按0.71元／平米收取，后26个月（2010年10月1日至2012年11月30日）按2.28元／平米收取。甲方在该协议签订之日起2日内应在小区内张贴公告倡导业主交费，同时业委会成员应起表率作用，带头交纳相关费用。2012年11月13日，业委会向业主发布《关于与天适德信物业交接相关事宜的通知》（以下简称《通知》），内容如下：2012年11月30日前天适德信将华展国际公寓小区区域内房屋、公共设施、设备、场地及物业管理服务权、现用做物业管理用房的使用权和华展国际公寓小区物业管理相关资料、帐册，移交给业委会。移交结束后，天适德信人员全面撤出小区。为配合天适德信对其服务期间的物业费及车位费的收缴工作，交接结束后，业委会将提供一间办公室供天适德信用于收费，使用期限为一年。关于物业费、车位费的交纳标准及交纳周期，业委会倡议业主按如下标准向天适德信交纳：1.物业费及车位费的交纳周期从2009年4月1日开始，到2012年11月30日截止。2.物业费收取标准：前18个月（2009年4月1日至2010年9月30日）按0.71元／平米收取，后26个月（2010年10月1日至2012年11月30日）按2.28元／平米收取。该标准是参考天适德信实际物业支出、小区收益折返，并经双方多次谈判协商确定。自本通知下达之日起，业主可到天适德信物业处按照上述标准对物业费及车位费进行交纳，多退少补，并索取正规票据。天适德信物业公司陈述曾向高登立催缴物业费，并提交物业催缴单、律师函及将物业催缴单、律师函张贴于×号房屋房门的照片。高登立表示曾接到天适德信物业公司的催缴电话，并于2012年1月3日向天适德信物业公司交纳过物业费。天适德信物业公司主张高登立应当交纳自2009年4月1日至2012年11月30日期间的物业费共15900.75元，高登立仅交纳8155.60元，尚欠7745.15元。高登立主张其已将物业费交纳完毕：1.就2009年4月1日至2009年12月31日期间的物业费：高登立提交日期为2010年3月8日，收款单位为维弘公司的发票，内容为物业费：2009.1.1－2009.12.31，金额8155.59元，代收供暖费2009－2010，金额5185.51元。2.就2010年1月1日至2010年11月9日期间的物业费：高登立表示已超过诉讼时效，天适德信物业公司无权主张。3.就2010年11月10日至2011年11月9日期间的物业费：高登立提交日期为2012年1月3日，收款单位为天适德信物业公司的收据，内容为B1201华展公寓，物业费（2010.11.10-2011.11.9），金额为8155.60元。4.就2011年11月10日至2012年11月30日期间物业费：高登立表示上述其交纳的物业费收取标准为3.08元／月／平方米，但按照天适德信物业公司主张的物业费收取标准，其多缴纳了物业费，多缴纳的物业费冲抵了自2011年11月10日至2012年11月30日期间物业费。天适德信物业公司认可高登立向其交纳了8155.60元的物业费，并表示同意按照前述《通知》中所列的物业费收取标准计算物业费金额。经询，天适德信物业公司表示无法提交已明确告知高登立涉案小区的物业公司发生变更的相关证据。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。涉��小区的业委会与天适德信物业公司签订的合同合法、有效，高登立系涉案小区的业主，该合同对高登立亦具有约束力，天适德信物业公司与高登立均应依约履行各自的合同义务，天适德信物业公司为涉案房屋提供了物业服务，高登立应给付物业费。故天适德信物业公司主张的自2010年1月1日至2012年11月30日期间高登立欠付的物业费，该院予以支持。本案中，天适德信物业公司与业委会签订合同前，涉案小区一直由维弘公司提供物业服务，天适德信物业公司虽与业委会签订合同，但维弘公司并未撤出涉案小区，现无证据显示天适德信物业公司已告知高登立涉案小区的物业公司变更为天适德信物业公司、亦无证据显示高登立知道或应当知道物业公司发生变更之事宜，在上述情况下，高登立将2009年度的物业费交纳给维弘公司并无不当，亦不存在过错，故应认定高��立已交纳了此期间的物业费。天适德信物业公司主张2009年4月1日至2009年12月31日期间的物业费缺乏依据，该院不予支持。诉讼时效因提起诉讼、当事人提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中高登立主张2010年1月1日至2010年11月9日期间的物业费已超过诉讼时效，天适德信物业公司提交物业催缴单、律师函、照片等证据证明其一直向高登立催交物业费，且高登立认可曾接到天适德信物业公司的催缴电话，故应认定诉讼时效发生中断，对高登立的此项抗辩意见，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条，判决：一、高登立于判决生效后15日内给付北京天适德信物业管理有限责任公司物业费6335.14元。