（2015）东二法厚民一初字第95号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-07-01
案件名称
唐洪振与陈弘科、方肖霞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐洪振,陈弘科,方肖霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法厚民一初字第95号原告：唐洪振，男，汉族，1963年4月15日出生，住广东省高州市。委托代理人：吴尚勇，广东君华律师事务所律师。委托代理人：胡嘉贤，广东君华律师事务所辅助人员。被告：陈弘科，男，汉族，1973年6月4日出生，住广东省东莞市。被告：方肖霞，女，汉族，1978年1月29日出生，住广东省东莞市。原告唐洪振诉被告陈弘科、方肖霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月3日受理后，依法由审判员李阳河适用简易程序于2015年1月28日公开开庭进行了审理。原告唐洪振及委托代理人吴尚勇，被告陈弘科到庭参加了诉讼。被告方肖霞经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐洪振诉称：原告唐洪振与被告陈弘科于2006年7月26日签订《房地产买卖合同书》，双方约定，被告将其位于东莞市厚街镇＊村＊号的一座三层高的房屋及其土地使用权转让给原告，原告已经付清房屋转让款460000元及过户费42000元，由于被告过错，被告至今未将房屋及土地使用权过户登记到原告名下。由于被告过错擅自将房屋及其宅基地使用权转让给原告，原被告签订《房地产买卖合同书》违反了土地管理法第六十三条的规定，根据合同法第五十二条、第五十八条，《房地产买卖合同书》为无效合同，被告应退还其因此所取得的财产即房屋转让款460000元及过户费42000元给原告。为维护自身合法权益，原告提起诉讼，请求法院依法判令：1.被告返还原告房屋转让款460000元及过户费42000元，合计502000元；2.被告承担本案诉讼费。。被告陈弘科辩称：一、我与方肖霞确实与原告签订了房地产买卖合同书，也收取了原告的购房款460000元和过户费42000元。二、我曾经找朋友帮忙办理涉案房屋过户手续，但后来这个朋友跑了，过户手续就办不了，我同意退还了42000元的过户费给原告，但是因为按照法律规定，涉案房屋是无法过户的，原告也清楚，不应退还购房款460000元；三、涉案房屋2006年7月份已经交付给原告使用。被告方肖霞未答辩，也未在举证期限内向本院提交任何证据。经审理查明：2006年7月26日，唐洪振与陈弘科、方肖霞，在东莞市厚街镇法律服务所见证员的见证下签订了一份《房屋买卖合同书》（以下简称案涉买卖合同），其中唐洪振为案涉合同乙方，即买方；陈弘科、方肖霞为案涉合同甲方，即卖方。双方在合同中约定，甲方将位于东莞市厚街镇＊村＊号的一座三层高的房屋及其土地使用权【以下简称案涉房地产，土地使用权证为集体土地使用证，编号为东府集用（1993）第＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊号】以人民币460000元（人民币，下同）的价格转让给乙方。双方在合同中载明，乙方清楚知道因其不是东莞市户口，根据现时的政策所限，乙方无法办理土地使用证过户变更登记手续；如政策许可，乙方确需办理房产证的，由乙方负责办理，所需办证的税收和费用由乙方承担，甲方有义务为乙方办理土地使用证变更过户手续。签订案涉合同的当日，唐洪振向陈弘科、方肖霞支付了460000元转让款。陈弘科、方肖霞向唐洪振交付了案涉房地产。2007年9月19日，陈弘科收取了唐洪振土地证过户费42000元。后因陈弘科拖欠案外人王某某债务，王某某申请执行，法院对案涉房地产进行了查封，唐洪振对此向法院提出了执行异议，执行异议被驳回。另查，被告陈弘科与被告方肖霞于1999年3月登记结婚。以上事实，有《房地产买卖合同书》、2006年7月收据、2007年9月收据、（2013）东二法执外异字第22号执行裁定书、（2013）东中法民一终字第1973号民事判决书、（2014）东二法执外异字第63号受理申请执行案件通知书及本案一审庭审笔录等证据附卷为证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：原告要求两被告陈弘科、方肖霞返还房屋转让费460000元及过户费42000元是否合法。案涉买卖合同所涉及的标的案涉房地产为东莞市厚街镇南五村的集体土地使用权，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。故原、被告双方签订的案涉买卖合同违背了该法律的规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现案涉房地产土地使用权为东莞市集体土地使用权，两被告不能擅自转让给原告，而且案涉房屋实际上也已被查封，过户也无法实现。因此，原告请求两被告返还房屋转让款460000元合法有据，本院予以支持。至于过户费42000元，被告陈弘科收取了该过户费，但房屋现无法过户，陈弘科理应返还。而方肖霞与陈弘科系夫妻关系，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。因此，该42000元债务应视为方肖霞与陈弘科的夫妻共同债务，方肖霞对该42000元应与陈弘科共同偿还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、被告陈弘科、方肖霞于本判决生效之日起三日内向原告唐洪振返还房屋转让款460000元；二、被告陈弘科、方肖霞于本判决生效之日起三日内向原告唐洪振返还过户费42000元；如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4410元（原告已预交），由两被告共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 李阳河二〇一五年二月十三日书记员 陈翠环第3页共5页 微信公众号“”