（2014）杨民四（民）初字第4019号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-06-26

案件名称

上海锐丰投资管理有限公司与杨朝嵘、朱晓青居间合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市杨浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海锐丰投资管理有限公司,杨朝嵘,朱晓青

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款

全文

上海市杨浦区人民法院民事判决书（2014）杨民四（民）初字第4019号原告上海锐丰投资管理有限公司。法定代表人张卫平。委托代理人王佳婷。委托代理人马文玉。被告杨朝嵘。被告朱晓青。委托代理人杨朝嵘。原告上海锐丰投资管理有限公司（以下简称锐丰公司）诉被告杨朝嵘、朱晓青居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈娟娟独任审理。原告锐丰公司之委托代理人王佳婷、马文玉，被告杨朝嵘暨被告朱晓青之委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海锐丰投资管理有限公司诉称，2014年7月5日，原、被告双方就上海市杨浦区仁德路XXX弄XXX号XXX室签订《房地产独家委托出售居间协议（限时委托）》，双方约定：自2014年7月5日起至2014年8月10日止为委托期限；原告作为系争物业的独家受托方，需向被告支付出售服务担保定金人民币（以下币种均为人民币）5000元。若原告成功居间系争物业，被告返还定金；若原告居间失败，被告没收定金。被告不得在委托期限内将房屋通过他方或自行出售，否则被告需要承担双倍返还定金及违约金责任。签订《限时委托协议》后，原告多次向被告推荐客户，但被告均以各种理由推脱与原告介绍的客户洽谈。后原告才得知2014年7月19日，被告已通过上海菁英房地产经纪有限公司出售系争物业。原告多次与被告交涉要求被告返还定金并承担违约责任，被告均置之不理。故诉至法院：1、请求判令被告返还定金5000元；2、请求判令被告支付违约金31，000元；3、诉讼费由被告承担。被告杨朝嵘、朱晓青辩称，居间协议系原告方提供的格式合同，故合同约定不明的，应当作出不利于原告方的解释。被告确实在7月19日通过菁英公司签订了居间协议，但是被告并未在限时委托期限内与买售方签订正式买卖合同，也未实际出售该房屋，故被告不存在合同约定的违约情况。如果原告在限时期限内介绍客户给被告，被告可以将系争物业卖给原告介绍的客户，被告与菁英公司之间的协议，并不导致原告不能履行居间协议。居间协议签订后，被告一直积极配合原告介绍客户看房，但是原告始终没有居间成功。故系争物业不能在限期内售出，责任完全在原告。且居间协议约定的违约金数额过高，要求法院调整。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2014年7月5日，杨朝嵘、朱晓青（甲方）与锐丰公司（乙方）签订《房地产独家委托出售居间协议（限时委托）》，约定甲方委托乙方出售上海市杨浦区仁德路XXX弄XXX号XXX室房屋，委托售价为310万元，从2014年7月5日起至2014年8月10日止为该房产的独家委托期限。鉴于甲方独家委托乙方代理出售该房地产，故甲方同意承担如下合同义务：在本协议约定的独家委托期限内，乙方是被委托的唯一房地产出售代理机构，甲方不得自行出售或委托除乙方外的任何第三人出售该房地产；甲方在与乙方达成独家委托关系后有义务拒绝或阻止其他任意第三方就该房地产的出售事宜进行磋商、沟通或任何有损于乙方独家代理权限的不当行为；在本协议约定的独家委托期限内，甲方有义务保守与本次委托有关的一切委托条件的商业秘密。鉴于甲方独家委托乙方代理出售该房地产，故乙方将提供下列增值、特别促销等服务方式：将委托房地产加入乙方楼盘系统重点推荐列表，在乙方员工对外推荐楼盘时享有优先权；将委托房地产优先在乙方合作广告媒体及网络平台等载体上进行重点宣传；在甲方的要求下，为委托房地产提供评估，提出参考意见；乙方应在接受委托后24小时内，将委托房产上传至乙方关联网站进行宣传并向甲方及时报告委托成果。乙方应当保证在委托期限内推荐优质客户前往委托房产进行实际看房，并在客户看房后12小时内，向乙方及时反馈相应的看房情况以帮助乙方能够根据实际情况实际调整相应的委托价格。双方签订协议后，乙方向甲方支付限时出售服务担保定金计5000元，如乙方在本协议约定的委托期限内促成交易的则视为乙方居间成功，甲方应在签署房地产买卖合同后三日内将该笔担保定金无息退还乙方；该笔款项可在乙方保管的已由甲方签收的任何一笔定金或房价款中予以抵消扣除。如乙方未能在上述委托期限内促成交易的，则属乙方居间失败，该笔担保定金由甲方没收无需退还。同日，杨朝嵘、朱晓青签收锐丰公司支付的该限时出售服务担保定金5000元。（2014）杨民四（民）初字第2244号案件查明如下事实：2014年7月19日，杨朝嵘、朱晓青（甲方）、梁晓静（乙方）与上海菁英房地产经纪有限公司（以下简称菁英公司）（丙方）签订《房地产买卖居间协议》约定，甲方将仁德路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，总房价款3，160，000元。2014年7月19日，梁晓静支付朱晓青定金20，000元；2014年7月20日，梁晓静支付杨朝嵘定金150，000元。后双方未实际交易。2014年11月14日，杨朝嵘、朱晓青（甲方）与案外人冯某某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，乙方购买甲方所有仁德路XXX弄XXX号XXX室房屋。以上事实由原告提供的房地产独家委托出售居间协议（限时委托），被告提交的房地产买卖合同，（2014）杨民四（民）初字第2244号民事判决书以及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被告杨朝嵘、朱晓青与原告锐丰公司签订《房地产独家委托出售居间协议（限时委托）》后，应当按照协议约定，在委托期限内不得委托除锐丰公司外的第三方出售该房屋。被告在限时委托期限内通过菁英公司与案外人签订居间协议并收取定金的行为应认定为被告违约，故被告收取的5000元定金应当返还给原告锐丰公司。至于原告锐丰公司要求被告支付违约金之诉讼请求，因《房地产独家委托出售居间协议（限时委托）》系原告锐丰公司提供的格式合同，违约金标准亦为格式条款，并未与被告进行过协商，故被告认为违约金过高，要求法院调整之主张应当予以考虑。另外，因被告并未通过菁英公司实际出售房屋，且原告锐丰公司亦无证据证明在限时委托期限内被告曾拒绝配合原告提供居间服务，故本院对违约金数额酌情予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告杨朝嵘、朱晓青应于本判决生效之日起十日内返还原告上海锐丰投资管理有限公司定金人民币5000元；二、被告杨朝嵘、朱晓青应于本判决生效之日起十日内支付原告上海锐丰投资管理有限公司违约金人民币5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币700元，减半收取计人民币350元，由原告上海锐丰投资管理有限公司负担人民币253元，由被告杨朝嵘、朱晓青负担人民币97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　　陈娟娟二〇一五年二月十三日书　记　员　　季　宇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…… 微信公众号“”