二、驳回北京天适德信物业管理有限责任公司��其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。高登立不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1.高登立多交纳的2009年4月1日至2009年12月31日的物业费4706.68元应冲抵所欠天适德信物业公司的物业费。2.2010年1月1日至2010年11月9日期间的物业费，由于已经超过了诉讼时效，法院不应支持天适德信物业公司该部分诉讼请求。3.扣除高登立2012年1月3日缴纳的8155.60元，以及前述4706.68元后，高登立不欠天适德信物业公司2010年11月10日至2012年11月30日的物业费。综上，请求撤销一审判决第一项，改判驳回天适德信物业公司的诉讼请求。一、二审案件受理费由天适德信物业公司承担。天适德信物业公司服从一审判决。其针对高登立的上诉理由答辩称：一审法院认定事实清楚，高登立应当支付天适德信物业公司物业费。请求驳回高登立的上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有物业管理服务合同、通知、民事判决书、房屋产权证、当事人陈述等在案佐证。本院认为：关于2009年4月1日至2009年12月31日期间物业费能否抵销一节。当事人一致认可该期间天适德信物业公司与维弘公司共同在高登立所在小区提供物业服务，高登立将该期间的物业费交付维弘公司，应当视为其履行了交纳物业费的义务。天适德信物业公司无权向高登立主张该期间的物业费。关于抵销问题。首先，高登立基于其与维弘公司之间的物业费约定，向维弘公司交纳物业费，该给付行为与天适德信物业公司无关。天适德信物业公司、维弘公司没有法律上的牵��关系，高登立主张以其对维弘公司的交费，冲抵对天适德信物业公司的债务，显然没有法律依据。其次，业委会与天适德信物业公司关于2009年4月1日至2010年9月30日按0.71元／平米收取，2010年10月1日至2012年11月30日按2.28元／平米收取的约定，仅能够规制天适德信物业公司的收费标准。高登立向维弘公司交费，却要求按照天适德信物业公司的收费标准计算应交数额，显然缺乏依据。综上，高登立关于该期间的物业费应当折抵其后续所欠物业费的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于2010年1月1日至2010年11月9日期间的物业费的诉讼时效一节。首先，天适德信物业公司自2009年4月起持续为高登立所在小区提供物业服务，关于诉讼时效问题不宜过苛。其次，天适德信物业公司提供了向高登立主张物业费的照片、律师函等证据。一审法院综合上述证据，认定存在诉讼时效中断的事由，理由正当，本院予以确认。高登立关于天适德信物业公司没有主张过该期间的物业费，该期间物业费已经超过诉讼时效的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。业主委员会与物业服务企业关于物业费用的约定，对全体业主发生法律拘束力。2012年1月3日高登立向天适德信物业公司交纳的物业费，应当按照业委会与天适德信物业公司约定的收费标准执行。一审法院依照此标准计算高登立物业费的数额，理由正当，本院予以确认。同理，除业主已向维弘公司交纳的物业费外，2009年4月1日至2012年11月30期间的物业费，均应依照业委会与天适德信物业公司的约定向天适德信物业公司交纳。关于天适德信物业公司何时入住小区、维弘公司与天适德信物业公司是否交接，以及天适德信物业公司向高登立收取2010年11月10日至2011年11月9日物业费的合理性等问题，均与本案处理没有关联，高登立对与前述问题的质疑，没有法律意义，本院不予考虑。综上，高登立的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费50元，由高登立负担（北京天适德信物业管理有限责任公司已预交，高登立于本判决生效后15日内给付北京天适德信物业管理有限责任公司50元）；二审案件受理费50元，由高登立负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　高　　　峙代理审判员　田　　　璐代理审判员　王　天　水二〇一五年二月十三日书　记　员　高��原微信公众号“”